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Auch ein Grundstücksmaklervertrag kann ein Fernabsatzgeschäft darstellen

Fernabsatzgeschäfte stellen ein Geschäft zwischen Verbrauchern und Unternehmen über eine Dienstleistung oder Ware dar, welches über Fernkommunikationsmittel (z.B. E-Mail) abgeschlossen wird. Diese lassen sich widerrufen, wenn der Kunde über sein Widerrufsrecht nicht belehrt wird. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.07.2016 (Az.: I ZR 30/15) gilt dies auch für Maklerverträge.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall warb eine Immobilienmaklerin im Auftrag einer Grundstückseigentümerin für den Verkauf der Immobilie auf dem Internetportal ImmobilienScout24. Unter den Überschriften "Maklercourtage" sowie "weitere Daten" hieß es in der Anzeige:

Unsere Courtage beträgt 6,25% des Kaufpreises inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Courtage ist vom Käufer zu zahlen und mit Vertragsabschluss in der genannten Höhe von uns verdient und bei Beurkundung fällig.
Provision: Es wird keine Käufer-Maklerprovision verlangt.

Über das Kontaktformular des Portals ging dem Kaufinteressenten am 07.03.2013 auf Anfrage ein Exposé als PDF-Datei per E-Mail zu. Dieses enthielt den Hinweis auf die vom Käufer zu zahlende Courtage in Höhe von 6,25 Prozent. Weder das Exposé noch die Internetanzeige wiesen eine Belehrung über das Widerrufsrecht auf. Im Anschluss an eine Besichtigung erwarb der Interessent das Hausgrundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 19.04.2013 zum Preis von 240.000 Euro. Die Provision von 15.000 Euro wollte dieser allerdings nicht bezahlen. Zudem widerrief er am 06.03.2014 den Kaufvertrag. Dies wollte die Maklerin nicht hinnehmen und klagte vor dem Landgericht Itzehoe auf Zahlung der Provision.

Käufer konnte von Provisionspflicht nicht zwingend ausgehen

Das Landgericht gab der Klage am 30.05.2014 (Az.: 6 O 379/13) statt. Dieses Urteil wurde am 22.01.2015 durch den 16. Zivilsenat des Oberlandesgericht Schleswig-Holstein bestätigt (Az.: 16 U 89/14). Im Revisionsverfahren wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage der Maklerin ab. Grundsätzlich sei zwischen dem Käufer und der Maklerin ein Kaufvertrag zustande gekommen. Zwar wurde zwischen den Parteien keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, wonach eine Provision zu bezahlen sei. Jedoch sei der Vertrag durch konkludentes Handeln geschlossen worden. In einer Internet- oder Zeitungsanzeige ist ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags jedoch nicht zu sehen. Denn bei derartigen Inseraten handelt es sich lediglich um eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots, mit welcher sich Makler an einen unbestimmten Kreis an Verbrauchern wenden. Auch in der Bitte des Kaufinteressenten um weitere Informationen kann kein schlüssiger Antrag auf Abschluss eines Maklervertrags angenommen werden. Vielmehr muss der Makler unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass er Makler des Käufers sein möchte, und nicht des Verkäufers. Hierzu genügt es, wenn im Inserat auf eine fällig werdende Maklergebühr hingewiesen wird.

Maklervertrag wurde wirksam widerrufen

Ein Problem ist nach Auffassung des Gerichts darin zu sehen, dass aus der Internetanzeige kein eindeutiges Provisionsverlangen zu entnehmen war. Die Tatsache, dass eine Maklerprovision einerseits verneint werde und anderseits mit 6,25 Prozent angegeben werde, sei widersprüchlich. Zustande gekommen sei der Maklervertrag durch Bekanntgabe der Anschrift des Objekts. Doch entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts ist der Käufer an diesen Maklervertrag nicht mehr gebunden, da dieser von ihm wirksam widerrufen wurde. Ein Widerrufsrecht sei zu bejahen, da der Abschluss des Vertrags ohne körperliche Anwesenheit der Vertragsparteien per E-Mail erfolgt sei. Zu Unrecht ging das Oberlandesgericht davon aus, dass der Besichtigungstermin den Vertragsabschluss besiegelt hätte. Das Fernabsatzgesetz komme zum Tragen, da schon ein Vermittlungs- oder Nachweismaklervertrag einen Vertrag über die Erbringung einer Dienstleistung darstelle. Der Widerruf sei zudem auch nicht zu spät erfolgt, zumal die Frist mangels Belehrung noch nicht zu laufen begonnen hatte.

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