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AG München: Sozialklausel zur Mieterhöhung bindet nur Vertragsparteien!

Im Verfahren ging es um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung betreffend eine EOF-Wohnung. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mit dem Mietspiegel für die Landeshauptstadt München 2017 begründet. Die Vermieterin hatte sich beim Erwerb der Wohnungen im Rahmen einer Sozialcharta gegenüber der Verkäuferin strafbewehrt zu nur eingeschränkten Mieterhöhungen verpflichtet.

Das Gericht gab der Vermieterin Recht und folgte damit dem LG München (Urteil vom 16.05.2018, Aktenzeichen 14 S 19531/17), wonach der Mietspiegel der Landeshauptstadt München für 2017 ein geeignetes Begründungsmittel sei auch für die hier vorliegende Wohnung, die nach den Grundsätzen der einkommensorientierten Förderung subventioniert wurde (sog. EOF-Wohnung). Entscheidend sei nach der klaren Diktion des BGH der Umstand, ob der als Begründungsmittel verwendete Mietspiegel Tatsachen enthält, die es dem Mieter ermöglicht, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung überprüfen zu können (BGH NZM 2016, 580 unter Rn. 5). Art. 15 BayWoFG sei auch nicht verfassungswidrig, weil die Regelung abweichend in die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB eingreifen würden. Diese Vorschrift bestimme, dass der Vermieter die Miete bis zur höchstzulässigen Miete nach Maßgabe der Förderentscheidung und den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen darf. Damit nehmen die landesrechtlichen Vorschriften lediglich Bezug auf die bundesgesetzliche Regelung ohne sie zu modifizieren. Oder anders gesagt: Auch im Rahmen des sog. "Dritten Förderweges" sind Mieterhöhungen nur insoweit zulässig, als Sperrfrist und Kappungsgrenze des § 558 BGB eingehalten werden und die verlangte Miete nicht über der ortsüblichen Miete für freifinanzierte Wohnungen liegt. Die Regelungen der Sozialcharta geben den Beklagten als einzelne Mieter zudem keinen klagbaren Individualanspruch, da es sich nicht um einen Vertrag zu Gunsten Dritter handle. Als entscheidender Gesichtspunkt bei der Auslegung spräche gegen eine individuelle Wirkung der Sozialcharta die Einräumung einer Vertragsstrafe der Klägerin im Verhältnis zur damaligen Veräußerin. Die Vereinbarung einer solchen lediglich inter partes wirkenden Vertragsstrafe lässt nur den Schluss zu, dass die damaligen Vertragsschließenden lediglich innerhalb der Kaufvertragsbeziehung wirkende Sanktionsmöglichkeiten intendiert haben und damit Wirkungen gegenüber nicht am Kaufvertrag beteiligten Dritten gerade nicht gewünscht waren.

(AG München, Urteil vom 09.08.2018 - 472 C 8559/18)

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