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Wohnungsverkäufer kann Käufer zur Erhöhung der Miete ermächtigen

Bereits vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch kann der Käufer einer vermieteten Wohnung seitens des Verkäufers dazu ermächtigt werden, ein Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen zu stellen. Hierbei ist es unschädlich, wenn die Mieterhöhung "im Namen des Eigentümers" geltend gemacht werde. Dieses Urteil hat das Berliner Landgericht am 02.12.2016 (Az.: 65 S 121/16) getroffen.

Sachverhalt

In dem konkreten Fall ging der Streit aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung hervor. Grund hierfür war die Tatsache, dass die Käuferin ihr Mieterhöhungsverlangen geltend machte, noch bevor sie im Grundbuch als neue Eigentümerin vermerkt wurde. Weil sie demnach rechtlich noch nicht Eigentümerin ihrer Wohnung war, hielten die Mieter die Mieterhöhung für unwirksam. Dem erwiderte die Käuferin, dass sie zur Durchsetzung der Mieterhöhung ausdrücklich von der Verkäuferin ermächtigt worden sei. Die Parteien wurden sich nicht einig, weshalb die Käuferin vor dem Amtsgericht auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagte.

Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung besteht

Das Amtsgericht entschied zu Gunsten der Mieter und wies die Klage ab. Hiergegen ging die Käuferin vor dem Berliner Landgericht in Berufung. Dieses hob das erstinstanzliche Urteil auf und gab der Klage der Käuferin statt. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) stehe ihr zu, so dass Landgericht. Denn das Mieterhöhungsverlangen sei als wirksam anzusehen. Nach Ansicht des Landgerichts sei die Klägerin dazu ermächtigt gewesen, die Mieterhöhung geltend zu machen. Denn bereits vor dem Eintritt der Käuferin in die Stellung der Vermieterin durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch könne dieser von Seiten des Verkäufers die Genehmigung erteilt werden, ein Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen zu stellen. Der Umstand, dass die Mieterhöhung "im eigenen Namen" geltend gemacht wurde, ist nach Meinung der Richter somit unschädlich. Für die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung spiele es nämlich keine Rolle, dass die Käuferin zu diesem Zeitpunkt nicht Eigentümerin der Wohnung war.

Mieterhöhung kann im Namen des Eigentümers geltend gemacht werden

Mit diesem Beschluss folgte das Landgericht der bisherigen Rechtsprechung und insbesondere einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 19.03.2014 (Az.: VIII ZR 203/13). Hierbei legten die Vertragsparteien im notariellen Kaufvertrag fest, dass der Käufer mit Vertragsabschluss in alle Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers eintrete. Ferner war vorgesehen, dass der Käufer bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtliche Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben und eventuell entsprechende Prozesse im eigenen Namen zu führen. In der Anfangszeit stimmte die Mieterin den erteilten Betriebskostenabrechnungen, dem Einzug der fälligen Mieten sowie diversen Mieterhöhungsverlangen der Käuferin zu. Später forderte sie allerdings die Rückzahlung einer beträchtlichen Summe auf, da die Käuferin ihrer Ansicht nach die Vermieterstellung nur vorgespiegelt hatte. Der BGH entschied jedoch zu Gunsten der Käuferin.

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