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AG Brandenburg: Vermieter muss Lärmbelästigung durch den Mieter nachweisen!

Das Amtsgericht hatte nach erfolgter außerordentlicher Kündigung wegen Lärmbelästigungen zur Nachtzeit über einen Räumungsantrag zu entscheiden und wies die Klage ab, da der Kläger trotz Vorlage von Lärmprotokollen nicht nachweisen konnte, dass die Störungen tatsächlich auch durch den Beklagten erfolgten.

Erhebliche nächtliche Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, können eine fristlose außerordentliche Kündigung selbst dann rechtfertigen, wenn das Mietverhältnis zuvor mehrere Jahrzehnte ungestört verlief. Insofern kommt es auch immer auf das Maß der noch als erlaubt anzusehenden Musik - etwa im Hinblick auf ihre Art, Lautstärke und Dauer - an (BVerfG, NJW 2010, Seiten 754 ff.). Auch ist bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm die Vorlage eines detaillierten "Protokolls" nicht unbedingt erforderlich. Vielmehr kann grundsätzlich auch eine Beschreibung genügen, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände das Auftreten derartiger Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen, wie z.B. bei lauter Musik und Lärm (BGH, Beschluss vom 21.02.2017, Az.: VIII ZR 1/16). Grundsätzlich anders sei jedoch die Sach- und Rechtslage bei einer Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB gegenüber einem Mieter, wenn gerade nicht eindeutig klar ist, aus welcher Wohnung der Lärm herrührt bzw. welche Person diesen Lärm verursacht hat. Insofern gelten hier selbstverständlich die Grundsätze zur Substantiierung in der hiesigen Prozesssituation, d.h. bei einer Kündigung durch den Vermieter wegen vermeintlicher Ruhestörungen, die von dem Mieter ausgehen sollen. Die Beweislast für das Vorliegen eines nicht sozialadäquaten Verhaltens des gekündigten Mieters bzw. seiner Gäste/Besucher mittels Lärmbelästigung, welches wiederum zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB und zugleich auch zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB sowie darüber hinaus auch zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 242 BGB berechtigen würde, trägt somit grundsätzlich der Vermieter, der unter Berufung auf diese Vorschriften aus wichtigem Grunde das Mietvertragsverhältnis mit diesem Mieter aufgekündigt hat. Dieser Nachweis konnte hier zur Überzeugung des Gerichts gerade nicht geführt werden.
Im Übrigen wäre es nach Auffassung des Gerichts auch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände sogar - selbst wenn die Klägerin hier den Beweis für eine tatsächlich vom Beklagten verursachte Lärmstörung erbracht hätte - als treuwidrig (§ 242 BGB) anzusehen, den Räumungsanspruch der Klägerin aufgrund der fristlosen Kündigung noch durchzusetzen, wenn die geschilderten Lärmbelästigungen seit der Kündigung (d.h. seit über einem Jahr) nicht mehr aufgetreten sind. Streitgegenständlich war kein Mietverhältnis sondern ein Dauernutzungsverhältnis zwischen einer Genossenschaft und ihrem Mitglied. Die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB sind nach herrschender Rechtsprechung insoweit jedoch anwendbar (BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 177/09).

(AG Brandenburg, Urteil vom 24.05.2017 – 31 C 125/16)

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