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Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Rechte und Pflichten bei der Untermiete

Wegen stark steigender Mietpreise und der angespannten Lage am Wohnungsmarkt steigt die Anzahl der Untermietverhältnisse immer weiter an.

Untermieter ist derjenige, der nicht selbst mit dem Vermieter einen Vertrag abgeschlossen hat, sondern die Wohnung vom (Haupt-)Mieter gemietet hat. Vertragliche Beziehungen mit dem Vermieter hat der Untermieter also nicht.

Ihr Vermieter möchte die Wohnung besichtigen, was tun?

Als Mieter hat man das strafrechtlich geschützte Hausrecht. Dieses gilt auch gegenüber dem Vermieter. Überraschungsbesuche müssen daher nicht akzeptiert werden.
Der Vermieter ist verpflichtet, sich rechtzeitig anzumelden, wenn er die Wohnung besichtigen möchte. Die Anmeldefrist beträgt mindestens zwei, bei berufstätigen Mietern drei bis vier Tage. Eine Anmeldung ist nur dann nicht erforderlich, wenn Gefahren drohen, z. B. bei einem Wasserrohrbruch. Ansonsten benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse, wenn er die Wohnung besichtigen möchte. Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Vermieter ihm angezeigte Mängel besichtigen möchte. Eine routinemäßige Prüfung ist dagegen nur einmal im Jahr zulässig. Ein berechtigtes Interesse liegt zudem dann vor, wenn der Verdacht einer gewerblichen Nutzung der Wohnung besteht, es wäre eine Wand entfernt worden, der Müll würde sich stapeln usw. Auch wenn die Wohnung von Handwerkern oder Architekten vermessen oder begutachtet werden soll, wenn die Wohnung Miet- oder Kaufinteressenten gezeigt werden soll, ist dies als berechtigtes Interesse anzusehen. „Grundlos“ kann der Vermieter die Wohnung nur alle 2 Jahre besichtigen. Als Mieter sollte man darauf bestehen, dass die Besichtigung schriftlich angekündigt wird. Ist der genannte Termin unpassend, sollte man dem Vermieter Ausweichtermine nennen. Wenn möglich sollte man aus Beweissicherungsgründen als Mieter bei einer Besichtigung durch den Vermieter oder durch Dritte nicht alleine sein. Kommt der Vermieter nicht selbst, sollte man sich die Namen nennen lassen. Man muss als Mieter auch nicht selbst anwesend sein, man kann sich auch vertreten lassen.

Tierhaltung in der Mietwohnung

Ohne besondere Regelung dürfen Kleintiere immer gehalten werden, sofern ein vertretbares Maß nicht überschritten und andere Hausbewohner nicht beeinträchtigt werden. Kleintiere sind kleine Tiere, die normalerweise in Käfigen oder Terrarien gehalten werden wie z. B. Wellensittiche, Fische, Hamster, Eidechsen usw.).

OLG München: Bloße Nutzungsüberlassung nach § 1361 b Abs. 1 BGB begründet Erwerbern gegenüber kein durchsetzbares Recht zum Besitz!

Die bloße Nutzungsüberlassung einer im Alleineigentum eines Ehegatten stehenden Immobilie für die Dauer des Getrenntlebens an den anderen Ehegatten nach § 1361 b Abs. 1 BGB gibt diesem allerdings ohne ein zusätzlich zur Nutzungsüberlassung begründetes Mietverhältnis gegenüber Erwerbern der Immobilie kein durchsetzbares Recht zum Besitz. Die Zuweisung von Wohnraum zur alleinigen Nutzung für die Dauer des Getrenntlebens begründet für sich allein kein Mietverhältnis oder ein Verhältnis, das über eine entsprechende Anwendung von § 566 BGB gegenüber einer Veräußerung der Immobilie durchgreifenden Schutz böte. Die Zuweisung von Wohnraum zur alleinigen Nutzung für die Dauer des Getrenntlebens begründet auch kein Veräußerungsverbot.

LG Berlin: Eingelagerte Einbauküche gestohlen: Mieter darf Miete mindern!

Das LG Berlin hatte über nachfolgenden Fall zu entscheiden: Die Mieterin klagte auf Feststellung einer Minderung. Neben dem Mietvertrag bestand eine Zusatzvereinbarung für die vermieterseits gestellte Einbauküche, wonach die Mieterin hierfür eine geringe monatliche Zahlung zu leisten hatte. Die Vermieterin genehmigte den Austausch der Küche gegen eine eigene. In der hierzu getroffenen Vereinbarung war geregelt, dass die Küche im Keller gelagert werden könne, wobei die Lagerung so erfolgen sollte, dass der Erhalt in gebrauchsfähigem Zustand gewährleistet sei.

Bloße Nutzungsüberlassung aufgrund einer familiengerichtlichen Wohnungszuweisung begründet Erwerbern gegenüber kein durchsetzbares Recht zum Besitz!

Die Kläger begehrten von der Beklagten u.a. die Räumung einer Doppelhaushälfte. Das Haus stand im Alleineigentum des Ehemannes der Beklagten und wurde dieser während des noch anhängigen Ehescheidungsverfahrens zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Weitere Anordnungen hatte das Familiengericht nicht getroffen. Die Kläger erwarben das Objekt von dem Ehemann der Beklagten und verlangten die Räumung. Dieser widersetzte sich die Beklagte u.a. damit, dass die familiengerichtliche Nutzungsüberlassung schon ein aus § 1361 b Abs. 3 BGB resultierendes gesetzliches Veräußerungsverbot darstellen würde, ihr zumindest aber ein Recht zum Besitz gegenüber den Erwerbern gäbe.

Hausordnung gilt nur zwischen den Mietern!

Das LG Berlin hat mit Urteil vom 08.03.2016 den folgenden Fall entschieden:

Der Vermieter hatte den Mieter nach beendetem Mietverhältnis u.a. auf Zahlung wegen eines Wasserschadens sowie wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen. In Bezug auf letztere enthielt der Mietvertrag folgende Regelung: "Bei Vertragsende ist die Wohnung im gleichen Zustand zu übergeben. Der Mieter wünscht, von den Pflichten der Renovierungsarbeiten durch Zahlung einer einmaligen Summe in Höhe von 1.500,00 Euro befreit zu werden. Der Vermieter stimmt diesem Wunsch zu. ..." In Bezug auf den Wasserschaden lag nach Auffassung des LG schon keine Pflichtverletzung des Mieters vor. Eine allgemeine Verpflichtung zur Schneeberäumung und zum Auftauen des Abflusses gäbe es nicht. Die Verpflichtung des Mieters, Schnee zu beräumen, könne sich auch nicht aus der Hausordnung ergeben, da eine solche lediglich Ordnungsbestimmungen enthält, die das gegenseitige Zusammenleben der Mieter betreffen und nicht geeignet ist, dem Mieter im Verhältnis zum Vermieter einseitig Pflichten aufzuerlegen. Auch den Mietausfallschaden wegen unterlassener Schönheitsreparaturen sprach das LG dem Kläger nicht zu. Verlangt der Vermieter Schadensersatz für die Zeit direkt nach regulärem, voraussehbaren Ende eines Vertrages, so muss er konkrete Mietinteressenten und den bei ihnen erzielbaren Mietzins benennen, weil nach dem gewöhnlichen Verlauf eine sofortige Anschlussvermietung ohne vorherige Vermietungsbemühungen unwahrscheinlich sei. Das gelte auch dann, wenn sich die Wohnung wegen einer Pflichtverletzung des Mieters in einem unvermietbaren bzw. reparaturbedürftigen Zustand befindet, da dieser Zustand nichts daran ändert, dass der Vermieter nach dem gewöhnlichen Verlauf eine sofortige Vermietung nicht hätte erreichen können. Dem Kläger stand gegen den Beklagten auch kein Zahlungsanspruch zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen aus der zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung zu, bei der das LG zugunsten des Klägers schon unterstellt hat, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Denn eine Zahlung unabhängig vom Zustand der Mietsache bei dessen Rückgabe ist auch als Individualvereinbarung in der hier vorhandenen Kombination mit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam.

(LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016 – 63 S 213/15)

 

Vermieter darf Wohnung alle fünf Jahre besichtigen

Wenn es aus einer Mietwohnung stinkt, so darf der Vermieter nach dem Rechten sehen. Mit Urteil vom 10.12.2015 (Az.: 461 C 19626/15) hat das Münchener Amtsgericht entschieden, dass ein Vermieter die vermietete Wohnung spätestens alle fünf Jahre besichtigen darf, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein Schaden droht.

Mietwohnung darf bei knappem Wohnraum nicht zur Ferienwohnung umdeklariert werden

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt herrscht angesichts des knappen Wohnraums eine angespannte Lage. Gerade auch deshalb gilt hier seit Ende 2013 ein Zweckentfremdungsverbot, welches verhindern soll, dass klassische Mietwohnungen etwa zu Ferienwohnungen umdeklariert werden. Das Berliner Verwaltungsgericht hat nun mit Urteil vom 08.06.2016 (Az.: VG 6 K 103.16) entschieden, dass dieses Verbot der Zweckentfremdung verfassungsgemäß ist.

Schönheitsreparaturklausel trotz unrenoviert überlassener Wohnung gültig

Die Überlassung einer zu Mietbeginn frisch renovierten Wohnung ist nicht Voraussetzung dafür, dass eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag Gültigkeit besitzt. Vielmehr dürfe die Wohnung auch Gebrauchsspuren des Vormieters aufweisen, sofern diese als unerheblich einzustufen sind. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 12.02.2016 (Az.: 63 S 106/15).

Zusammenfassung einzelner Betriebskosten unter "städtische Abgaben" ist unzulässig

Werden in der Betriebskostenabrechnung die Positionen Straßenreinigung sowie Grundsteuer unter dem Begriff "städtische Abgaben" zusammengefasst, so liegt formell keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vor. Damit verfällt der Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 16.03.2016 (Az.: 115 C 448/15) hervor.

Mieterhöhungsverlangen bei Bezugnahme auf veraltetem Mietspiegel unwirksam

Bezieht sich ein Vermieter bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen veralteten Mietspiegel, so ist das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam. Hierfür muss der Vermieter stets den aktuellsten sowie gültigen Mietspiegel zugrunde legen. Dies geht aus einem Urteil des Leipziger Amtsgerichts vom 11.01.2016 (Az.: 162 C 6118/15) hervor.

Quotenabgeltungsklausel bei unrenovierter Wohnung nicht zulässig

Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam, wenn eine renovierungsbedürftige oder unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Eine Unwirksamkeit kann eventuell sogar auch dann vorliegen, wenn die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben wurde. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.012014 (Az.: VIII ZR 352/12). Als Instrument zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen wird die Quotenabgeltungsklausel nach diesem Beschluss an Bedeutung verlieren.

Mieterhöhung ist bei Vermietung unterhalb der Kostenmiete nicht ausgeschlossen

Wird preisgebundener Wohnraum durch den Vermieter unter der Kostenmiete vermietet, so darf dies nicht als dauerhafter Verzicht auf die zulässige Kostenmiete oder jeder darunter liegenden Mieterhöhung gesehen werden. Demzufolge darf die Miete zu einem späteren Zeitpunkt auf die zulässige Kostenmiete angehoben werden. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 18.02.2016 (Az.: 65 S 2/16).

Jeder Wohnungseigentümer darf Dritten den Zutritt zu Gemeinschaftsräumen erlauben

Jeder Bewohner eines Wohnheims oder einer Wohngemeinschaft darf darüber entscheiden, welchen Personen er den Zutritt zu den Räumen gestatten möchte. Es ist somit nicht erforderlich, die Zustimmung aller Bewohner einzuholen. Ein Widerspruchsrecht steht den übrigen Bewohnern demnach grundsätzlich nicht zu. So lautet das Urteil des Berliner Kammergerichts vom 01.02.2016 (Az.: 3 Ws (B) 29/16, 3 Ws (B) 29/16 - 162 Ss 137/15).

Abmahnung von Maklern bei fehlenden Angaben zum Energieausweis rechtens

Die Streitfrage, ob ausschließlich der Hauseigentümer für die Pflichtangaben zum Energieausweis zuständig ist und ob Makler abgemahnt werden können, wurde inzwischen durch das Würzburger Landgericht geklärt. Mit Urteil vom 10.09.2015 (Az.: 1 HK O 1046/15) wurde beschlossen, dass eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung von Immobilienmaklern aufgrund fehlender Angaben aus dem Energieausweis zulässig ist - und dies, obwohl sie nach dem Wortlaut der Energiesparverordnung nicht zum Adressatenkreis gehören.

Monatelanger Auszug des Mieters wegen Modernisierung nicht zumutbar

In der Regel müssen Mieter die vom Vermieter geplanten Instand- und Modernisierungsmaßnahmen dulden. Dies gilt jedoch nicht, wenn eine Bauzeit von 12 Monaten geplant ist und der Mieter wegen des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten seine Wohnung monatelang nicht nutzen kann. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 17.02.2016 (Az.: 65 S 201/15) entschieden.

Ungerechtfertige Vertragsstrafe aufgrund verzögerter Instandsetzungsmaßnahmen macht Kündigung unzulässig

Erneut hatte sich das Berliner Landgericht mit der Frage nach den Rechten und Pflichten von Mietern im Zusammenhang mit geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu befassen. Konkret ging es darum, ob dem Mieter gekündigt werden darf, wenn es zu einer Verzögerung der Modernisierungsarbeiten kommt. Mit Urteil vom 17.03.2016 (Az.: 65 S 289/15) hat die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin entschieden, dass eine solche Kündigung ungerechtfertigt ist, wenn die zeitliche Verzögerung nicht den Mietern angelastet werden kann.

Pflegekosten für öffentliche Park- und Gartenflächen nicht umlagefähig

Kann der Vermieter einer Wohnung die Kosten für die Pflege öffentlicher Flächen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen? Eine Antwort darauf liefert das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az.: VIII ZR 33/15). Wird eine Park- oder Grünfläche durch den Vermieter oder aufgrund bauplanerischer Bestimmung auch der Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet, so fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache und eine Umlegung als Betriebskosten ist nicht möglich.

Unterbringung von Asylbewerbern in einer Eigentumswohnung ist erlaubt

Immer wieder entscheiden sich Haushalte dazu, Flüchtlinge und Asylbewerber vorübergehend bei sich aufzunehmen. Fraglich ist nur, ob die übrigen Wohnungseigentümer einer WEG diese Form der Wohnungsnutzung dulden müssen. Das Amtsgericht Traunstein hat mit Urteil vom 18.09.2015 (Az.: 319 C 1083/15) entschieden, dass die temporäre Aufnahme von Asylbewerbern nicht zu beanstanden ist. Solange demnach keine Störungen vorliegen, steht den übrigen Bewohnern der Wohnanlage kein Unterlassungsanspruch zu.

Grundstückskäufer muss bei arglistiger Täuschung keine Maklercourtage zahlen

Eine wirksame Provisionsvereinbarung zwischen dem Käufer eines Grundstücks und einem Makler setzt in der Regel einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Tritt der Käufer aufgrund arglistig verschwiegener Mängel vom Kaufvertrag zurück, so steht dem Makler kein Provisionsanspruch zu. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt an der Oder vom 22.01.2016 (Az.: 12 O 236/14).

Umwandlung in Eigentumswohnung schließt Eigenbedarfskündigung zunächst aus

Muss ein Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf aufgrund der Umwandlung seiner Mietwohnung in eine Eigentumswohnung gegen sich gelten lassen? Mit Urteil vom 17.03.2016 (Az.: 67 O 30/16) hat das Berliner Landgericht entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung in diesem Fall während einer Sperrfrist von 10 Jahren ab dem Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung ausgeschlossen ist. Dies gelte zumindest für Wohnungseigentum in Berlin. Dieser Beschluss unterstreicht die überragende Bedeutung des Mieterschutzes.

Fristlose Kündigung auch bei Geldnot des Mieters rechtens

Ein Vermieter darf wegen Zahlungsverzug auch dann eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn außergewöhnliche wirtschaftliche sowie persönliche Belastungen des Mieters zur Nichtzahlung geführt haben. Denn eine finanzielle Notlage des Mieters führt nicht zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 22.01.2016 (Az.: 65 S 442/15).

WEG-Verwalter darf bei Vorliegen wichtiger Gründe fristlos gekündigt werden

Entnimmt ein WEG-Verwalter unberechtigt Vorschusszahlungen aus der Gemeinschaftskasse oder führt er nicht ordnungsgemäß Beschlusssammlungen, darf er ohne vorherige Abmahnung fristlos abberufen werden. Gemäß Urteil des Berliner Landgerichts vom 02.10.2015 (Az.: 55 S 206/14 WEG) ist eine fristlose Abberufung aus wichtigem Grund zulässig.

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