­

Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Bezug und Zahlung einer Wohneigentumsanlage besiegelt Abnahme

Werden Eigentumswohnungen bezogen und vollständig bezahlt, gilt die erbaute Wohneigentumsanlage als konkludent abgenommen. Wurde eine förmliche Abnahme vereinbart, so verdrängt die stillschweigende Abnahme durch Bezug und Kaufpreiszahlung diese Vereinbarung. So lautet das Urteil des Oberlandesgerichts Bamberg vom 09.12.2015 (Az.: 8 U 23/15).

Absicht zum Aufstellen eines Baugerüsts kann Unterlassungsanspruch begründen

Besitzt ein Vermieter die konkrete und ernsthafte Absicht, ein Baugerüst aufstellen zu lassen, kann dies eine Besitzstörung für den Mieter darstellen. Wird das Gerüst allerdings für den Neubau von Wohnungen oder für Modernisierungsarbeiten benötigt, gilt dies jedoch nicht. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 20.04.2016 (Az.: 65 S 424/15).

Stillgelegter Müllschlucker rechtfertigt keine Modernisierungsmieterhöhung

Nimmt ein Vermieter die Schließung eines Müllschluckers vor, so ist hierin keine Modernisierung sondern eine Änderung der Vermieterpflichten zu sehen. Weil es sich somit nur um die Stilllegung einer Müllabwurfanlage handelt, ist eine Modernisierungsmieterhöhung nicht zulässig. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Neukölln vom 07.06.2016 (Az.: 11 C 314/15).

Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" setzt Besitz der Mietsache voraus

Der im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" besitzt nur dann Gültigkeit, wenn der Mieter den Besitz und damit die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. In den Mietvertrag mit dem Mieter tritt der neue Erwerber dieser Mietsache nicht ein, wenn es an dem Besitz fehlt. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05.04.2016 (Az.: VIII ZR 31/15).

Mieter darf Mietverhältnis nicht wegen zu Recht untersagter Untervermietung kündigen

Ein Mieter ist nicht zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Vermieter eine Untervermieterlaubnis zu Recht verweigert. Darüber hinaus führt das Abwälzen von Schönheitsreparaturen nach starren Fristen selbst bei vermieteten Gewerberäumen zur Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel. Dies geht aus dem Urteil des Düsseldorfer Amtsgerichts vom 16.02.2016 (Az.: I-24 U 63/15) hervor.

Änderung einer Miet- in eine Ferienwohnung erfordert Baugenehmigung

Soll eine gewöhnliche Mietwohnung zukünftig als Ferienwohnung genutzt werden, so liegt eine eigenständige und demnach genehmigungspflichtige Nutzungsart vor. Geht eine derartige Genehmigung nicht ein und wird die Wohnung dennoch als Ferienwohnung genutzt, so darf die zuständige Baubehörde eine derartige Nutzung untersagen. Dies geht aus einem Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 30.05.2016 (Az.: OVG 10 S 34.14) hervor.

Neueigentümer muss für verlorenen Schlüssel des ehemaligen Mieters aufkommen

Entscheiden sich die Wohnungseigentümer eines Wohnhauses aufgrund des Schlüsselverlustes durch den Mieter eines Voreigentümers für die Erneuerung der Schließanlage, so muss der neue Eigentümer die Kosten übernehmen. Dies gilt zumindest dann, wenn ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung hierzu vorliegt. So lautet das Urteil des Hamburger Landgerichts vom 10.03.2016 (Az.: 318 S 79/15).

Maklergebühr für Besichtigung der Wohnung ist unzulässig

Angesichts der vorherrschenden Wohnungsknappheit in vielen Ballungsgebieten sind zahlreiche Wohnungssuchende bereit, mehr Geld auszugeben als angebracht wäre. Diese Situation nutzen einige Makler aus, um allein für die Besichtigung einer Wohnung eine Mahlergebühr zu erheben. Das Landgericht Stuttgart sah hierin eine unzulässige Umgehung des Bestellerprinzips und untersagte dem Makler mit Urteil vom 15.06.2016 (Az.: 38 O 10/16 KfH) diese Praxis.

Vermietung von Einzelzimmern im Einfamilienhaus nicht zu beanstanden

Wer in seinem Einfamilienhaus einzelne Zimmer vermietet, verstößt selbst in einem reinen Wohngebiet nicht gegen Nachbarschaftsrechte. Demzufolge ist die Nutzung eines Wohngebäudes durch bis zu zwölf Mietern zulässig. Dies geht aus einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts Trier vom 15.06.2016 (Az.: 5 K 394/16.TR) hervor.

Mietminderung wegen Lärm durch Bauarbeiten ist angemessen

Der Baulärm in Deutschland hat erhebliche Nebenwirkungen. Wird die benachbarte Baustelle zum Ärgernis, so braucht der Mieter diesen Zustand nicht einfach hinzunehmen. Mit Urteil vom 16.06.2016 (Az.: 67 O 76/16) hat das Berliner Landgericht entschieden, dass erhebliche Bauimmissionen für die Dauer der Bauarbeiten eine Mietminderung rechtfertigen.

BGH: Keine Minderung bei fehlender Baugenehmigung!

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht eingeschränkt ist.
(BGH, Urteil vom 16.09.2009)

LG Berlin: Zur Höhe der Mietminderung

Die Mietminderung ist nicht nach einem formelmäßigen Bewertungsschema zu ermitteln, bei dem die Wohnwerte mit dem Faktor der Wertminderung scheinbar mathematisch exakt verknüpft werden; das Gericht hat vielmehr den Gebrauchswert der Räume und deren Beeinträchtigung im Einzelfall zu bestimmen.
Angemessene Minderung der Gesamtmiete bei folgenden Mängeln: nasse Wand in der Küche mit Schimmelbildung 15 %, mangelhafte Verfugung im Bad 4 %, schadhafte Wasserschenkel an der Balkontür 1 %, umfangreiche Arbeiten in der Wohnung mit Ausfall der Wasserversorgung, Lärm durch Trocknungsgeräte und Bauschutt 75 %.
(LG Berlin, Urteil vom 15.10.2010)

BGH: Anspruch auf Elektrizitätsversorgung

Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installation aufstellen darf, nicht.
(BGH, Urteil vom 10.02.2010)

BGH: Lärmprotokoll nicht notwendig!

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht.
(BGH, Urteil vom 29.02.2012)

Rechte und Pflichten bei der Untermiete

Wegen stark steigender Mietpreise und der angespannten Lage am Wohnungsmarkt steigt die Anzahl der Untermietverhältnisse immer weiter an.

Untermieter ist derjenige, der nicht selbst mit dem Vermieter einen Vertrag abgeschlossen hat, sondern die Wohnung vom (Haupt-)Mieter gemietet hat. Vertragliche Beziehungen mit dem Vermieter hat der Untermieter also nicht.

Ihr Vermieter möchte die Wohnung besichtigen, was tun?

Als Mieter hat man das strafrechtlich geschützte Hausrecht. Dieses gilt auch gegenüber dem Vermieter. Überraschungsbesuche müssen daher nicht akzeptiert werden.
Der Vermieter ist verpflichtet, sich rechtzeitig anzumelden, wenn er die Wohnung besichtigen möchte. Die Anmeldefrist beträgt mindestens zwei, bei berufstätigen Mietern drei bis vier Tage. Eine Anmeldung ist nur dann nicht erforderlich, wenn Gefahren drohen, z. B. bei einem Wasserrohrbruch. Ansonsten benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse, wenn er die Wohnung besichtigen möchte. Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Vermieter ihm angezeigte Mängel besichtigen möchte. Eine routinemäßige Prüfung ist dagegen nur einmal im Jahr zulässig. Ein berechtigtes Interesse liegt zudem dann vor, wenn der Verdacht einer gewerblichen Nutzung der Wohnung besteht, es wäre eine Wand entfernt worden, der Müll würde sich stapeln usw. Auch wenn die Wohnung von Handwerkern oder Architekten vermessen oder begutachtet werden soll, wenn die Wohnung Miet- oder Kaufinteressenten gezeigt werden soll, ist dies als berechtigtes Interesse anzusehen. „Grundlos“ kann der Vermieter die Wohnung nur alle 2 Jahre besichtigen. Als Mieter sollte man darauf bestehen, dass die Besichtigung schriftlich angekündigt wird. Ist der genannte Termin unpassend, sollte man dem Vermieter Ausweichtermine nennen. Wenn möglich sollte man aus Beweissicherungsgründen als Mieter bei einer Besichtigung durch den Vermieter oder durch Dritte nicht alleine sein. Kommt der Vermieter nicht selbst, sollte man sich die Namen nennen lassen. Man muss als Mieter auch nicht selbst anwesend sein, man kann sich auch vertreten lassen.

Tierhaltung in der Mietwohnung

Ohne besondere Regelung dürfen Kleintiere immer gehalten werden, sofern ein vertretbares Maß nicht überschritten und andere Hausbewohner nicht beeinträchtigt werden. Kleintiere sind kleine Tiere, die normalerweise in Käfigen oder Terrarien gehalten werden wie z. B. Wellensittiche, Fische, Hamster, Eidechsen usw.).

OLG München: Bloße Nutzungsüberlassung nach § 1361 b Abs. 1 BGB begründet Erwerbern gegenüber kein durchsetzbares Recht zum Besitz!

Die bloße Nutzungsüberlassung einer im Alleineigentum eines Ehegatten stehenden Immobilie für die Dauer des Getrenntlebens an den anderen Ehegatten nach § 1361 b Abs. 1 BGB gibt diesem allerdings ohne ein zusätzlich zur Nutzungsüberlassung begründetes Mietverhältnis gegenüber Erwerbern der Immobilie kein durchsetzbares Recht zum Besitz. Die Zuweisung von Wohnraum zur alleinigen Nutzung für die Dauer des Getrenntlebens begründet für sich allein kein Mietverhältnis oder ein Verhältnis, das über eine entsprechende Anwendung von § 566 BGB gegenüber einer Veräußerung der Immobilie durchgreifenden Schutz böte. Die Zuweisung von Wohnraum zur alleinigen Nutzung für die Dauer des Getrenntlebens begründet auch kein Veräußerungsverbot.

LG Berlin: Eingelagerte Einbauküche gestohlen: Mieter darf Miete mindern!

Das LG Berlin hatte über nachfolgenden Fall zu entscheiden: Die Mieterin klagte auf Feststellung einer Minderung. Neben dem Mietvertrag bestand eine Zusatzvereinbarung für die vermieterseits gestellte Einbauküche, wonach die Mieterin hierfür eine geringe monatliche Zahlung zu leisten hatte. Die Vermieterin genehmigte den Austausch der Küche gegen eine eigene. In der hierzu getroffenen Vereinbarung war geregelt, dass die Küche im Keller gelagert werden könne, wobei die Lagerung so erfolgen sollte, dass der Erhalt in gebrauchsfähigem Zustand gewährleistet sei.

Bloße Nutzungsüberlassung aufgrund einer familiengerichtlichen Wohnungszuweisung begründet Erwerbern gegenüber kein durchsetzbares Recht zum Besitz!

Die Kläger begehrten von der Beklagten u.a. die Räumung einer Doppelhaushälfte. Das Haus stand im Alleineigentum des Ehemannes der Beklagten und wurde dieser während des noch anhängigen Ehescheidungsverfahrens zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Weitere Anordnungen hatte das Familiengericht nicht getroffen. Die Kläger erwarben das Objekt von dem Ehemann der Beklagten und verlangten die Räumung. Dieser widersetzte sich die Beklagte u.a. damit, dass die familiengerichtliche Nutzungsüberlassung schon ein aus § 1361 b Abs. 3 BGB resultierendes gesetzliches Veräußerungsverbot darstellen würde, ihr zumindest aber ein Recht zum Besitz gegenüber den Erwerbern gäbe.

Hausordnung gilt nur zwischen den Mietern!

Das LG Berlin hat mit Urteil vom 08.03.2016 den folgenden Fall entschieden:

Der Vermieter hatte den Mieter nach beendetem Mietverhältnis u.a. auf Zahlung wegen eines Wasserschadens sowie wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. In Bezug auf letztere enthielt der Mietvertrag folgende Regelung: "Bei Vertragsende ist die Wohnung im gleichen Zustand zu übergeben. Der Mieter wünscht, von den Pflichten der Renovierungsarbeiten durch Zahlung einer einmaligen Summe in Höhe von 1.500,00 Euro befreit zu werden. Der Vermieter stimmt diesem Wunsch zu. ..." In Bezug auf den Wasserschaden lag nach Auffassung des LG schon keine Pflichtverletzung des Mieters vor. Eine allgemeine Verpflichtung zur Schneeberäumung und zum Auftauen des Abflusses gäbe es nicht. Die Verpflichtung des Mieters, Schnee zu beräumen, könne sich auch nicht aus der Hausordnung ergeben, da eine solche lediglich Ordnungsbestimmungen enthält, die das gegenseitige Zusammenleben der Mieter betreffen und nicht geeignet ist, dem Mieter im Verhältnis zum Vermieter einseitig Pflichten aufzuerlegen. Auch den Mietausfallschaden wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sprach das LG dem Kläger nicht zu. Verlangt der Vermieter Schadensersatz für die Zeit direkt nach regulärem, voraussehbaren Ende eines Vertrages, so muss er konkrete Mietinteressenten und den bei ihnen erzielbaren Mietzins benennen, weil nach dem gewöhnlichen Verlauf eine sofortige Anschlussvermietung ohne vorherige Vermietungsbemühungen unwahrscheinlich sei. Das gelte auch dann, wenn sich die Wohnung wegen einer Pflichtverletzung des Mieters in einem unvermietbaren bzw. reparaturbedürftigen Zustand befindet, da dieser Zustand nichts daran ändert, dass der Vermieter nach dem gewöhnlichen Verlauf eine sofortige Vermietung nicht hätte erreichen können. Dem Kläger stand gegen den Beklagten auch kein Zahlungsanspruch zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen aus der zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung zu, bei der das LG zugunsten des Klägers schon unterstellt hat, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Denn eine Zahlung unabhängig vom Zustand der Mietsache bei dessen Rückgabe ist auch als Individualvereinbarung in der hier vorhandenen Kombination mit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam.

(LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016 – 63 S 213/15)

 

Vermieter darf Wohnung alle fünf Jahre besichtigen

Wenn es aus einer Mietwohnung stinkt, so darf der Vermieter nach dem Rechten sehen. Mit Urteil vom 10.12.2015 (Az.: 461 C 19626/15) hat das Münchener Amtsgericht entschieden, dass ein Vermieter die vermietete Wohnung spätestens alle fünf Jahre besichtigen darf, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein Schaden droht.

Mietwohnung darf bei knappem Wohnraum nicht zur Ferienwohnung umdeklariert werden

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt herrscht angesichts des knappen Wohnraums eine angespannte Lage. Gerade auch deshalb gilt hier seit Ende 2013 ein Zweckentfremdungsverbot, welches verhindern soll, dass klassische Mietwohnungen etwa zu Ferienwohnungen umdeklariert werden. Das Berliner Verwaltungsgericht hat nun mit Urteil vom 08.06.2016 (Az.: VG 6 K 103.16) entschieden, dass dieses Verbot der Zweckentfremdung verfassungsgemäß ist.

Schönheitsreparaturklausel trotz unrenoviert überlassener Wohnung gültig

Die Überlassung einer zu Mietbeginn frisch renovierten Wohnung ist nicht Voraussetzung dafür, dass eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag Gültigkeit besitzt. Vielmehr dürfe die Wohnung auch Gebrauchsspuren des Vormieters aufweisen, sofern diese als unerheblich einzustufen sind. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 12.02.2016 (Az.: 63 S 106/15).

­