­

Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Modernisierung auf aktuellen Stand ist durch Mieter zu dulden

Wird eine Wohnung über Jahrzehnte nicht saniert, können auf einen Schlag gleich mehrere Arbeiten fällig werden. So etwa der gleichzeitige Einbau einer Isolierverglasung, Zentralheizung, dreiadriger Stromkabel, eines Außenaufzugs sowie der Anbau eines Balkons. Dies kann wiederum zu einer erheblichen Mieterhöhung führen. Das Münchener Amtsgericht hat mit Urteil vom 09.12.2016 (Az.: 453 C 22061/15) entschieden, dass diese Maßnahmen vom Mieter zu dulden sind. Als Luxussanierung der bis dahin mit Gasöfen beheizten Wohnung sind die anstehenden Änderungen nicht anzusehen.

Pflichten von Grundstückseigentümern bei hochgewachsenen Hecken und geschädigten Bäumen

Um die Sicherheit und den Eigentumsschutz von Nachbarn nicht zu gefährden, obliegen dem Grundstückseigentümer diverse Pflichten. Unter anderem hat dieser sicherzustellen, dass von seinen Bäumen kein Astabbruch oder gar Baumsturz droht. Dies hat das Hamburger Landgericht mit Urteil vom 04.02.2016 (Az.: 304 O 247/13) entschieden. Allerdings ist er nicht verpflichtet, für einen Rückschnitt seiner Hecken im Winter oder für deren Pflege- oder Formschnitte zu sorgen. Dies hat das Freiburger Landgericht am 07.12.2017 (Az.: 3 S 171/16) klargestellt.

Wohnungskäufer muss bei Schlüsselverlust Kosten für neue Schließanlage tragen

Kommt dem Mieter eines Voreigentümers der Schlüssel abhanden und beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch der Schließanlage, so müssen die hierfür anfallenden Kosten vom neuen Eigentümer der Wohnung übernommen werden. Dies hat das Hamburger Landgericht mit Urteil vom 10.03.2016 (Az.: 318 S 79/15) entschieden.

Eigenmächtig errichtetes Gartenhaus ist aus optischen Gründen zu entfernen

Ist eine Wohnanlage mit einem Garten ausgestattet, so bedarf die Errichtung eines Gartenhauses der Zustimmung aller Wohneigentümer. Ein einzelner Miteigentümer darf demzufolge nicht alleine darüber befinden. Schließlich verändert ein wuchtiges Holzhaus das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage deutlich. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 14.02.2018 (Az.: 484 C 22917/16 WEG) entschieden.

Nachbar nicht zur Beseitigung einer Luftwärmepumpe verpflichtet

Luftwärmepumpen, die ein Abstand von unter drei Metern zum Grundstück des Nachbarn aufweisen, müssen nicht entfernt werden. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Baurechts, zumal Abstandsflächen durch "eingehauste" Luftwärmepumpen nicht eingehalten werden müssen. So lautet das Urteil des Münchener Oberlandesgericht vom 11.04.2018 (Az.: 3 U 3538/17).

Zwangsweise Verkauf einer Eigentumswohnung aufgrund Messie-Syndroms rechtens

Schätzungsweise 1,8 Millionen Menschen in Deutschland leiden unter dem Messie-Syndrom. Dieses beschreibt schwerwiegende Defizite in der Fähigkeit, in den eigenen vier Wänden für Ordnung zu sorgen und Alltagsaufgaben zu organisieren. Führt dieses Syndrom dazu, dass erforderliche Arbeiten in der Wohnung, wie das Ablesen der Heizkörper oder der Austausch von Fenstern unmöglich werden, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft den Zwangsverkauf der Eigentumswohnung verlangen. So das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 06.04.2016 (Az.: 318 S 50/15).

Mietpreisbremse in Hessen ist unwirksam

In der Vergangenheit haben bereits Gerichte in Hamburg sowie Bayern die mangelhafte Umsetzung der Mietpreisbremse betont. Das Landgericht Berlin hat diese zuletzt sogar für verfassungswidrig erklärt. Nun hat auch das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.03.2018 (Az.: 2-11 S 183/17) entschieden, dass die Mietpreisbremse in Hessen unwirksam ist. Dies deshalb, weil sie nicht ordnungsgemäß begründet wurde.

Mieter kann nicht zum Abschließen der Haustür verpflichtet werden

Mieter von Wohnungen können per Mietvertrag nicht dazu verpflichtet werden, die Haustür von innen abzuschließen. Denn diese würde im Brand- oder sonstigen Notfällen ein erhebliches Hindernis darstellen. So hat das Kölner Amtsgericht mit Urteil vom 04.01.2017 (Az.: 203 C 319/16) entschieden. Diese Entscheidung steht allerdings teilweise im Widerspruch zu früheren Urteilen.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags durch dauerhafte Störung des Hausfriedens gerechtfertigt

Wer systematisch seine Nachbarn terrorisiert, muss sich unter Umständen eine neue Bleibe suchen. Denn erklärt der Vermieter aus diesem Grund die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so muss der Mieter ausziehen. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 14.09.2017 (Az.: 418 C 6420/17) entschieden.

Eigenbedarfskündigung zu Gunsten des Schwagers nur bei besonderer Nähebeziehung rechtens

Kündigt ein Vermieter aufgrund Eigenbedarf, um seinem Schwager die Übernahme der Wohnung zu ermöglichen, so muss zwischen den beiden Personen ein besonderes Näheverhältnis vorliegen. Darüber hinaus muss die Eigenbedarfskündigung im Falle mehrerer Wohnungen sozialverträglich sein. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Gelsenkirchen vom 05.07.2016 (Az.: 210 C 88/16).

Vermieter darf Wohnung bei Mietschulden nicht eigenmächtig räumen lassen

Darf ein Vermieter im Falle des Zahlungsverzugs das Türschloss der Mietwohnung ohne Vorwarnung einfach austauschen lassen? Nein, hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 13.06.2017 (Az.: 461 C 9942/17) entschieden. Demnach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter wieder den Zugang zur Wohnung zu verschaffen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Anbohren einer Wasserleitung berechtigt nicht zur Kündigung des Mietvertrags

Bohrt ein Freund des Mieters in einer zu Wohn- und Geschäftszwecken gemieteten Wohnung versehentlich ein Wasserrohr an, so darf der Vermieter dies nicht zum Anlass nehmen, um dem Mieter fristlos zu kündigen. Denn ein derartiger Reparaturschaden ist kein Grund, dem Mieter die Kündigung zu erklären. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit einem Urteil vom 08.03.2017 (Az.: 424 C 27317/16) entschieden.

Bei Schönheitsreparaturen sind Farbwünsche des Mieters zu berücksichtigen

Muss ein Vermieter im Rahmen seiner Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen die Wohnung neu streichen, so hat er die Farbwünsche des Mieters zu beachten. Nachteile erleidet der Wohnungseigentümer hierdurch nicht, zumal Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin verpflichtet sind, extreme Farben wieder beseitigen zu lassen. So lautet das Urteil des Bremer Landgerichts vom 18.05.2017 (Az.: 1 S 37/17).

Bundesgerichsthof stärkt Mietern bei hohen Energierechnungen den Rücken

Ist es möglich, dass sich der abgerechnete Stromverbrauch eines gewöhnlichen Haushalts plötzlich verzehnfacht? Oder aus welchem Grund sollen Mieter eines Mehrfamilienhauses auf einmal knapp die Hälfte der Heizenergie verbraucht haben, obwohl die Wohnung lediglich 13 Prozent der Gesamtfläche ausmacht? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof in Karlsruhe im Rahmen zweier Urteile vom 07.02.2018 (AZ.: VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17) beschäftigt.

AG Frankfurt: Auch bei unberechtigter Weitervermietung darf neuer Mieter bleiben!

Vermietet der Vermieter eine Wohnung neu, nachdem er dem alten Mieter gekündigt hat, und stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Kündigung unwirksam ist und dem alten Mieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung wieder einzuräumen wäre, berechtigt dies den Vermieter dennoch nicht zu einer Kündigung gegenüber dem neuen Mieter.

LG Berlin: Verwaltungskostenpauschale per AGB ist unwirksam!

Der Mieter klagte auf Rückzahlung einer formularmietvertraglich vereinbarten monatlichen Verwaltungskostenpauschale, die er über einen Zeitraum von 2 Jahren bezahlt hatte.

Gesundheitsgefährdender Schimmelbefall begründet fristlose Kündigung des Mietvertrags

Ist aufgrund eines signifikanten Schimmelbefalls in der Küche von einer Gesundheitsgefährdung des Wohnungsmieters auszugehen, so darf dieser die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären. Angesichts der Schwere des Mietmangels hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine 14-tägige Frist zur Beseitigung des Schimmels. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Saarbrücken vom 23.08.2017 (Az.: 4 C 348/16 (04)) hervor.

Hausbewohner müssen von Kirchen ausgehende Störungen dulden

Läuten in der Nachbarschaft die Glocken einer Kirche täglich ab 18 Uhr für drei Minuten oder viertelstündlich in der Zeit zwischen 7 und 22 Uhr, so haben Bewohner gegenüber dem Kirchenträger keinen Anspruch auf Unterlassung. Dies haben das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt am 19.05.2016 (Az.: 2 L 33/14) sowie das Düsseldorfer Verwaltungsgericht am 16.08.2016 (Az.: 3 K 7096/15) beschlossen. Nicht besser erging es einer Anwohnerin nach dem Beschluss der Karlsruher Oberlandesgericht vom 20.02.2018 (Az.: 12 U 40/17), die den nächtlichen Lichteinfall der Kirchturmbeleuchtung hinnehmen musste.

Winterliche Räumpflicht endet an der Grundstücksgrenze

Vermieter sind nicht verpflichtet, ihrer Räum- und Streupflicht über die Grundstücksgrenzen hinaus nachzukommen und öffentliche Teile des Gehwegs von Eis und Schnee zu befreien. Dies gilt zumindest solange, wie die Gemeinde einem Grundstückseigentümer nicht die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat. So lautet der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.02.2018 (Az.: VIII ZR 255/16).

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsrückstand nicht zugleich fristlos und ordnungsgemäß möglich

Ist ein Mieter mit einer bestimmten Miethöhe im Rückstand, darf der Vermieter fristlos kündigen. Nimmt er jedoch vorsorglich zugleich auch eine ordnungsgemäße Kündigung vor, so ist diese unwirksam, zumal das Mietverhältnis mit dem Zugang der fristlosen Kündigung unverzüglich beendet wird. Von Bedeutung ist diese Differenzierung dann, wenn der Mieter den ausstehenden Betrag innerhalb der gesetzlichen Frist begleicht. Mit Urteil vom 13.10.2017 (Az.: 66 S 90/17) hat das Berliner Landgericht entschieden, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist und dem Vermieter auch die ordnungsgemäße Kündigung verwehrt bleibt.

Balkone und Terrassen zählen bei der Wohnfläche nur ein Viertel

Zahlreiche Privatvermieter wenden entsprechende Verordnungen über die Wohnflächenberechnung in der Hauptstadt falsch an. Dieser Vermieter-Praxis hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 17.01.2018 (Az.: 18 S 308/13) einen Riegel vorgeschoben. Danach dürfen Wintergärten, Terrassen und Balkone im Rahmen der Flächenberechnung einer Wohnung lediglich zu einem Viertel einfließen.

Eheleute müssen Betriebskosten für eine Wohnung trotz Trennung gemeinsam tragen

Sind Eheleute gemeinsam Miteigentümer einer Eigentumswohnung, so muss sich der Ehemann an den nicht umlagefähigen Betriebskosten entsprechend der Höhe seines Miteigentumsanteils beteiligen - auch wenn er aufgrund einer Trennung aus der Wohnung auszieht. Dies gilt aber nicht, wenn bei der Berechnung des Trennungsunterhalts die Betriebskosten vom Wohnvorteil abgezogen wurden. In diesem Fall entfällt die gemeinsame Kostentragungspflicht. So lautet das Urteil des Heilbronner Amtsgerichts vom 20.02.2017 (Az.: 9 F 2639/16).

Verbraucher können Verträge über Luftbildaufnahmen widerrufen

Ein Unternehmen, das sich Luftbildaufnahmen von Hausgrundstücken gewerblich zunutze macht, muss in den zugrundeliegenden Verbraucherverträgen ein Widerrufsrecht einräumen und zutreffend über dieses Recht belehren. Dies geht aus einer Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 14.11.2017 (Az.: 6 U 12/16) hervor.

Wohnungseigentümer darf keinen eigenen Müllcontainer aufstellen lassen

Ist für eine Wohnungseigentumsanlage eine gemeinsame Müllentsorgung vorgesehen, so hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, einen eigenen Müllcontainer aufzustellen und sich von der anteiligen Kostentragungspflicht befreien zu lassen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27.04.2017 (Az.: 2-13 S 168/16) hervor.

­