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Widerrufsrecht im Wohnraummietrecht

In § 312 g Abs. 1 BGB ist geregelt, dass dem Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zusteht. Diese Vorschrift ist nach § 312 BGB aber nur auf Verbraucherverträge i.S.v. § 310 Abs. 3 BGB anzuwenden, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben, also nur Verträge zwischen einem Unternehmer § 14 BGB und einem Verbraucher § 13 BGB. Nicht beinhaltet sind demnach Vermietungen von Privat und solche zwischen Unternehmern.

§ 312 Abs. 1 BGB setzt für den Anwendungsbereich die Verpflichtung des Unternehmers zu einer charakteristischen Sachleistung und des Verbrauchers zu einer Geldleistung voraus. Das Widerrufsrecht ist dann nicht eröffnet, wenn ein Unternehmer von Privat Wohnraum zur Überlassung an einen Mitarbeiter anmietet.

Voraussetzung des § 312 g I BGB ist, dass der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen wurde. „Geschäftsräume (...) sind unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt, und bewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt. Gewerberäume, in denen die Person, die im Namen oder Auftrag des Unternehmers handelt, ihre Tätigkeit dauerhaft oder für gewöhnlich ausübt, stehen Räumen des Unternehmers gleich.“

Die konkret anzumietende Wohnung stellt also keine Geschäftsräume des Vermieters dar. Der Vertragsschluss in einer Musterwohnung kann dagegen schon den Ausschluss des Widerrufsrechts zur Folge haben. Erfolgt der Vertragsabschluss erst nach Besichtigung der Wohnung, dann ist das Widerrufsrecht nach § 312 Abs. 2 BGB wiederum ausgeschlossen.

Der Abschluss des Mietvertrags im Büro eines Maklers schließt das Widerrufsrecht ebenso aus wie der Abschluss in der Kanzlei des Vermieter-Anwalts.

Auch bei Fernabsatzverträgen gem. § 312 c Abs. 1 BGB wird dem Mieter ein Widerrufsrecht eingeräumt, wenn der Vertragsschluss ausschließlich durch Einsatz von Fernkommunikationsmitteln erfolgt ist. „Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien.“

Keine Anwendung findet das Widerrufsrecht aber bei notariell abgeschlossenen Mietverträgen § 312 g Abs. 2 1 Nr. 13 BGB.

Verbraucher ist „jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.“

Demnach ist der Abschluss eines Wohnraummietvertrags regelmäßig der Eigenschaft des Mieters als Verbrauchers zuzuordnen. Bei Mischmietverhältnissen wird entsprechend der Rechtsprechung des BGH auf den Schwerpunkt der vertraglich vereinbarten Nutzung abzustellen sein. Im Zweifel wäre sodann auf die Wohnraummiete abzustellen, mit der Folge, dass der Mieter auch hier als Verbraucher agiert.

Unternehmer ist „eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt.“

Hinsichtlich der Unternehmereigenschaft natürlicher Personen gibt es Abgrenzungsschwierigkeiten, z.B. wenn der Vermieter eigentlich einen anderen Beruf ausübt oder schon im Ruhestand ist.

Der Bundesgerichtshof hat im Zusammenhang mit Verbraucherkreditverträgen insoweit festgestellt, dass „eine gewerbliche Tätigkeit eine planmäßige und auf Dauer angelegte wirtschaftlich selbständige Tätigkeit unter Teilnahme am Wettbewerb ist. Zur gewerblichen Tätigkeit gehört daher nicht per se die Verwaltung eigenen Vermögens, auch wenn dieses beträchtlich ist. Ausschlaggebend ist vielmehr der Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte. Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie den Betrieb eines Büros oder einer Organisation, so liegt gewerbliche Tätigkeit vor. Handelt es sich um Vermietung und Verpachtung von Immobilien, ist Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge entscheidend. Ob sich dabei insgesamt das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebs vermittelt, ist im Einzelfall zu entscheiden.“

Nach § 312 Abs. 4 2 BGB entfällt das Widerrufsrecht, wenn der Mieter die Wohnung vor Vertragsabschluss besichtigt hat oder wenn der Vertragsabschluss in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit der Besichtigung erfolgt. Nicht ausreichend ist es, wenn nicht der Mieter selbst, sondern für ihn ein Dritter die Wohnung besichtigt hat, es sei denn, dieser handelt als Vertreter i.S.v. § 166 BGB.

Ein Widerrufsrecht kann auch im laufenden Mietverhältnis bestehen. Umstritten ist es, ob dies auch im Mieterhöhungsverfahren gilt, oder ob die zweimonatige Überlegungsfrist des § 558 b I BGB das Widerrufsrecht spezialgesetzlich überlagert.

Dafür spricht, dass die Begründung des Regierungsentwurfs die Mieterhöhung gem. § 557 BGB ausdrücklich in den Schutzbereich des Widerrufsrechts einbezieht.

Neben dem Erhöhungsverfahren nach § 557 BGB wären damit auch einvernehmliche Regelungen der Parteien über die Änderung der Miethöhe einbezogen, soweit die übrigen Tatbestandsmerkmale vorliegen.

Auch hier soll, soweit die sonstigen Tatbestandsmerkmale vorliegen, dem Mieter ein Widerrufsrecht gegeben sein. § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB, der eine Bereichsausnahme für erhebliche Umbauten an Gebäuden vorsieht, ist nicht einschlägig, da hiermit nur werkvertragliche Vereinbarungen erfasst werden sollen.

Nach der Regierungsbegründung sind auch Mietaufhebungsverträge aus § 312 Abs. 4 S. 1 BGB ableitbar. Auch hier soll es hinsichtlich des Tatbestandsmerkmals „Verbrauchervertrag“ nicht erforderlich sein, dass sich der Vermieter zu einer Sachleistung verpflichtet.

Soweit durch den Vergleich die Tatbestandsmerkmale des verbrauchervertraglichen Leistungsaustausches verwirklicht sind, kann der Mieter auch hier ein Widerrufsrecht ausüben.

Für Prozessvergleiche entfällt die Widerruflichkeit aber nach § 312 Abs. 2 Nr. 1 b BGB,

denn die ordnungsgemäße Protokollierung des Prozessvergleichs durch das Gericht substituiert den notariell beurkundeten Vergleich gemäß dieser Vorschrift und entsprechend ersetzt die richterliche Belehrung die Belehrung des Notars darüber, dass die Informationspflicht und das Widerrufsrecht entfallen. Das Gericht ist allerdings verfahrensrechtlich nicht verpflichtet, die entsprechende Belehrung abzugeben. Hierzu wird es der Unternehmer aufzufordern haben. Erfolgt die Belehrung nicht, bleibt es beim Widerrufsrecht.

Das Widerrufsrecht ist Gestaltungsrecht, das gem. § 355 I 2 BGB durch Erklärung des Verbrauchers gegenüber dem Unternehmer ausgeübt wird. Die Wahrung einer besonderen Form oder eines besonderen Inhalts ist nicht vorgeschrieben.

Gem. § 355 Abs. 2 BGB beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage, beginnend mit dem Vertragsschluss, wobei es für die Rechtzeitigkeit ausreicht, wenn der Verbraucher die Erklärung rechtzeitig in Auslauf bringt. Die Frist läuft gem. § 356 Abs. 3 S. 1 BGB jedoch nur an, wenn der Unternehmer den Verbraucher nach Maßgabe von Art 246 a § 1 II 1 Nr. 1 EGBGB in Textform ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Der Unternehmer kann sich hierzu des in Anlage 1 zu dieser Vorschrift befindlichen Musters bedienen, ein entsprechender Formzwang besteht aber nicht. Wird der Verbraucher nicht oder nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht informiert, läuft die Frist nicht an. § 356 Abs. 3 2 BGB bestimmt für den Fall der nicht oder nicht ordnungsgemäß erbrachten Belehrung, das Widerrufsrecht erst nach Ablauf von 12 Monaten und 14 Tagen erlischt.

Im Zeitraum der Widerrufbarkeit ist der von den Parteien geschlossene Vertrag schwebend wirksam. Durch Ausübung des Widerrufsrechts wird dieser Zustand beseitigt und keine der Parteien ist mehr an ihre Willenserklärungen gebunden.

Hat z.B. der Mieter nach Vertragsabschluss und vor Ausübung des Widerrufsrechts die Wohnung bereits bezogen und Mieten bezahlt, richten sich die Rückgewährpflichten nach den § 355 Abs. 3 BGB und § 357 BGB. Steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu und übt er dieses aus, hat ihm der Vermieter die bereits erbrachten Mieten binnen 14 Tagen (§ 357 Abs. 1 BGB) zurück zu erstatten.

Dagegen schuldet der Mieter keinen Wertersatz, für die von ihm empfangene Sachleistung. § 357 Abs. 8 BGB ist nicht anwendbar. Gegen Wertersatz aufgrund allgemeiner bereicherungsrechtlicher Vorschriften richtet sich § 361 Abs. 1 BGB.

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