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Abbau einer Haustreppe durch Mieter berechtigt Vermieter zur fristlosen Kündigung

Baut der Mieter eine Außentreppe ab, um dem Vermieter den direkten Zugang zur Mietwohnung zu vereiteln, so darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 17.08.2018 (Az.: 424 C 13271/17).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall hatte ein Mann im Mai 2016 ein Anwesen im Zuge eines Zwangsversteigerungsverfahrens ersteigert. Schuldnerin war hierbei die damalige Vermieterin, die bis zu ihrem Auszug im 1. Stock eine Wohnung bewohnte. Am 28.03.2017 kündigte der neue Vermieter das Mietverhältnis mit einem Mieter fristlos. Als Begründung gab dieser an, dass der Bewohner nach der Ersteigerung der Immobilie eine Treppe im Außenbereich des Anwesens ohne seine Zustimmung abbauen ließ. Hierbei handelte es sich um eine Eisentreppe, die mit dem Anwesen fest verbunden war. Der Mieter ist seit dem 01.09.2005, als ein Mietverhältnis mit der einstigen Vermieterin zustande kam, Bewohner der Wohnung. Für die 3-Zimmer-Wohnung mit WC, Bad und Küche schuldete er einen monatlichen Mietzins in Höhe von 250 Euro zuzüglich 150 Euro Nebenkosten. Durch den Abbau der Außentreppe fehlte nunmehr eine unmittelbare Verbindung zwischen dem ersten Stock und dem Garten des Anwesens und zugleich ein unabhängiger Eingang zur Wohnung im 1. Obergeschoss. Der neue Vermieter war der Ansicht, dass die Treppe zum ersteigerten Inventar gehörte, zumal diese mit dem Gebäude fest verbunden war. Dem erwiderte der Mieter, dass sich die Treppe in seinem Eigentum befunden habe und er damit berechtigt gewesen sei, diese zu entfernen. Mangels Einigung erhob der Vermieter Klage vor dem Münchener Amtsgericht.

Treppe vom Erbbaurecht umfasst

Das Amtsgericht gab der Klage statt und entschied somit zu Gunsten der Vermieterin. Nach Auffassung der Richter liege ein wichtiger Grund vor, der das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietparteien nachhaltig zerstört habe. Weil er die Außentreppe abmontieren und für sich verwertet habe, sei seitens des Mieters ein Diebstahl begangen worden. Als wesentlicher Gebäudebestandteil sei die Eisentreppe vom Erbbaurecht des neuen Eigentümers umfasst. Die Aussage des Mieters, wonach er die Treppe einst auf eigene Kosten beschafft hätte, konnte nicht nachgewiesen werden. Auch im Zwangsversteigerungsverfahren machte der Mieter keine Rechte an der Treppe geltend. Zudem sei ein derartiger Umstand für die Fremdheit einer Sache irrelevant. Denn vorliegend sei die Treppe angesichts der Verbindung zum Gebäude auf den neuen Eigentümer übergegangen.

Forstsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar

Der Abbau der Treppe sei vom Mieter mit Zueignungsabsicht sowie vorsätzlich erfolgt. Durch deren Wegnahme könne der 1. Stock des Gebäudes nicht mehr direkt erreicht werden. Damit bliebe dem Vermieter lediglich die Möglichkeit, die Mietwohnung durch Haustüre und Diele, welche allerdings dem Mieter zusteht, zu erreichen. Das Gericht gelangte zu der Überzeugung, dass der Mieter durch die Entfernung der Treppe lediglich das Ziel verfolgt hätte, den Vermieter zeitweise aus dem Anwesen herauszuhalten. Dafür spreche auch der niedrige Verwertungspreis der Treppe von 25 Euro. Der Vermieter sei wegen der schuldhaften Vertragsverletzung zur Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt. Die Verletzung wiege so schwer, dass eine Fortsetzung des Mietvertrags nicht zumutbar sei. Zu Lasten des Mieters spreche zudem, dass die Klägerseite eine Rechnung über die Treppe in Höhe von 3.250 Euro vorlegen konnte.

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