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Auch bei größerer Wohnung ist Härtefall möglich

Lässt ein Vermieter das Haus im Rahmen einer Modernisierung auf Vordermann bringen, so kann dies für den Mieter in Form einer Mieterhöhung teuer werden. Menschen, die sich jedoch ihre Wohnung kaum leisten können, werden über die Härtefallregelung geschützt. Dabei kommt es nicht allein auf die Größe der Wohnung an. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 09.10.2019 (Az.: VIII ZR 21/19) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall kam es zum Streit zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer 86 qm großen Wohnung in Berlin. Diese befindet sich in einem Mehrparteienhaus aus dem Jahr 1929. Die Wohnung bewohnt der Mieter bereits seit seinem fünften Lebensjahr, zumal der Mietvertrag im Jahr 1962 von dessen Eltern unterzeichnet wurde. Der Bewohner erhält Arbeitslosengeld II und bezieht zur Deckung der Miete einen Betrag von etwa 463,10 Euro im Monat. Die Kaltmiete belief sich seit Juni 2016 auf monatlich 574,34 Euro zzgl. 90 Euro an Heizkostenvorschuss. Im Rahmen umfassender Modernisierungsmaßnahmen ließ die Vermieterin unter anderem die bisherigen Balkone durch größere Balkone ersetzen und Dämmungsarbeiten an Außenfassade und oberste Geschossdecke vornehmen. Mit Abschluss der Arbeiten erklärte die Vermieterin die Erhöhung der Miete um 240 Euro je Monat zum 01.01.2017. Diese Summe setzte sich gemäß einer Auflistung aus je 70 Euro für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls und die Dämmungsarbeiten (hiervon 4,16 Euro auf die Dämmung der obersten Geschossdecke) sowie 100 Euro für den Anbau der neuen Balkone zusammen. Weil diese Mieterhöhung für ihn eine finanzielle Härte bedeute, erhob der Mieter Klage vor dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg.

Vorinstanzen sind unterschiedlicher Auffassung

Nur zur Zahlung der Mieterhöhung von 70 Euro für die Wiederinbetriebnahme des Aufzugs könne der Kläger nicht verpflichtet werden. Dies stellte das Amtsgericht mit Beschluss vom 16.08.2017 (Az.: 234 C 257/16) fest. Auf Berufung des Mieters hin kam das Berliner Landgericht am 14.11.2018 (Az.: 64 S 197/17) zu dem Ergebnis, dass der Mieter lediglich den Betrag von 4,16 Euro zu zahlen habe. Also den Anteil, der auf die Dämmung der obersten Geschossdecke entfalle. Hiergegen legte wiederum die Vermieterin Revision vor dem BGH ein. Sie wandte insbesondere ein, dass für einen Einpersonenhaushalt gemäß geltender Vorschriften nur eine Wohnfläche von 50 qm angemessen sei.

Mieter genießt Schutz der Eigentumsgewährleistung

Der 8. Zivilsenat des BGH bestätigte die Ansicht der Landgerichts, wonach es unerheblich sei, ob der Kläger überhaupt eine derart große Wohnung benötige. Sinn und Zweck der Härtefallregelung sei es ja gerade, dass eine Wohnung auch nach einer Modernisierung für Mieter mit niedrigem Einkommen finanzierbar bleibe. Ferner genieße auch ein Mieter Eigentumsschutz nach Artikel 14 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG), nicht nur der Vermieter. Ein Härtefall könne aufgrund des Bestandsinteresses deshalb nicht einfach isoliert anhand einer bestimmten Wohnungsgröße beurteilt werden. Dennoch bleibe offen, ob der klagende Hartz-IV-Bezieher der Mieterhöhung vollständig entgehe. Denn gemäß § 559 BGB könne sich dieser in zwei Ausnahmefällen nicht auf finanzielle Härte berufen: wenn der Vermieter zur Modernisierung gezwungen war und wenn die Immobilie lediglich in einem "allgemein üblichen" Zustand versetzt wurde. Diese Umstände zu beurteilen, sei nun Aufgabe des Berliner Landgerichts.

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