­

Mietvertraglich vereinbarte Abstandszahlung kann unzulässige Vertragsstrafe darstellen

Treffen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung, wonach der Mieter im Falle einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses eine Abstandszahlung zu entrichten hat, so ist diese nicht grundsätzlich wirksam. So muss die Vereinbarung zwingend Angaben darüber enthalten, welche Vermögenseinbußen der Vermieter hierdurch auszugleichen gedenkt. Sollten diese Angaben fehlen, so ist von einer unzulässigen Vertragsstrafe auszugehen. So lautet das Urteil des Dresdener Amtsgerichts vom 26.01.2017 (Az.: 142 C 2327/16).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall forderte der Mieter einer Wohnung nach der Beendigung des Mietvertrags seine Vermieter dazu auf, die von ihm geleistete Mietkaution in Höhe einer Kaltmiete von 350 Euro herauszugeben. Diese verweigerten allerdings die Rückerstattung der Kaution und begründeten dies damit, dass der Mieter die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten 12 Monate der Mietvertragslaufzeit erklärt habe. Im Mietvertrag ist geregelt, dass eine Abstandszahlung in Höhe einer Kaltmiete zu entrichten ist, wenn der Mieter in den ersten 12 Monaten der Laufzeit ordentlich kündigt. Die Vermieter stellten ihren Anspruch auf Abstandszahlung gegen den Anspruch des Mieters auf Herausgabe der Mietkaution. Der Mieter wollte dies jedoch nicht hinnehmen und klagte vor dem Dresdener Amtsgericht.

Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution besteht

Das Dresdner Amtsgericht gab der Klage statt und entschied demnach gegen die Vermieter. Dem Mieter stehe gemäß § 812 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein Anspruch auf Rückerstattung der Mietkaution zu. Ein Anspruch auf Abstandszahlung in selbiger Höhe stehe den Vermietern hingegen nicht zu.

Abstandszahlung als unzulässige Vertragsstrafe anzusehen

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist die Vereinbarung im Mietvertrag, die für den Fall einer ordentlichen Kündigung innerhalb des ersten Vertragsjahres eine Abstandszahlung des Mieters vorsieht, nach § 555 BGB nicht wirksam. Denn hierin ist eine unzulässige Vertragsstrafe zu sehen. Für den Fall einer vorzeitigen Vertragsauflösung könne die Vereinbarung über eine pauschale Abgeltung zum Ausgleich von Vermögenseinbußen der Vermieter zwar rechtens sein. Denkbar wären etwa erhöhte Verwaltungskosten, die dem Vermieter durch den ständigen Mieterwechsel entstehen. Allerdings setzt dies voraus, dass sich hierzu entsprechende Angaben in der Vereinbarung finden. Vorliegend habe es daran jedoch gemangelt. Welche Vermögenseinbußen der Vermieter bei einer Kündigung des Mieters während der ersten 12 Monaten der Laufzeit abgegolten werden sollen, ließe sich laut Gericht nicht erkennen.

Weitere Formen der Abstandszahlung

Gängig sind Abstandszahlungen im Mietbereich auch in einer anderen Form. So kann etwa ein Mietaufhebungsvertrag davon abhängig gemacht werden, dass Vermieter die Bereitschaft des Mieters zum vorzeitigen Auszug mit einer Abstandszahlung honorieren. Sie ist hinsichtlich der Höhe gesetzlich nicht geregelt und kann zwischen den Mietvertragsparteien frei ausgehandelt werden. Es ist dagegen verboten, von einem wohnungssuchenden Mieter eine solche Zahlung zu fordern.

­