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Ein Rückschlag für die Mieterrechte - Eine Kündigung wegen einer irrtümlichen Mietminderung ist rechtsgültig

 

Wer seine Mietzinszahlungen auf eigene Faust und ohne Hinzuziehung anwaltlicher Unterstützung mindert, der sollte und muss sich sicher sein, dass die Kürzung auch wirklich berechtigt und die Begründung zu seiner Mietminderung frei von Irrtümern ist.

Ist das nicht der Fall und irrt der Mieter bei der Begründung, darf sein Vermieter das Mietverhältnis basierend auf dieser irrtümlichen Mietminderung kündigen. So jedenfalls haben die Richter am Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am 11. Juli 2012 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 138/11 geurteilt.

Klassische Situation im Streitverhalten von Mieter und Vermieter

Im vor dem BGH zu verhandelnden Fall ging es um bayrische Mieter, die ein Einfamilienhaus gemietet hatten. Bereits im Dezember des Jahres 2008 kam es zu Streitigkeiten, da die Mieter gegenüber dem Vermieter bemängelten, es käme im angemieteten Haus bedingt durch bauliche Mängel zu Schimmelbildung und Kondenswasser. Verweise des Vermieters darauf, dass wegen der zwei Aquarien im Haus und eines Terrariums, in welchem Schlangen gehalten wurden und was eine höhere Luftfeuchtigkeit im Mietobjekt bedingen würde, das Lüftungsverhalten der Mieter nicht ausreichend wäre, um Schimmelbefall auszuschließen, wurden von den Mietern ignoriert. Die Mieter minderten eigenmächtig wegen der Schimmelbildung und des Kondenswassers den monatlich abgeführten Mietzins und so lief bis zum Beginn des Jahres 2010 ein Rückstand bei den Mieten von 3.410,-- Euro auf, was zwei Monatsmieten an Gesamtrückstand bedeutete. Das nahm der Vermieter zum Anlass, den Mietern fristlos zu kündigen. Gegen diese Kündigung zogen die Mieter vor Gericht.

Richter am Bundesverfassungsgericht (BGH) in Karlsruhe entschieden in Sinne des Vermieters

Der BGH in Karlsruhe teilte die Rechtsauffassung des Vermieters und folgte den Einlassungen hinsichtlich der Aquarien und des Terrariums, was die erhöhte Luftfeuchtigkeit im Objekt betrifft, wie auch eine Umstellung des Lüftungsverhaltens laut Karlsruher Richter angezeigt gewesen wäre. Ferner stellte man fest, dass der Mieter eigenmächtig den Mietzins gemindert habe, ohne sich vorher im erforderlichen Umfange sachkundig zu machen, war seine Minderung tatsächlich berechtigt. Darum wurde den Mietern der Mietrückstand angelastet. Die Richter argumentierten, sowohl bei Vorsatz, als auch bei Fahrlässigkeit würden die Mietrückstände zu Lasten des Mieters gehen und ein Kündigungsrecht des Vermieters generieren. Zur Fahrlässigkeit würde nun auch einmal die Falscheinschätzung einer Situation zählen, wie es hier der Fall gewesen sei. Der Mieter hätte die Möglichkeit gehabt, die Miete auf der Basis des Vorbehalts zahlen können und sei so der fristlosen Kündigung wegen auflaufender Mietrückstände bis zur gerichtlichen Klärung entgangen.

Mit diesem Urteil wurde das Kündigungsrecht der Vermieter nicht unerheblich gestärkt und somit war klar, dass es bei den Mieterbünden auf massiven Widerstand stoßen würde sowie als falsches Zeichen eingestuft wird.

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