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Lärm im Mietverhältnis

Lärm in der Mietwohnung kann schnell zum Streit zwischen den Mietparteien führen, vor allem, wenn die Lärmbeeinträchtigung erst nachträglich entstand. Welche Lärmimmissionen Mieter hinzunehmen haben und wie sie sich gegebenenfalls zur Wehr setzen können, wird der nachfolgende Beitrag erläutern.

Wann ist Lärm ein Mangel?

Pflicht des Vermieters ist es entsprechend § 535 I BGB, den Mietgegenstand während der Dauer des Mietverhältnisses in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ausschlaggebend ist dabei der subjektive Fehlerbegriff. Die ordnungsgemäße Beschaffenheit der Mietsache richtet sich nach dem Zustand, der durch den Vertrag von den Parteien definiert wurde. Werden dagegen keine besonderen Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen, so ist der Zustand als vertragsgerecht anzusehen, in dem die Mietsache bei Vertragsbeginn vom Mieter übernommen wurde. Dies bezieht sich sowohl auf die Beschaffenheit des Mietgegenstandes selbst, als auch auf das unmittelbare Umfeld. Betreffend den Lärm ist dies deshalb von Bedeutung, weil hier sowohl Störungen, die im gleichen sozialen Rahmen wie das Wohnen hervorgerufen werden, als auch solche, die von außen auf den Mietgegenstand einwirken, zur Mangelhaftigkeit des Mietobjektes führen können.

Lärm definiert sich nicht aus Sicht des Verursachers, sondern aus Sicht des Betroffenen. Lärm kann sich dann objektiv messbar als Mangel darstellen, wenn er die Grenzwerte technischer Normen überschreitet oder subjektiv, sobald er beim Betroffenen als physische oder psychische Beeinträchtigung empfunden wird. Technische Normen geben objektive Anhaltspunkte dafür, wann Lärm zu einer Mangelhaftigkeit der Wohnung führt. Nach der TA-Lärm bzw. der Sportanlagen-LärmschutzVO dürfen die Geräuschemissionen in reinen Wohngebieten beispielsweise bei Tag 50 dB(A) und nachts 35 dB(A) nicht überschreiten. Diese Technischen Normen geben jedoch nur Anhaltspunkte für die Einstufung des Lärms als mietrechtlich relevant im Sinne einer Mangelhaftigkeit. Eine abschließende Beurteilung, ob es sich bei Störungen, die noch innerhalb der zulässigen Messgrenzen liegen, trotzdem bereits um eine Störung handelt, lassen sie nicht zu. Bei der Lärmbeeinträchtigung ist die Lästigkeit entscheidend, bei der die messbare Lautstärke nur eine Seite ist. Ein Mangel kann nämlich auch dann vorliegen, wenn die TA Lärm nur in einzelnen Spitzenwerten überschritten wird.

Zusätzlich muss die Beeinträchtigung auch auf ihre Üblichkeit und Sozialverträglichkeit hin geprüft werden. So gehört beispielsweise das vor dem Gottesdienst eingeleitete Glockenläuten zur Religionsausübung und ist daher als sozialadäquat zu dulden. Dagegen gehört das reine Zeitläuten nicht zur Religionsausübung (NZM 2000, 733) und muss bei Überschreitung des zulässigen Lärmpegels nicht geduldet werden. Auch Geräusche, welche die alltägliche Nutzungen in den Nachbarwohnungen verursacht werden, wie z. B. das Duschen usw. können daher störend und mängelbegründend sein.

Beschaffenheit des Mietgegenstandes

Der mietrechtliche Mangelbegriff ist geprägt vom subjektiven Fehlerbegriff. D.h. die Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes ist dann fehlerfrei, wenn sie dem vertraglich vereinbarten entspricht. Fehlen ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist nach Auffassung jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet.

Grundsätzlich ist von dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab auszugehen. Es besteht kein Bestandschutz im Hinblick darauf, dass sich bestimmte Geräuschemissionen nicht verstärken, wenn sonst die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen weiter eingehalten werden. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes schuldet der Vermieter unabhängig von den tatsächlich eintretenden Lärmereignissen lediglich die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Vertragsgegenstandes geltende technische Standard. Nach Auffassung der Literatur dagegen hat es einerseits lediglich Indizwirkung für einen Mangel, wenn die Nichteinhaltung der maßgeblichen technischen Normen festgestellt wird, da hierdurch subjektiv noch keine Störung eintreten muss. Andererseits kann auch bei normgerechter Herstellung dann ein Mangel vorliegen, wenn über den Baukörper Lärm emittiert wird, welcher subjektiv als Störung empfunden wird. DIN-Normen oder vergleichbare technische Regelwerke sind auch keine Rechtsnormen, sondern haben lediglich empfehlenden Charakter.

Lärmemissionen aus der Nachbarschaft

Bauarbeiten in der Nachbarschaft können sich als besonders störend erweisen, soweit hierdurch eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eintritt. Der Mieter hat dann grundsätzlich ein Recht, die Miete deswegen zu mindern, denn Veränderungen in der Wertschätzung des Mietobjektes aufgrund einer gewandelten Umwelt- und Umfeldbeschaffenheit fallen regelmäßig in den Risikobereich des Vermieters. Allerdings geht die Rechtsprechung inzwischen zumindest im städtischen Bereich davon aus, das dort typische Belastungen mit Verkehrslärm und Bauarbeiten bei Vertragsschluss „mitgedacht" seien und daher als vertragsgerechter Zustand akzeptiert werden müssen. Eine Minderung ist insoweit dann ausgeschlossen.

Die entsprechende Problematik wird in drei Fallgruppen eingeteilt, nach welchen zu entscheiden ist, ob der Mieter gemäß § 536 b BGB von seinen Gewährleistungsrechten ausgeschlossen ist.

  1. Bei Abschluss des Mietverhältnisses wird im Umfeld der Mietsache bereits gebaut. Hier können die Parteien, die Beeinträchtigungen bei der Preisvereinbarung bereits berücksichtigen. Ein Minderungsrecht scheidet aus, es sei denn der Mieter behält sich seine Gewährleistungsrechte ausdrücklich vor.
  2. Der Mieter weiß bei Abschluss des Mietvertrags, dass in absehbarer Zeit ein Bauvorhaben geplant und durchgeführt wird. Hier kennt er zwar die Umstände, welche zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führen können. Wie sich diese konkret auswirken wird, ist ihm aber nicht bekannt. § 536 b BGB ist nicht anwendbar.
  3. In unmittelbarer Nähe zur Mietwohnung befindet sich eine Baulücke oder ein sanierungsbedürftiges Objekt. Auch hier ist § 536 b BGB nicht anwendbar, da weder der Eintritt der Gebrauchsbeeinträchtigung noch deren konkrete Auswirkungen geklärt sind.

Darlegungs- und Beweislast

Im Hinblick auf die Darstellung der minderungsrelevanten Umstände stellt die Instanzrechtsprechung hohe Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters. Bei der Minderung wegen (Bau-) Lärms ist in aller Regel ein Mangelprotokoll zu führen, in dem für jeden Tag die minderungsrelevanten Ereignisse eingetragen und im Prozess in gleichem Umfang vorgetragen werden.

Der BGH dagegen geht von geringeren Anforderungen an die Substanziierungspflicht aus:

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtsatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht in der Person der Partei als entstanden erscheinen zu lassen.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht.

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