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Planbereich, Innenbereich oder Außenbereich

Im Falle des beabsichtigten Erwerbs eines Grundstückes wird es für den Käufer in der Regel von maßgeblicher Bedeutung sein, ob und falls ja, in welchem Umfang sich auf dem Grundstück das gewünschte Baurecht verwirklichen lässt. Dabei muss zunächst immer geprüft werden, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Bei einem Bebauungsplan handelt es sich um eine Satzung der Gemeinde, welche verbindlich vorgibt, ob und in welchem Umfang das Grundstück bebaubar ist. Es muss also zunächst bei der Gemeinde angefragt werden, inwiefern ein entsprechender Bebauungsplan existiert. Dies kann ggf. alternativ auch durch eine Internetrecherche auf der Homepage der Gemeinde bzw. des Landkreises, in dem sich die Gemeinde befindet, erfolgen. Soweit sich herausstellen sollte, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt muss der Bebauungsplan in einem nächsten Schritt daraufhin überprüft werden, inwiefern der Bebauungsplan die gewünschte Bebauung ohne dem Erfordernis von Befreiungen oder Ausnahmen von den Vorgaben des Bebauungsplans gewährt. Nur soweit die gewünschte Bebauung den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht, kann darauf vertraut werden, dass das gewünschte Bauvorhaben auch realisiert werden kann.

Sollte dagegen für das einschlägige Grundstück kein Bebauungsplan bestehen, muss in einem nächsten Schritt geprüft werden, inwiefern das Grundstück im Innenbereich oder im Außenbereich liegt. Eine Innenbereichslage liegt nur dann vor, soweit sich das Grundstück innerhalb eines Bebauungszusammenhangs befindet und dieser Bebauungszusammenhang auch ein gewisses Gewicht (also einen gewisse Anzahl von Wohnhäusern oder sonstigen Gebäuden, die dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen) aufweist. Sollte dies der Fall sein, so richtet sich das Baurecht nach dem in der Umgebung vorhandenen Baurecht. Sollte dagegen an der Innenbereichslage Zweifel bestehen, ist zu befürchten, dass das gewünschte Bauvorhaben sich dann in der eventuell gegebenen Außenbereichslage gar nicht realisiert werden kann. Denn der Außenbereich des Grundstücks ist grundsätzlich von allen Bauvorhaben freizuhalten. Realisiert werden können im Außenbereich allenfalls so genannte privilegierte Vorhaben. Dies sind Vorhaben, die auf eine Außenbereichslage angewiesen sind, sowie z. B. landwirtschaftliche Wohnhäuser in der Nähe von beaufsichtigungsintensiven Tierhaltungsställen.

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