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Dauerhafte Aufhebung von Sondernutzungsrechten erfordert Änderung der Gemeinschaftsordnung

Möchte die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage das Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers dauerhaft aufheben, so kann dies nicht gegen seinen Willen geschehen. Die einzige Möglichkeit, um dieses Vorhaben umzusetzen, besteht nach den Vorschriften des Wohneigentumsgesetzes darin, die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu ändern. So lautet die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.03.2018 (Az.: V ZR 65/17).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall sollte die Eigentümerin einer Wohnung im Jahr 2010 auf das Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsanlage verzichten, das in der Gemeinschaftsordnung geregelt war. Diese vor der eigenen Wohnung liegende Fläche wurde seitens der Eigentümerin seither als Garten und Terrasse genutzt. Nunmehr wünschte die Wohnungseigentümergemeinschaft an dieser Stelle die Errichtung von zwei Stellplätzen. Dies würde auch der Baugenehmigung entsprechen, die im Jahr 2004 erteilt wurde. Die Errichtung der beiden Stellplätze wurde darüber hinaus auch durch die zuständige Behörde verlangt. Allerdings weigerte sich die Wohnungseigentümerin, die hierfür vorgesehene Fläche zu räumen. Aus diesem Grund erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage vor dem Kölner Amtsgericht.

Vorinstanzen sehen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Recht

Das Amtsgericht gab der Klage mit Urteil vom 10.11.2015 (Az.: 215 C 148/13) statt. Auf Berufung der Wohnungseigentümerin hin, bestätigte das Kölner Oberlandesgericht am 09.02.2017 (Az.: 29 S 223/15) die Entscheidung des Amtsgerichts. Denn die Beklagte sei nach Ansicht der Richter gemäß § 242 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dazu verpflichtet, die Sondernutzungsfläche der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Die Gemeinschaftsordnung brauche vorher auch nicht abgeändert zu werden. Gegen dieses Urteil legte die Wohnungseigentümerin Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe ein.

Aufhebung des Sondernutzungsrechts nur mit geänderter Gemeinschaftsordnung

Die Bundesrichter hoben den Beschluss der Vorinstanz auf und entschieden so zu Gunsten der Wohnungseigentümerin. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft könne gegen den Willen eines Sondernutzungsberechtigten die dauerhafte Änderung des Inhaltes des Sondernutzungsrechtes sowie die dauerhafte Aufhebung desgleichen nur unter Erfüllung der Vorschrift des § 10 Absatz 2 Satz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durchsetzen. Der hierin geregelte Weg sieht eine Änderung oder Anpassung der Gemeinschaftsordnung vor. Seit der Einführung dieser Vorschrift könne auf § 242 BGB nicht mehr zurückgegriffen werden. Ein Anspruch auf Aufhebung des Sondernutzungsrechts nach der WEG-Vorschrift bestehe nach Ansicht des BGH ohnehin nicht. Denn dieser ergebe sich lediglich, wenn die unter das Sondernutzungsrecht fallende Fläche zwingend benötigt werde oder als ultima ratio. In diesem Fall könne dies jedoch nicht festgestellt werden, so die Richter. Der Baugenehmigung entspreche der Zustand der Wohneigentumsanlage zwar nicht. Eine Entziehung des Sondernutzungsrechts rechtfertige dies allein jedoch nicht. Laut Urteilsbegründung sei es für das Gericht nicht nachvollziehbar, weshalb die beiden Stellplätze nicht anderweitig errichtet werden können oder weshalb gegen die Stellplatzauflage keine verwaltungsgerichtliche Klage angestrebt wurde.

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