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Gewährleistungsausschluss schützt bei Schädlingsbefall nicht vor Rücktritt

Trotz Gewährleistungsausschluss kann ein erheblicher Befall der Balken einer Immobilie mit Schädlingen einen Mangel darstellen, der den Käufer des Hauses zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Denn in diesem Fall ist von einem arglistigen Verschweigen auszugehen. Dies hat das Braunschweiger Oberlandesgericht mit Urteil vom 13.09.2018 (Az.: 9 U 51/17) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall hatte ein Mann ein Fachwerkhaus erworben. Wenig später stellte er fest, dass die Immobilie massiv von Pilzen und Insekten befallen war. Aus diesem Grund erklärte er den Rücktritt vom Kaufvertrag und forderte den Verkäufer zur Rückerstattung des Kaufpreises auf. Denn dieser hätte vor dem Vertragsabschluss über den Schädlingsbefall aufklären müssen. Der Verkäufer wollte hiervon jedoch nichts wissen, wurde vertraglich schließlich ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Weil sich die Parteien nicht einigen konnten, erhob der Käufer Klage.

Verkäufer missachtet Aufklärungspflicht vor Vertragsabschluss

Das Oberlandesgericht Braunschweig gab der Klage statt und entschied demzufolge zu Gunsten des Käufers. Der Verkäufer hätte nach Auffassung des zuständigen Richters ohne Nachfrage des Klägers über den Schimmelbefall aufklären müssen. Ein massiver Befall mit Pilzen und Insekten stelle einen Umstand dar, der für die Entscheidung des Erwerbers, eine Immobilie zu kaufen, von großer Bedeutung sei. Der Anspruch des Erwerbers auf Rückzahlung des Kaufpreises entfalle auch nicht deshalb, weil die Parteien im Vertrag einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben. Wird nämlich ein Mangel arglistig verschwiegen, so könne sich ein Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. Vorliegend sei davon auszugehen, dass der Beklagter den Mangel bereits kannte oder zumindest für möglich hielt. Nachweislich habe dieser seinerzeit die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen und umfangreiche Arbeiten an der Fassade vornehmen lassen. Ein Befall mit Holzwürmern habe den Anlass für diese Arbeiten gegeben. Hieraus schloss das Gericht, dass der Beklagte von dem Schädlingsbefall wusste. Jedoch sei es allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall lediglich durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden könne. Derartige Maßnahmen seien vom Beklagten nicht vorgenommen worden.

Schädlingsbefall trotz Bohrlöcher für Erwerber nicht erkennbar

Die Ansicht des Verkäufers, wonach der Käufer den Schädlingsbefall anhand der Bohrlöcher im Gebälk hätte erkennen müssen, teilte das Gericht nicht. Die Offenbarungspflicht beschränke sich zwar auf verborgene Mängel, da ein verständiger Veräußerer davon ausgehen dürfe, dass dem Erwerber ein erkennbarer Mangel auffalle und er deshalb nicht hierüber aufzuklären brauche. Der Käufer habe hieraus jedoch nur auf einen derzeitigen Schädlingsbefall schließen können. Es sei für ihn nach Meinung der Richter aber nicht ersichtlich gewesen, dass der Befall schon mehr als 15 Jahre andauere. Der Verkäufer werde von seiner Aufklärungspflicht nicht dadurch entbunden, dass die Balken schon seit vielen Jahren von Pilzen sowie Insekten befallen waren.

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