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Finanzierungsbestätigung anstelle von Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Beim Erwerb einer Immobilie wird im notariellen Kaufvertrag zu Lasten des Käufers in der Regel eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit folgendem bzw. einen dem folgenden Text vergleichbaren Inhalt vorgesehen:

Unterwerfung: Wegen der Kaufpreiszahlungsverpflichtung aus dieser Urkunde unterwirft sich der Käufer hiermit der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, mehrere Käufer haften dabei als Gesamtschuldner. Eine vollstreckbare Ausfertigung kann ohne Nachweis der die Vollstreckbarkeit begründenden Tatsachen jederzeit erteilt werden, sofern die vom Notar zu bestätigenden Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben sind. „

Mit dieser Klausel will der Notar sicherstellen, dass hier für den Verkäufer der Immobilie im Falle der nicht rechtzeitigen Kaufpreiszahlung eine sofortige Vollstreckungsgrundlage geschaffen wird.

Klausel mit Risiken

Der Käufer sollte versuchen, eine derartige Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel zu vermeiden. Zum einen wird der Kaufvertrag häufig bereits abgeschlossen, bevor der Käufer mit seiner Hausbank den erforderlichen Darlehensvertrag zur Finanzierung der Immobilie abschließend verhandelt hat. Der Abschluss des Kaufvertrages mit entsprechender Zwangsvollstreckungsunterwerfung führt dann dazu, dass für den Käufer eine Drucksituation entsteht, da die Darlehensverträge mit den Banken zeitnah endverhandelt werden müssen, um die Kaufpreiszahlung sicherzustellen. Dies nutzen die Banken dann häufig dazu aus, um noch höhere Zinsen und sonstige Nebenkosten durchzusetzen.

Weiter ist zu berücksichtigen, dass es hier auch zu Fehlern bei der Abwicklung des Kaufvertrages kommen kann und diese Fehler dazu führen, dass der Verkäufer von der für ihn statuierten Zwangsvollstreckungsunterwerfung Gebrauch macht. Durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beim Käufer (z.B. Kontopfändungen) kann es dann zu erheblichen finanziellen Schäden kommen.

Alternative ohne Risiko

Immobilienkäufer sollten daher versuchen, eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel zu vermeiden. An Stelle der Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel kann im Kaufvertrag aufgenommen werden, dass die Hausbank des Käufers bereits bestätigt hat, dass die Kaufpreiszahlung sichergestellt ist (Finanzierungsbestätigung). Durch eine entsprechende Klausel wird für den Käufer die Gefahr einer unberechtigten Zwangsvollstreckung ausgeräumt und der Käufer gerät nicht in den Druck, die Finanzierung mit seiner Bank nach Abschluss des Kaufvertrages endverhandeln zu müssen. Auch der Verkäufer ist besser geschützt als mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung, da im Falle einer Finanzierungszusage der Bank mit Sicherheit davon ausgegangen werden kann, dass die Kaufpreiszahlung auch erfolgen wird.

Eine entsprechende Finanzierungszusage setzt selbstverständlich voraus, dass hier der Darlehensvertrag bzw. der Darlehensrahmen mit der Bank vor Abschluss des Kaufvertrages erfolgreich endverhandelt werden kann. Die Finanzierung sollte aber ohnehin stets gesichert sein, bevor der Kaufvertrag notariell beurkundet wird.

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