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Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung muss dargelegt werden

Immer wieder melden Vermieter einen Eigenbedarf an und kündigen daraufhin das Mietverhältnis. Doch was gilt, wenn eigentlich der Hausmeister die Wohnung beziehen sollte und stattdessen eine Familie einzieht? In diesem Fall mangelt es an einer stimmigen Begründung und es ist von einem vorgetäuschten Bedarf auszugehen, der den ehemaligen Mieter zur Forderung von Schadenersatz berechtigt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.03.2017 (Az.: VIII ZR 44/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall hatte ein Vermieter das Mietverhältnis gekündigt und dies damit begründet, dass die Wohnung für den Hausmeister benötigt werde. Weil der Mieter nicht ausziehen wollte, erhob der Hauseigentümer Räumungsklage. Im Räumungsprozess einigten sich die Parteien darauf, dass die Wohnung bis spätestens Ende 2011 geräumt werden sollte. Die Wohnung gab der Mieter vereinbarungsgemäß bereits Ende Oktober 2011 frei. Doch entgegen der Ankündigung des Vermieters, zog eine Familie und nicht der Hausmeister in die leerstehende Wohnung ein. Der Mieter fühlte sich hintergangen und forderte den Vermieter neben dem Ersatz der Umzugskosten auf, auch die Mehrkosten im Zusammenhang mit dem längeren Arbeitsweg sowie angesichts der höheren Miete den Differenzbetrag zu übernehmen. Darüber hinaus solle der Vermieter die Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits tragen. Insgesamt belief sich die Schadenersatzforderung auf 26.000 Euro. Der Vermieter war sich keiner Schuld bewusst und lehnte jegliche Zahlung ab, weshalb der frühere Mieter Klage vor dem Koblenzer Amtsgericht erhob.

Schadenersatzklage bleibt erfolglos

Der Mieter hatte sowohl am 06.11.2013 (Az.: 161 C 1145/13) vor dem Amtsgericht wie auch vor dem Landgericht Koblenz das Nachsehen. Nach Ansicht des Landgerichts habe der Mieter aufgrund des einst geschlossenen Räumungsvergleichs auf etwaige Schadenersatzansprüche aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichtet. Im Revisionsverfahren hob der BGH den Beschluss des Landgerichts auf, weil dem Vergleich nicht entnommen werden könne, dass aufgrund eines vorgetäuschten Eigenbedarfs auf eventuelle Schadenersatzansprüche verzichtet werde (Az.: VIII ZR 99/14). Es lägen laut BGH auch keine Umstände vor, die auf einen derartigen Verzichtswillen schließen lassen würden. Schließlich wies der BGH den Fall wieder an das Landgericht zurück.

Fehlende Wohnungsnutzung durch Hausmeister macht Kündigung unwirksam

Am 22.02.2016 (Az.: 2 S 76/15) wies das Landgericht die Klage des Mieters ein weiteres Mal ab. Die Richter gelangten aufgrund von Zeugenaussagen zu dem Entschluss, dass der behauptete Eigenbedarf tatsächlich bestanden habe. Plausibel habe der Vermieter darlegen können, dass ihn der Hausmeister erst im November 2011 über die Entscheidung zu Gunsten einer anderen Wohnung informierte. Der Streitfall kam erneut vor dem BGH, der diesen erneut dorthin zurückverwies. Die Bundesrichter gaben zu bedenken, dass sich ein Vermieter schadenersatzpflichtig macht, wenn er einen nicht bestehenden Eigenbedarf vortäuscht. In diesem Fall ist eine Kündigung schuldhaft unberechtigt. Das Landgericht müsse genau prüfen, ob tatsächlich betriebliche Gründe die Kündigung wegen Betriebsbedarfs gerechtfertigt haben. Hiervon auszugehen ist etwa dann, wenn Aufgaben auf einen Concierge übertragen werden oder eine ständige Anwesenheit eines Angestellten aus sonstigen Gründen angeraten ist. Unverständlich ist es hingegen gemäß Urteilsbegründung bei einem Hausmeister, der gleich mehrere Immobilien zu betreuen hat und ohnehin in der Nähe eines dieser Objekte wohnt.

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