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Aufwendungen für regelmäßige Graffitientfernung als Betriebskosten umlegbar

Müllabfuhr, Wasser, Grundsteuer, Gebäudeversicherung: Bestimmte Ausgaben für eine Wohnung oder ein Haus darf der Vermieter von seinen Mietern zurückholen. Um welche Positionen es sich hierbei genau handelt, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Doch fallen auch die Aufwendungen für die Entferung von Graffiti an der Fassade unter die Betriebskosten? Mit Urteil vom 01.03.2017 (Az.: 6 C 54/16) hat das Amtsgericht Berlin-Neukölln entschieden, dass die Kosten für eine regelmäßige Graffitibeseitigung dann als Betriebskosten anzusehen sind, wenn diese vom Mieter über Jahre hinweg übernommen wurden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall stritt ein Mieter mit seinem Vermieter darüber, ob die Kosten für eine regelmäßige Graffitibeseitigung als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Der Mieter hielt dies für unzulässig, obwohl ihm diese Aufwendungen bereits seit dem Jahr 2011 wiederholt in Rechnung gestellt wurden. Die Vermieterin vertrat hingegen die Ansicht, dass sie die Kosten für die regelmäßige Entfernung der Gemälde von der Häuserwand anteilig auf den Mieter abwälzen dürfe. Weil sich die Parteien nicht einigen konnten, durfte sich das Amtsgericht Berlin-Neukölln mit der Angelegenheit befassen.

Beseitigungskosten dürfen als Betriebskosten umgelegt werden

Das Amtsgericht urteilte zu Gunsten der Vermieterin. Sie habe die Aufwendungen für die regelmäßige Entfernung der Graffiti in die Betriebskostenabrechnung einstellen dürfen. Zwar fallen diese nicht unter § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und sind demnach nicht als Kosten der Gebäudereinigung zu betrachten. Schließlich beschränke sich der Wortlaut der Vorschrift auf gemeinsam benutzte Gebäudeteile. Wohl können die Aufwendungen jedoch als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden. Nach Auffassung des Gerichts müsse berücksichtigt werden, dass der Mieter die Umlage Beseitigungskosten an vier aufeinanderfolgenden Jahren ohne jeglichen Widerspruch bezahlt habe. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass die Vereinbarung der zusätzlichen Kostenart durch schlüssiges Verhalten seitens des Mieters akzeptiert wurde.

Entfernung von Graffiti ist weder Instandhaltung noch Instandsetzung

Die Meinung des Mieters, wonach es sich bei der Graffitibeseitigung immer um nicht umlegbare Instandhaltungskosten handele, hielten die Richter für unerheblich. Der Mieter berief sich hierbei auf ein Urteil des Berliner Landgerichts vom 19.02.2016 (Az.: 63 S 189/15). Damals hatte das Gericht entschieden, dass Besitigungskosten für Graffiti selbst dann nicht als Betriebskosten umgelegt werden dürfen, wenn es sich um wiederkehrende Leistungen handele. Im aktuellen Fall gehe es um regelmäßige Maßnahmen, die lediglich die Reinigung der Fassade und nicht die Erneuerung der Fassade umfasse. Insofern erscheine die Einstufung als Instandhaltungskosten laut Gericht nicht sachgerecht. Der Vermieter gewährleiste auf diese Weise nur den optischen Zustand der allen Bewohnern zugutekommenden Fassade. Die Lebensdauer der Gebäudesubstanz werde hierbei nicht verlängert. Demzufolge ähnle eine Graffitibeseitigung eher einer Gebäudereinigung als einer Instandsetzungsmaßnahme.

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