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Immobilienverkäufer muss über länger zurückliegenden Marderbefall nicht aufklären

Wird ein Haus veräußert, in dem sich Marder eingenistet haben, so muss der Hausbesitzer den Käufer hierüber in Kenntnis setzen. Andernfalls verstößt der Immobilienverkäufer gegen seine Offenbarungspflichten. Liegt der Befall mit den Raubtieren jedoch viele Jahre zurück, muss über die Marderschäden nicht aufgeklärt werden. Demzufolge kann der neue Immobilienbesitzer auch keine Schadenersatzansprüche geltend machen. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 13.02.2017 (Az.: 22 U 104/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall erwarb ein Mann im Januar 2014 eine Eigentumswohnung zum Preis von 110.000 Euro. Die am Wald gelegene Wohnung befand sich in einem im Jahr 1989 erbauten Fünffamilienhaus. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Vertragsparteien einen Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Im Jahre 2007 nisteten sich Marder im Dachboden des Hauses ein. Hiergegen leitete die Eigentümergemeinschaft seinerzeit entsprechende Abwehrmaßnahmen ein. Etwa sechs Jahre später im Oktober 2013, verursachte ein Marder einen Schaden an der Zwischendecke einer anderen Eigentumswohnung, wodurch Kosten von etwa 2.200 Euro entstanden. Nach Ansicht des neuen Bewohners hätte der Immobilienverkäufer den Marderfall vor Vertragsunterzeichnung mitteilen müssen. Weil dies versäumt wurde, forderte der Erwerber den Verkäufer zur Zahlung von Schadenersatz auf. Konkret verlangte er die Bezahlung von ungefähr 20.000 Euro, was dem Anteil entspreche, den er für eine Dachsanierung zum Schutze vor weiterem Marderbefall zu tragen habe. Weil sich der Immobilienverkäufer keiner Schuld bewusst war, erhob der Käufer Klage vor dem Landgericht Hagen.

Anspruch auf Schadenersatz besteht nicht

Das Landgericht wies die Klage mit Beschluss vom 05.09.2016 (Az.: 10 O 38/15) ab. Auch das Oberlandesgericht Hamm teilte die Auffassung des Landgerichts, wonach dem Immobilienkäufer kein Anspruch auf Schadenersatz zustehe. Bereits während des Prozesses lies sich nicht feststellen, dass der Veräußerer der Immobilie, welche seinerzeit aus dem Haus ausgezogen waren, bereits vor Vertragsabschluss Kenntnis von dem Schaden hatten. Grundsätzlich gilt zwar, dass ein Marderbefall einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) darstelle, zumal in solchen Fällen die Ist- von der Sollbeschaffenheit des Hauses abweiche. Schließlich führe dieser Umstand dazu, dass der Erwerber wegen des akuten Marderbefalls Maßnahmen zur Verhinderung des weiteren Verbleibs und zur Vertreibung des Tieres ergreifen müsse. Weil der Käufer nicht nachweisen konnte, dass der Schaden dem Verkäufer bereits bekannt war, komme der vereinbarte Haftungsausschluss zum Tragen.

Keine Offenbarungspflicht bei vermutetem Mangel

Gemäß Urteilsbegründung könne im Falle eines sechs Jahre zurückliegenden Marderbefalls nicht von einer Verletzung der Offenbarungspflicht gesprochen werden. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass ein Marder nach vielen Jahren der Abwesenheit wieder an den Ort des ehemaligen Befalls zurückkehre. Weil ferner 2007 Abwehrmaßnahmen getroffen wurden, konnte der Immobilienverkäufer auch nicht davon ausgehen, dass es zu einem erneuten Marderbefall komme. Erschwerend hinzukommt, dass es in den letzten Jahren lediglich zu kleineren Marderschäden kam, etwa in Form verschobener Dachpfannen. Allein der Verdacht, es könnte ein Mangel vorliegen, ist nicht offenbarungspflichtig. Eine Offenbarungspflicht komme dann nur in Frage, wenn eine hinreichende Wahrscheinlichkeit bestehe, dass ein erheblicher Schaden durch die Marder eintrete.

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