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Verwalter muss gegenüber WEG für fehlerhafte Jaresabrechnung haften

Erstellt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine falsche Jahresabrechnung, ist er den Eigentümern gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet. Allerdings setzt dies grundsätzlich die Bestimmung einer Frist zur Nachbesserung voraus. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 26.08.2016 (Az.: 55 S 12/16 WEG).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall kam es zum Streit zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwalter. Grund hierfür waren fehlerhafte Jahresabrechnungen aus den Jahren 2012 und 2013. Um diese korrigieren zu lassen, beauftragten die Eigentümer einen Nachfolgeverwalter, der dafür einen Preis von jeweils 4.300 Euro veranschlagte. Für die Monate September bis Dezember 2014 verlangte die Verwalterin die Zahlung einer noch offenen Vergütung in Höhe von knapp 5.000 Euro. Eine Zahlung lehnten die Wohnungseigentümer jedoch ab, da sie diesen Betrag noch mit ihren Schadenersatzforderungen aus den vorherigen zwei Jahren in Höhe von insgesamt 8.600 Euro aufrechnen wollten. Die Verwalterin erkannte die Schadenersatzforderungen nicht an und bestand auf die Begleichung der offenen Posten. Weil sie sich jedoch mit den Wohnungseigentümern nicht einig wurde, klagte sie vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte.

Verwalterin steht Vergütung zu

Mit Urteil vom 26.11.2015 (Az.: 29 C 18/15) gab das Amtsgericht der Klage statt. Diesen Beschluss wollten die Wohnungseigentümer jedoch nicht hinnehmen, weshalb sie vor dem Berliner Landgericht in Berufung gingen. Allerdings bestätigten die Richter die Entscheidung des Amtsgerichts. Ein Anspruch der WEG-Verwalterin auf die Vergütung für die Monate September bis Dezember 2014 ergibt sich aus den §§ 675, 611 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nach Ansicht des Landgerichts durften die Wohnungseigentümer den ausstehenden Betrag nicht mit einem Schadenersatzanspruch aufrechnen. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB können zwar etwaige Mängel an erstellten Jahresrechnungen einen Anspruch auf Schadenersatz begründen. Hierzu bedarf es aber unter Fristsetzung grundsätzlich einer Aufforderung zur Nachbesserung gemäß § 281 Abs. 1 BGB. Die Verwalterin müsse demnach die Gelegenheit erhalten, ihre etwaige fehlerbehaftete Leistung nachzubessern. In dem hier vorliegenden Fall fehle es jedoch an einer derartigen Aufforderung.

Fristsetzung ist nur in Ausnahmefällen entbehrlich

Auf die Setzung einer Frist nach § 281 Abs. 2 BGB kann gemäß Urteilsbegründung lediglich dann verzichtet werden, wenn ein Schuldner die Leistung endgültig sowie ernsthaft verweigert oder wenn besondere Umstände eine sofortige Geltendmachung der Schadenersatzansprüche rechtfertigen. Die Wohnungseigentümer hätten allerdings nichts vorgetragen, was auf die Annahme derartiger Umstände deuten könnte. Allein der Umstand, dass die Berichtigung der Jahresabrechnungen so lange verweigert wird, bis der Vertrag der Verwalterin nicht verlängert wird, stelle keine endgültige Verweigerung der Leistung dar. Dies gelte vor allem dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst noch nicht weiß, ob und gegebenenfalls welche Mängel die Jahresabrechnungen aufweisen sollen.

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