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Eigentümer müssen Sanierungskosten einer Dachterrasse mitunter alleine tragen

Dachgeschosswohnungen mit Terrasse gehören zu den begehrten Wohnobjekten. Wer allerdings eine solche Wohnung erwirbt, sollte die Gemeinschaftsordnung sorgfältig lesen. Ist hierin geregelt, dass die Terrasse ausschließlich ihm zum Gebrauch zur Verfügung steht und er sie Instandhalten und Instandsetzen muss, so gehen Sanierungen vollumfänglich auf seine Kosten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.05.2018 (Az.: V ZR 163/17) beschlossen.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall beschlossen die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage im Dezember 2014 im Rahmen einer Eigentümerversammlung mehrheitlich die erforderliche Sanierung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Unterbaus der Dachterrasse auf Kosten eines einzigen Wohnungseigentümers. Dieser betroffene Eigentümer hatte an der Dachterrasse Sondereigentum. In der Teilungserklärung war eine Regelung enthalten, wonach dieser nicht bloß für sein Sondereigentum die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten zu tragen habe, sondern ebenso für Gebäudeteile, welche gemäß Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen einzigen Eigentümer bestimmt sind (beispielsweise auch Loggia, Balkon). Konkret hieß es hierzu:

§ 6 Instandhaltung und Versicherung
1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. ...
b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.

Der betroffene Wohnungseigentümer erklärte sich nicht dazu bereit, die notwendigen Sanierungskosten alleine zu übernehmen. Deshalb erhob er gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung Klage vor dem Amtsgericht Saarbrücken.

Gerichte kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen

Das Amtsgericht wies die Klage mit Beschluss vom 27.03.2015 (Az.: 42 C 267/14 (10)) ab. Hiergegen erhob der Wohnungseigentümer Berufung vor dem Landgericht Saarbrücken. Das Berufungsgericht hob daraufhin das erstinstanzliche Urteil am 17.05.2017 (Az.: 5 S 42/15) zu Gunsten des klagenden Wohnungseigentümers auf. Mit Verweis auf § 16 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erklärten die Richter, dass die Kosten für Instandsetzungen, welche das Gemeinschaftseigentum betreffen, im Verhältnis der jeweiligen Anteile von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Daran ändere die Regelung in der Teilungserklärung nichts. Die verklagten Wohnungseigentümer waren mit der Entscheidung des Landgerichts nicht einverstanden und legten daher Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe ein.

Kläger hat alleinige Kostentragungspflicht

Der BGH entschied zu Lasten des Klägers und stellte das Urteil des Amtsgerichts wieder her. Wegen einer von der Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung, habe der Kläger die Kosten der beschlossenen Sanierung alleine zu tragen. Die Bestimmung ist dahingehend auszulegen, dass sie auch einzelnen Mietobjekten zugeordnete Dachterrassen der Wohnanlage erfasse und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Gemeinschafts- wie auch im Sondereigentum stehenden Teile derartiger Terrassen betreffe.

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