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Bei Weiterbezahlung der Miete geht Recht auf Mietminderung zunächst nicht verloren

Treten Mängel in einer Mietwohnung auf, so sind diese vom Vermieter zu beheben. Andernfalls darf der Mieter die Miete mindern. Ihm steht es aber auch frei, die Miete vorerst unter Vorbehalt weiter zu bezahlen. Das Recht auf Mietminderung erlischt nämlich auch dann nicht, wenn der Mietzins trotz Reklamation vorbehaltslos entrichtet wird. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.09.2018 (Az.: VIII ZR 100/18) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall stellte der Mieter einer Wohnung einen wiederkehrenden muffigen Abwassergeruch fest, welcher einem kaputten Küchenrohr geschuldet und in seiner Intensität verschieden ausgeprägt war. Seinem Vermieter zeigte er den Mangel an, bezahlte die Miete jedoch zunächst in voller Höhe weiter. Bis zur Behebung des Mangels verstrichen allerdings über zweieinhalb Jahre. Der Mieter fragte bei seinem Vermieter an, ob er sich mit einer Mietminderung in Höhe von 15 Prozent einverstanden erkläre. Der Vermieter wollte hierüber jedoch nichts wissen und lehnte ab. Im Anschluss daran überwies der Mieter drei volle Monatsmieten nicht, was dem Vermieter Anlass zu einer Klage vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte gab. Der Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass der Mieter sein Recht auf Mietminderung verloren habe, da er in der Vergangenheit seine Miete vorbehaltslos in voller Höhe entrichtet hatte.

Mangelhafte Mietsache rechtfertigt Mietminderung

Das Amtsgericht gab der Klage im Wesentlichen statt. Lediglich für November 2015 habe den Mietern ein Minderungsrecht von 10 Prozent zugestanden. Weil die Mieter die volle Miete trotz Kenntnis des Mangels sowie des Minderungsrechts weiterbezahlten, stünden ihnen weitere Kürzungen der Mietzahlungen für die Zeit von Januar bis Oktober sowie Dezember 2015 nicht zu. Gegen diesen Beschluss legten die Mieter Berufung vor dem Berliner Landgericht ein. Dieses hob am 01.03.2018 (Az.: 67 S 342/17) das erstinstanzliche Urteil auf entschied zu Gunsten der Beklagten. Weil die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung seit Januar 2015 beeinträchtigt gewesen sei, stehe den Mietern ab diesem Zeitpunkt ein Minderungsrecht zu. Die Kenntnis der Beklagten hinsichtlich ihres Minderungsrechts stehe einer Kürzung nicht entgegen. Mit diesem Urteil nicht einverstanden, ging der Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Revision.

Mieter kannte seine Rechte in Bezug auf Mietminderung nicht

Die Richter am Bundesgerichtshof folgten der Argumentation des Landgerichts und wiesen die Revision des Vermieters zurück. Zur Begründung führten sie aus, dass das Mietminderungsrecht des Mieters lediglich dann verloren gehe, wenn er positiv darüber Bescheid gewusst habe, dass er die Miete entsprechend der Rechtslage nicht voll bezahlen musste. Vorliegend sei dies jedoch nach Ansicht des BGH nicht der Fall gewesen. Denn der Mieter habe nicht gewusst, dass bei Vorliegen eines Mangels eine Mietminderung dann eintrete, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt und dies dem Vermieter angezeigt worden sei. Weil der Mieter davon ausgegangen war, dass eine Mietminderung das Einverständnis seines Vermieters bedürfe, habe er bei der Mietzahlung eben kein positives Wissen hierüber gehabt. Sodann erklärte das höchste deutsche Zivilgericht aufgrund des streitgegenständlichen Mangels eine Mietminderung in Höhe von 10 Prozent der Bruttomiete für angemessen.

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