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Vorzeitige Beendigung und Sonderkündigungsrechte

Viele Mieter wissen nicht, dass sie sich aus einem Zeitmietvertrag nicht ohne weiteres vorzeitig lösen können. Dies gilt im Übrigen auch für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene einfach befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel. Diese Altverträge sind nach der Rechtsprechung nach wie vor wirksam. Die gleiche Problematik stellt sich auch in den Fällen eines vereinbarten Kündigungsausschlusses. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die Möglichkeiten und Gelegenheiten einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.

Einvernehmliche Vertragsaufhebung

Im gegenseitigen Einvernehmen kann jeder Mietvertrag unabhängig von Laufzeit und Kündigungsfrist zu jedem beliebigen Zeitpunkt aufgehoben werden.

Unbefristetes Mietverhältnis nach dem 01.09.2001

Für Mietverhältnisse ab dem 01.09.2001 wurde die Kündigungsfrist auf 3 Monate verkürzt. Für die die Zeit davor gelten gestaffelte Kündigungsfristen.

Anspruch auf vorzeitige Vertragsauflösung

Bei Vorliegen besonderer Umstände kann der Vermieter verpflichtet sein, Sie binnen 3 Monaten aus einem befristeten Mietverhältnis vorzeitig zu entlassen. Voraussetzung dafür ist, dass eine fristgerechte Vertragsbeendigung aufgrund besonderer Umstände für Sie unzumutbar ist und Sie einen zuverlässigen Ersatzmieter stellen. Solche besonderen Umstände, die im Kündigungsschreiben darzulegen sind, können sein: Vom Arbeitgeber veranlasste Versetzung an einen auswärtigen Arbeitsplatz, Aufnahme in ein Alten- oder Pflegeheim, Heirat oder Familienzuwachs. Kein Anspruch besteht dann, wenn Sie lediglich in eine bessere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung umziehen wollen.

Sonderkündigung mit besonderen Fristen

Ein Sonderkündigungsrecht besteht dann, wenn Ihnen der Vermieter eine Modernisierung oder eine Mieterhöhung ankündigt.
Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an und handelt es sich nicht lediglich um Bagatellmaßnahmen, können Sie bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats mit Wirkung zum Ablauf des nächsten Monats (und nur zu diesem Termin) kündigen. Bis dahin brauchen Sie die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden (§ 554 Abs. 3 BGB).

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren oder nach einer durchgeführten Modernisierung, so sind Sie berechtigt, bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Die Mieterhöhung trifft Sie dann nicht mehr.

Sonderkündigung mit Dreimonatsfrist

Insbesondere bei Zeitmietverträgen wird häufig vereinbart, dass sich die Miete zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten um bestimmte Beträge erhöht. Ist eine solche Staffelmiete wirksam vereinbart, darf das Kündigungsrecht des Mieters aber nicht um mehr als 4 Jahre eingeschränkt werden. D.h. bei Zeitverträgen, die für längere Zeit als 4 Jahre geschlossen werden und eine Staffelmietvereinbarung enthalten, kann der Mieter erstmals zum Ablauf des 4. Jahres nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung unter Einhaltung der Dreimonatsfrist kündigen.

Tod des Mieters

Der Tod eines Mieters beendet nicht automatisch das Mietverhältnis. Es bestehen sowohl für Verwandte, Haushaltsangehörige als auch Erben mehrere Möglichkeiten, das Mietverhältnis fortzusetzen oder ggfls. auch vorzeitig zu beenden.

Verweigerte Untervermieterlaubnis

Lehnt der Vermieter die begehrte Untervermietung ab, so löst dies die Möglichkeit der Kündigung mit Dreimonatsfrist aus. Wichtig aber: Die Erlaubnis zur Untervermietung muss für eine oder mehrere konkret benannte Person/en schriftlich beantragt werden. Weiter ist eine Fristsetzung (mind. 3 Wochen) erforderlich. Nach schriftlicher Ablehnung durch den Vermieter oder nach Fristablauf ist die Kündigung unter Hinweis auf § 540 Abs. 1 BGB unverzüglich zu erklären.

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