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Bauherr kann bei Zweifach- statt Dreifachverglasung Nacherfüllung verlangen

Sichert ein Bauträger dem Erwerber im Zuge eines Neubaus dreifach verglaste Fenster zu, dann schuldet er diese auch für die Dachflächenfenster. Andernfalls kann der Bauherr auf Kosten des Bauträgers den Austausch der Fenster verlangen. Keine Rolle spielt dabei, ob die Kosten im Verhältnis zur Heizkostenersparnis unverhältnismäßig sind. So lautet das Urteil des Karlsruher Oberlandesgerichts vom 01.02.2018 (Az.: 9 U 52/17).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall erwarb eine Frau von einem Bauträger eine Eigentumswohnung in einem noch zu errichtenden Objekt zum Preis von insgesamt 330.000 Euro. Im notariellen Kaufvertrag war innerhalb der enthaltenen Baubeschreibung unter anderem geregelt, dass Kunststoff-Fenster mit einer 3-fach Wärmeschutzverglasung eingebaut werden sollten. Im Anschluss an Fertigstellung und Abnahme der Bauarbeiten stellte die Frau fest, dass die Dachflächen lediglich Fenster mit 2-fach Verglasung aufwiesen. Dies beanstandete sie gegenüber dem Bauträger und forderte diesen zugleich zur Beseitigung des Mangels auf. Zwar gestand der Unternehmer den Mangel. Dennoch verweigerte er den Nacherfüllungsanspruch und begründete seine Entscheidung mit unverhältnismäßig hohen Kosten. Seiner Rechnung zufolge stehe einem Nacherfüllungsaufwand von 6.700 Euro eine Heizkostenersparnis von 8,10 Euro im Jahr gegenüber. Deshalb könne die Wohnungseigentümerin kein redliches Interesse an einer Nacherfüllung haben. Umso mehr gelte dies unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die verbaute 2-fach Wärmeschutz-Verglasung nicht mit einer Verminderung des Verkehrswerts einhergehe. Die Frau folgte der Argumentation des Bauträgers nicht und erhob Klage vor dem Landgericht Konstanz.

Anspruch auf Austausch der Dachfenster besteht

Das Landgericht gab der Klage am 10.03.2017 (Az.: K 5 O 51/15) statt. Hiergegen legte der Unternehmer Berufung vor dem Karlsruher Oberlandesgericht ein. Doch auch in zweiter Instanz hatte der Bauträger das Nachsehen. Das Landgericht bestätigte das erstinstanzliche Urteil und verurteilte den Beklagten auf Nacherfüllung. Weil die eingebaute 2-fach Verglasung nicht der vertraglich vereinbarten 3-fach Verglasung entspreche, stehe der Frau ein Anspruch auf Austausch der Dachfenster gemäß § 635 Abs. 1 BGB zu.

Unverhältnismäßigkeit der Kosten nicht entscheidend

Nach Ansicht der Richter könne der Bauträger den Austausch der Fenster nicht aufgrund unverhältnismäßiger Kosten im Sinne von § 635 Abs. 3 BGB verweigern. Schließlich komme es bei der Frage der Verhältnismäßigkeit nicht ausschließlich darauf an, inwiefern die Beseitigung des Mangels im Verhältnis zum wirtschaftlichen Vorteil des Unternehmers stehe. Vielmehr sei zu beachten, ob die Klägerin an einer vertragsgemäßen Ausführung der Fenster ein nachvollziehbares Interesse habe. Hier sei genau dies der Fall. Für die Erwerberin eines großen Apartments habe der Wärmeschutz eine wichtige Bedeutung. In diesem Zusammenhang gehe es nicht um eine Heizkostenersparnis. Wichtiger ist, dass die Einhaltung vorgeschriebener Wärmeschutzstandards bei Neubauten den Wertvorstellungen der Wohnungskäuferin entspreche. Bei einem späteren Verkauf des Apartments spiele der Wärmeschutz der Dachfenster nämlich eine wichtige Rolle. Hinzukomme, dass der Unternehmer schuldhaft von der zugesicherten Beschaffenheit abgewichen sei.

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