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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Vermieter darf Kosten für Schimmelanalyse nicht mit Kaution verrechnen

Setzt ein Mieter dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Schimmelbefalls und beauftragt der Vermieter daraufhin eine Schimmelanalyse, dürfen die dadurch entstandenen Kosten nicht mit dem Kautionsrückforderungsanspruch des Mieters verrechnet werden. Zudem scheidet eine solche Verrechnung für solche Kosten aus, welche im Zuge der Mängelbeseitigung aufgewendet wurden, wenn sich der Makel dabei nicht im Übergabeprotokoll wiederfindet. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Ottweiler vom 24.11.2016 (Az.: 16 C 170/15).

Eigenbedarfskündigung erfordert Notwendigkeit der Wohnnutzung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfordert genaue Angaben darüber, weshalb die Wohnung für eigene Zwecke vom Vermieter benötigt wird. Es genügt dabei nicht, pauschal anzugeben, dass er derzeit bei Freunden lebe. Vielmehr müsse die genaue Wohnsituation in ihren Einzelheiten geschildert werden. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 15.11.2016 (Az.: 67 S 247/16).

LG Berlin: Muss der Mieter den Austausch von Fenstern im Treppenhaus dulden?

Die Vermieterin nahm die Mieter auf Duldung verschiedener Baumaßnahmen in Anspruch. Das Landgericht gab der Vermieterin hinsichtlich des Austauschs der Fenster in den Treppenhäusern Recht. Nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Die Modernisierungsankündigung soll kein Selbstzweck sein, sondern den Mieter in erster Linie frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren, damit er auf der Grundlage dieser Information vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchem der ihm zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte.

Das LG Berlin entschied in einem Verfahren, in dem der Vermieter den Fliesenboden der Terrasse durch einen Holzdielenboden ersetzte. Hiergegen wendete sich der Mieter und bekam Recht.

Der Austausch des ursprünglich vorhandenen Fliesenbodens durch die Vermieter hat zu einer Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache geführt. Zwar ist ein bestimmter Bodenbelag nicht als vertraglich geschuldet vereinbart. Insoweit ist jedoch bei Fehlen einer Beschaffenheitsvereinbarung durch Auslegung zu ermitteln, was der Vermieter schuldet und welchen Standard die Parteien in Ansehung der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Verkehrssitte voraussetzen durften und wollten, §§ 133, 157 BGB (BGH, Urt. v. 10. Mai 2006, VIII ZR 23/04).

Modernisierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden müssen nicht geduldet werden

Laut vorrangigen Mietvertrag müssen Mieter lediglich notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen. Mit Urteil vom 08.12.2016 (Az.: 67 S 267/16) hat das Berliner Landgericht entschieden, dass die Vermieterin eines denkmalgeschützten Reihenhauses solche Maßnahmen gegenüber der Mieterin nicht durchsetzen kann.

Kein Anspruch auf Aufzug ohne Zustimmung aller Wohneigentümer

Ein einzelner Wohnungseigentümer darf auf eigene Kosten nur dann einen Personenaufzug in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus einbauen lassen, wenn alle anderen Wohnungseigentümer damit einverstanden sind. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Wohnungseigentümer aufgrund der Gehbehinderung eines Angehörigen auf diese Umbaumaßnahme angewiesen ist. Jedoch können die übrigen Wohnungseigentümer ggf. dazu verpflichtet werden, den Einbau einer Rollstuhlrampe oder eines Lifts zu dulden. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.01.2017 (Az.: V ZR 96/16) hervor.

LG Berlin: Mieter muss Austausch der Fenster im Treppenhaus dulden!

Die Vermieterin nahm die Mieter auf Duldung verschiedener Baumaßnahmen in Anspruch. Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz hinsichtlich des Austauschs der Fenster in den Treppenhäusern Recht.

Anwohner muss Lärm- und Geruchsimissionen einer Gärtnerei hinnehmen

Nachbarn einer städtischen Gärtnerei ist das Scheppern von Ladeklappen und Bordwänden sowie der Lärm durch Häckseln sowie Kettensägen zuzumuten. Mit Urteil vom 08.12.2016 (Az.: 3 K 104/16.NW) hat das Verwaltungsgericht Neustadt entschieden, dass Anwohner benachbarter Grundstücke die Lärm- und Geruchsimmissionen hinnehmen müssen.

Veränderungen nicht immer als Modernisierungsmaßnahmen einzuordnen

Gemäß Beschluss des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 02.11.2016 (Az.: 103 C 196/16) stellt der Austausch eines Gasherds durch einen Induktionsherd eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme dar. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter einen Teppich durch Laminat austauschen möchte, wie das Stuttgarter Landgericht mit Urteil vom 01.07.2015 (Az.: 13 S 154/14) klarstellte.

Maklergebühren für Reservierung einer Immobilie benachteiligt Verbraucher unangemessen

Makler wollen an der hohen Nachfrage bei einem begrenzten Angebot an Immobilien mitverdienen. Den kreativen Geschäftsideen schiebt der Gesetzgeber jedoch nun einen Riegel vor. Wird etwa für die Reservierung einer Immobilie gemäß AGB-Klausel eine Gebühr fällig, so ist diese unzulässig. Denn eine entgeltliche Reservierungsbestätigung benachteilige den Kaufinteressenten unangemessen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 08.11.2016 (Az.: 15 O 152/16).

Strafanzeige gegen Vermieter berechtigt nicht zur Kündigung

Ein Vermieter darf seinen Mieter nicht vor die Tür setzen, weil dieser Strafanzeige gegen ihn erhebt. Dies gilt zumindest dann, wenn den Mieter wahre oder aus seiner Sicht möglicherweise wahre Tatsachen zur Strafanzeige veranlassen und dieser zur Wahrung seiner Interessen handelt. Ein Kündigungsrecht ergebe sich hieraus laut Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 24.02.2016 (Az.: 424 C 21138/15) nicht.

Vermieter darf Kündigung des Mietverhältnisses für vier Jahre ausschließen

Eine Kündigung kann über eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen werden, sofern sie eine ordentliche Kündigung bis zum Ablauf von vier Jahren exkludiert. Eine derartige Regelung stelle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.08.2016 (Az.: VIII ZR 23/16).

Mieter muss Kündigung aufgrund Taubenfütterung hinnehmen

Lassen Mieter trotz mehrfacher Abmahnung ihres Vermieters nicht davon ab, an jedem Tag in der Woche mehrere Tauben zu füttern, kann diesen außerordentlich gekündigt werden. In einem solchen Fall darf sich der Bewohner nicht dem .Willen seines Vermieters widersetzen. Dies geht aus einem Urteil des Nürnberger Amtsgerichts vom 08.04.2016 (Az.: 14 C 7772/15) hervor.

Unerlaubte Stromentnahme rechtfertigt nicht grundsätzlich eine Kündigung des Vermieters

Stromdiebstahl ist in aller Regel Grund genug für eine Kündigung. Es kann sich aber auch so verhalten, dass der Mieter deswegen unerlaubt Strom aus dem Treppenhaus bezieht, weil es in seiner Wohnung zu einem Stromausfall kam und der Vermieter trotz Kenntnis dieses Mangels nicht für Abhilfe sorgt. Dem Vermieter ist es überdies nicht gestattet, die Beseitigung dieses Mangels vom Ausgleich noch offener Forderungen abhängig zu machen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 19.07.2016 (Az.: 18 S 330/15).

Mieter hat Anspruch auf Ersatz der Stromkosten nach einem Wasserschaden

Hat ein Vermieter einen Wasserschaden verschuldet und wird deshalb zum Zwecke der Trocknung die Einhausung eines Server-Racks im betreffenden Raum erforderlich, so sind die Kosten für die Kühlung des Servers vom diesem zu übernehmen. Unerheblich dabei ist, dass die Stromkosten aufgrund der langandauernden Arbeiten sehr hoch ausfallen. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin Tempelhof-Kreuzberg vom 17.03.2016 (Az.: 8 C 285/15).

Nur vollständiger Ausgleich des Mietrückstandes macht fristlose Kündigung des Mietvertrags unwirksam

Erhält ein Mieter von seinem Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzug, so wird die Kündigung lediglich dann unwirksam, wenn die ausstehenden Mieten vollständig beglichen werden. Sofern jedoch eine Restforderung verbleibt, kann der Vermieter mit Erfolg auf Räumung der Wohnung klagen. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.08.2016 (Az.: VIII ZR 261/15).

Legionellenuntersuchung ist eine Sache aller Wohnungseigentümer

Anhand eines Mehrheitsbeschlusses kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft festlegen, dass die Kosten einer Trinkwasseruntersuchung von allen Wohnungseigentümern zu übernehmen sind, jeweils in Abhängigkeit der jeweiligen Wohnungseinheit. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung vom Eigentümer selbst oder von einem Mieter bewohnt wird. So lautet das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 18.12.2015 (Az.: 5 S 17/15).

Wann die Widerrufsbelehrung bei Immobiliendarlehensverträgen wirksam ist

Unter welchen Voraussetzungen ist eine verständliche sowie klare Belehrung des Kunden über den Beginn der Widerrufsfrist gegeben? Hierüber hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 22.11.2016 (Az.: XI ZR 434/15) entschieden.

Messdienstleister haftet gegenüber Vermieter für fehlerhafte Abrechnung

Werden die Warmwasser- und Heizkosten durch einen Energiedienstleister fehlerhaft abgerechnet, so darf der Vermieter von diesem Schadenersatz fordern. Schließlich entsteht dem Vermieter dadurch ein Schaden, dass er einigen Mietern nach der Abrechnungskorrektur überzahlte Beträge erstatten, zugleich aber von anderen Mietern zu wenig gezahlte Beträge nicht mehr nachfordern kann. So lautet das Urteil des Berliner Kammergerichts vom 01.07.2016 (Az.: 14 U 23/15).

"Unverzüglich" ist als Frist zur Mängelbeseitigung ausreichend

Macht ein Käufer hinreichend deutlich, dass er die Beseitigung eines Mangels umgehend verlangt, bedarf es hinsichtlich der Frist keiner näheren zeitlichen Bestimmung. Ein Verkäufer weiß dann, wie viel Zeit ihm zur Nachbesserung bleibt. Der Verbraucher müsse lediglich deutlich machen, dass Verkäufer zur Mängelbeseitigung nicht ewig Zeit haben. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2016 (Az.: VIII ZR 49/15).

Lärm durch neu eröffnetes Hotel rechtfertigt Mietminderung

Kommt es im Anschluss an den Abschluss eines Mietvertrages aufgrund der Neueröffnung eines Hotels zu erheblichen Lärmbelästigungen in einem Hinterhof, so kann dies eine Mietminderung rechtfertigen. Diese kann sogar ein Fünftel der Mietzahlung ausmachen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 11.08.2016 (Az.: 67 S 162/16).

LG Berlin: Schimmelproblematik - wie oft muss man lüften?

Nach auffassung des LG Berlin kann es von einem Mieter verlangt werden, dass dieser zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden die Mietwohnung bis zu dreimal am Tag lüftet, und zwar einmal morgens, einmal am frühen Abend und einmal kurz vor dem Schlafengehen. Jegliches darüber hinausgehende Lüftungserfordernis (hier: sechs- bis achtmaliges Stoßlüften) entspricht nicht mehr dem üblichen Mietgebrauch und ist einem Mieter auch nicht zumutbar. 
(LG Berlin, Urteil vom 15.04.2916)

BGH: Behörde ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters!

Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nach Auffassung des BGH nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt.

Immobilienanzeige muss Pflichtangaben gemäß Energieeinsparverordnung enthalten

Veröffentlicht ein Verpächter, Vermieter oder Verkäufer eine Immobilienanzeige ohne hierbei die Pflichtangaben nach der Energieeinsparverordnung zu beachten, so handelt dieser wettbewerbswidrig. Bei Anzeigen für Mietwohnungen kann es allerdings auch für Makler Pflicht sein, entsprechende Angaben zu dem im Energieausweis genannten Baujahr, zum wesentlichen Energieträger sowie zur Art des Energieausweises zu machen. So lauten die Urteile des Oberlandesgerichts Hamm vom 30.08.2016 (Az.: 4 U 8/16) sowie vom 04.08.2016 (Az.: 4 U 137/15).

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