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Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Bundesgerichtshof stärkt gesundheitlich eingeschränkte Mieter

Eigenbedarfskündigungen sind gemäß Rechtsprechung sorgfältig abzuwägen. Wehrt sich ein Mieter gegen die Kündigung und macht dabei einen Härtefall geltend, so hat sich das Gericht mit der Situation sorgfältig auseinanderzusetzen. Wer dabei unter gesundheitlichen Problemen leide, dürfe nicht so einfach seine Wohnung verlieren. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.03.2017 (Az.: VIII ZR 270/15) entschieden.

Fristlose Kündigung einer verwahrlosten Wohnung erlaubt

Wer als Mieter seine Wohnung mit Müll und Gerümpel überfrachtet und diese nur unzureichend beheizt, muss die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses hinnehmen. Denn angesichts des Zustandes könne es einem Vermieter nicht zugemutet werden, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zu warten. Dies hat das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 23.02.2017 (Az.: 7 S 7084/16) entschieden.

Einzelner Wohnungseigentümer kann vertraglich zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum bevollmächtigt werden

Durch eine Klausel im Kaufvertrag kann der Erwerber von Wohneigentum unwiderruflich dazu bevollmächtigt werden, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Namen sämtlicher Erwerber zu erteilen. Dies gilt zumindest dann, wenn sich das Gemeinschaftseigentum in seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht befindet. Eine unangemessene Benachteiligung für die übrigen Erwerber sah das Stuttgarter Oberlandesgericht in seinem Urteil vom 12.05.2015 (Az.: 10 U 114/14) nicht.

Mieter müssen bei verspäteter Nebenkosten-Abrechnung nicht nachzahlen

Vermieter haben laut Gesetz zwölf Monate Zeit, um die Betriebskosten abzurechnen. Diese Frist lässt sich lediglich in Ausnahmefällen verändern, und dies auch nur bei Vorliegen wichtiger Gründe. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.01.2017 (Az.: VIII ZR 249/15) entschieden.

Bauliche Veränderung erfordert formgetreue Zustimmung der Wohnungseigentümer

Ein Wohnungseigentümer ist zur Entfernung eines von ihm errichteten Gartenhauses verpflichtet, wenn er sich das Vorhaben nicht zuvor durch die Wohnungseigentümergemeinschaft hat absegnen lassen. Dies gilt dann, wenn das Haus auf einen unter das Sondernutzungsrecht fallenden Garten erbaut wurde. Eine formlose Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers genüge dabei nicht. So lautet das Urteil des Landgerichts München I vom 06.07.2015 (Az.: 1 S 22070/14 WEG).

Eigenbedarfskündigung bei nicht absehbarem Nutzungswunsch unwirksam

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf genügt eine sogenannte Vorratskündigung, welcher gegenwärtig ein noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfskündigung zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich laut Urteilsbegründung "der Nutzungswunsch soweit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht". So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.10.2016 (Az.: VIII ZR 300/15).

Geringfügig verspätete Mietzahlung rechtfertigt keine Kündigung des Mietvertrags

Bezahlt der Bewohner einer Wohnung seine Miete über ein kurzes Zeitfenster von wenigen Monaten mit einer geringen zeitlichen Verzögerung, so berechtigt dieser Umstand den Vermieter weder zu einer ordentlichen noch zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Zumindest dann nicht, wenn der Mietvertrag vor etwa zwölf Jahren abgeschlossen wurde und seitdem frei von Beanstandungen lief. Denn in einem solchen Fall begehe ein Mieter keine erhebliche Pflichtverletzung. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 29.11.2016 (Az.: 67 S 329/16).

Vermieter darf Kosten für Schimmelanalyse nicht mit Kaution verrechnen

Setzt ein Mieter dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Schimmelbefalls und beauftragt der Vermieter daraufhin eine Schimmelanalyse, dürfen die dadurch entstandenen Kosten nicht mit dem Kautionsrückforderungsanspruch des Mieters verrechnet werden. Zudem scheidet eine solche Verrechnung für solche Kosten aus, welche im Zuge der Mängelbeseitigung aufgewendet wurden, wenn sich der Makel dabei nicht im Übergabeprotokoll wiederfindet. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Ottweiler vom 24.11.2016 (Az.: 16 C 170/15).

Eigenbedarfskündigung erfordert Notwendigkeit der Wohnnutzung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfordert genaue Angaben darüber, weshalb die Wohnung für eigene Zwecke vom Vermieter benötigt wird. Es genügt dabei nicht, pauschal anzugeben, dass er derzeit bei Freunden lebe. Vielmehr müsse die genaue Wohnsituation in ihren Einzelheiten geschildert werden. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 15.11.2016 (Az.: 67 S 247/16).

LG Berlin: Muss der Mieter den Austausch von Fenstern im Treppenhaus dulden?

Die Vermieterin nahm die Mieter auf Duldung verschiedener Baumaßnahmen in Anspruch. Das Landgericht gab der Vermieterin hinsichtlich des Austauschs der Fenster in den Treppenhäusern Recht. Nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Die Modernisierungsankündigung soll kein Selbstzweck sein, sondern den Mieter in erster Linie frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren, damit er auf der Grundlage dieser Information vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchem der ihm zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte.

Das LG Berlin entschied in einem Verfahren, in dem der Vermieter den Fliesenboden der Terrasse durch einen Holzdielenboden ersetzte. Hiergegen wendete sich der Mieter und bekam Recht.

Der Austausch des ursprünglich vorhandenen Fliesenbodens durch die Vermieter hat zu einer Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache geführt. Zwar ist ein bestimmter Bodenbelag nicht als vertraglich geschuldet vereinbart. Insoweit ist jedoch bei Fehlen einer Beschaffenheitsvereinbarung durch Auslegung zu ermitteln, was der Vermieter schuldet und welchen Standard die Parteien in Ansehung der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Verkehrssitte voraussetzen durften und wollten, §§ 133, 157 BGB (BGH, Urt. v. 10. Mai 2006, VIII ZR 23/04).

Modernisierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden müssen nicht geduldet werden

Laut vorrangigen Mietvertrag müssen Mieter lediglich notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen. Mit Urteil vom 08.12.2016 (Az.: 67 S 267/16) hat das Berliner Landgericht entschieden, dass die Vermieterin eines denkmalgeschützten Reihenhauses solche Maßnahmen gegenüber der Mieterin nicht durchsetzen kann.

Kein Anspruch auf Aufzug ohne Zustimmung aller Wohneigentümer

Ein einzelner Wohnungseigentümer darf auf eigene Kosten nur dann einen Personenaufzug in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus einbauen lassen, wenn alle anderen Wohnungseigentümer damit einverstanden sind. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Wohnungseigentümer aufgrund der Gehbehinderung eines Angehörigen auf diese Umbaumaßnahme angewiesen ist. Jedoch können die übrigen Wohnungseigentümer ggf. dazu verpflichtet werden, den Einbau einer Rollstuhlrampe oder eines Lifts zu dulden. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.01.2017 (Az.: V ZR 96/16) hervor.

LG Berlin: Mieter muss Austausch der Fenster im Treppenhaus dulden!

Die Vermieterin nahm die Mieter auf Duldung verschiedener Baumaßnahmen in Anspruch. Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz hinsichtlich des Austauschs der Fenster in den Treppenhäusern Recht.

Anwohner muss Lärm- und Geruchsimissionen einer Gärtnerei hinnehmen

Nachbarn einer städtischen Gärtnerei ist das Scheppern von Ladeklappen und Bordwänden sowie der Lärm durch Häckseln sowie Kettensägen zuzumuten. Mit Urteil vom 08.12.2016 (Az.: 3 K 104/16.NW) hat das Verwaltungsgericht Neustadt entschieden, dass Anwohner benachbarter Grundstücke die Lärm- und Geruchsimmissionen hinnehmen müssen.

Veränderungen nicht immer als Modernisierungsmaßnahmen einzuordnen

Gemäß Beschluss des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 02.11.2016 (Az.: 103 C 196/16) stellt der Austausch eines Gasherds durch einen Induktionsherd eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme dar. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter einen Teppich durch Laminat austauschen möchte, wie das Stuttgarter Landgericht mit Urteil vom 01.07.2015 (Az.: 13 S 154/14) klarstellte.

Maklergebühren für Reservierung einer Immobilie benachteiligt Verbraucher unangemessen

Makler wollen an der hohen Nachfrage bei einem begrenzten Angebot an Immobilien mitverdienen. Den kreativen Geschäftsideen schiebt der Gesetzgeber jedoch nun einen Riegel vor. Wird etwa für die Reservierung einer Immobilie gemäß AGB-Klausel eine Gebühr fällig, so ist diese unzulässig. Denn eine entgeltliche Reservierungsbestätigung benachteilige den Kaufinteressenten unangemessen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 08.11.2016 (Az.: 15 O 152/16).

Strafanzeige gegen Vermieter berechtigt nicht zur Kündigung

Ein Vermieter darf seinen Mieter nicht vor die Tür setzen, weil dieser Strafanzeige gegen ihn erhebt. Dies gilt zumindest dann, wenn den Mieter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zur Strafanzeige veranlassen und dieser zur Wahrung seiner Interessen handelt. Ein Kündigungsrecht ergebe sich hieraus laut Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 24.02.2016 (Az.: 424 C 21138/15) nicht.

Vermieter darf Kündigung des Mietverhältnisses für vier Jahre ausschließen

Eine Kündigung kann über eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen werden, sofern sie eine ordentliche Kündigung bis zum Ablauf von vier Jahren exkludiert. Eine derartige Regelung stelle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.08.2016 (Az.: VIII ZR 23/16).

Mieter muss Kündigung aufgrund Taubenfütterung hinnehmen

Lassen Mieter trotz mehrfacher Abmahnung ihres Vermieters nicht davon ab, an jedem Tag in der Woche mehrere Tauben zu füttern, kann diesen außerordentlich gekündigt werden. In einem solchen Fall darf sich der Bewohner nicht dem .Willen seines Vermieters widersetzen. Dies geht aus einem Urteil des Nürnberger Amtsgerichts vom 08.04.2016 (Az.: 14 C 7772/15) hervor.

Unerlaubte Stromentnahme rechtfertigt nicht grundsätzlich eine Kündigung des Vermieters

Stromdiebstahl ist in aller Regel Grund genug für eine Kündigung. Es kann sich aber auch so verhalten, dass der Mieter deswegen unerlaubt Strom aus dem Treppenhaus bezieht, weil es in seiner Wohnung zu einem Stromausfall kam und der Vermieter trotz Kenntnis dieses Mangels nicht für Abhilfe sorgt. Dem Vermieter ist es überdies nicht gestattet, die Beseitigung dieses Mangels vom Ausgleich noch offener Forderungen abhängig zu machen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 19.07.2016 (Az.: 18 S 330/15).

Mieter hat Anspruch auf Ersatz der Stromkosten nach einem Wasserschaden

Hat ein Vermieter einen Wasserschaden verschuldet und wird deshalb zum Zwecke der Trocknung die Einhausung eines Server-Racks im betreffenden Raum erforderlich, so sind die Kosten für die Kühlung des Servers vom diesem zu übernehmen. Unerheblich dabei ist, dass die Stromkosten aufgrund der langandauernden Arbeiten sehr hoch ausfallen. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin Tempelhof-Kreuzberg vom 17.03.2016 (Az.: 8 C 285/15).

Nur vollständiger Ausgleich des Mietrückstandes macht fristlose Kündigung des Mietvertrags unwirksam

Erhält ein Mieter von seinem Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzug, so wird die Kündigung lediglich dann unwirksam, wenn die ausstehenden Mieten vollständig beglichen werden. Sofern jedoch eine Restforderung verbleibt, kann der Vermieter mit Erfolg auf Räumung der Wohnung klagen. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.08.2016 (Az.: VIII ZR 261/15).

Legionellenuntersuchung ist eine Sache aller Wohnungseigentümer

Anhand eines Mehrheitsbeschlusses kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft festlegen, dass die Kosten einer Trinkwasseruntersuchung von allen Wohnungseigentümern zu übernehmen sind, jeweils in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnungseinheit. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung vom Eigentümer selbst oder von einem Mieter bewohnt wird. So lautet das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 18.12.2015 (Az.: 5 S 17/15).

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