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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Unbefristete Untermieterlaubnis darf bei wichtigem Grund widerrufen werden

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes darf eine ohne Rechtspflicht erteilte unbefristete Untermieterlaubnis widerrufen werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die weitere Untervermietung wegen des langjährigen Wechsels des Lebensmittelpunkts des Hauptmieters sowie seines nicht absehbaren Rückkehrwillens für den Vermieter unzumutbar wird. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 22.03.2017 (Az.: 65 S 285/16).

AG Brandenburg: Eine Lärmbelästigung durch den Mieter muss der Vermieter nachweisen!

Das Amtsgericht hatte nach erfolgter außerordentlicher Kündigung wegen Lärmbelästigungen zur Nachtzeit über einen Räumungsantrag zu entscheiden. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da der Kläger trotz Vorlage von Lärmprotokollen nicht nachweisen konnte, dass die Störungen tatsächlich auch durch den Beklagten erfolgten.

AG Köln: Beachtung der Kappungsgrenze auch mit Garage!

Die Wohnfläche einer Dachterrassenwohnung war im Mietvertrag fest vereinbart. Bei einer Nebenkostenabrechnung wurde von Vermieterseite dann jedoch eine höhere Fläche zugrunde gelegt, da die Terrasse mit einem größeren Faktor berechnet wurde. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde darüber hinaus auch ein Mietvertrag für einen im Innenhof des Gebäudes liegenden Stellplatz abgeschlossen. Die Parteien stritten sodann über die Höhe einer Nebenkostennachzahlung sowie über eine Mieterhöhung betreffend die Wohnung sowie eine Mieterhöhung betreffend den Stellplatz.

LG Berlin: Wer trägt die Beweislast bei Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Der Mieter verlangte bereits geleistete Betriebskostennachforderungen zurück. Von Mieterseite wurde ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot behauptet, da sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10 % erhöht hatten.

LG Frankfurt: Bei einer Schonfristzahlung sind auch 64 € beachtlich!

Nach außerordentlicher Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzuges wurde die Mieterin vom Amtsgericht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Die Zahlung des Mietrückstandes während der Schonfrist war nicht vollständig erfolgt.

Einzug der Lebensgefährtin in die Wohnung berechtigt nicht zur Kündigung

Zieht die Lebensgefährtin in die Wohnung eines Wohnungsmieters ein, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, so rechtfertigt dies weder die ordentliche noch die außerordentliche Kündigung eines langjährig beanstandungsfreien Mietverhältnisses. Insoweit fehle es an einer erheblichen Pflichtverletzung. Dies geht aus einem Urteil des Berliner Landgerichts vom 16.05.2017 (Az.: 67 S 119/17) hervor.

Anspruch auf fristlose Kündigung bei Geruchsbelästigung wegen nicht artgerechter Hundehaltung

In nicht wenigen Fällen gibt das Halten von Tieren in einer Mietwohnung Anlass für einen Streit zwischen Vermieter und Mieter. Werden die tierischen Artgenossen nicht artgerecht gehalten und geht dieser Umstand mit einer Geruchsbelästigung einher, so darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Mit Urteil vom 01.06.2017 (Az.: 3 C 865/16) hat das Amtsgericht Ansbach entschieden, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses in einem derartigen Fall unzumutbar ist.

Heizung muss in den Nachtstunden mindestens 18 Grad erreichen können

In der Nachtzeit von 23 bis 6 Uhr muss eine Heizungsanlage so eingestellt sein, dass sie eine Raumtemperatur von nicht weniger als 18 erreichen kann. Fällt die Temperatur niedriger aus, so ist von einem Mangel auszugehen. Dies geht aus einer Entscheidung des Kölner Amtsgerichts vom 05.07.2016 (Az.: 205 C 36/16) hervor.

Anwohner muss Bau eines städtischen Golfplatzes dulden

Die Baugenehmigung für eine Minigolfplatzanlage im Kurgebiet Bad Dürkheim kann durch einen Nachbarn nicht beanstandet werden. Hieraus resultierende Emissionen seien für Anwohner zumutbar. So lautet das Urteil des Neustädter Verwaltungsgerichts vom 17.10.2017 (Az.: 4 L 1043/17.NW).

Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann widerrufen werden

Kommunizieren Mieter und Vermieter schriftlich über eine Mieterhöhung, stellt sich die Frage, ob es sich hierbei um ein widerrufbares Fernabsatzgeschäft handeln kann. Nicht der Fall ist dies dann, wenn sich die Mieterhöhung nur auf eine konkrete Wohnung bezieht und der Vermieter das Schreiben individuell gefertigt hat. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 10.03.2017 (Az.: 63 S 248/16).

Mietpreisbremse ist verfassungswidrig

Das Berliner Landgericht hat die Mietpreisbremse mit Beschluss vom 19.09.2017 (Az.: 67 O 149/17) für verfassungswidrig erklärt. Grund hierfür sei eine ungleiche Behandlung von Vermietern, was dem Grundgesetz widerspreche. Ein Ende der Mietpreisbremse bedeutet dieses Urteil jedoch noch lange nicht.

Grundstückeigentümer muss für Rückstauschäden wegen Wurzeleinwuchses nicht haften

Überlastete Leitungen und Kanäle können bei Starkregen dazu führen, dass Keller und Wohnungen unter Wasser gesetzt werden. Wer deshalb eine Immobilie baut, sollte diese anhand einer Rückstausicherung gegen eine solche Überschwemmung aus der Kanalisation schützen. Doch nicht alle Eigentümer haben eine solche Sicherung verbaut. Tritt deshalb aufgrund Wurzeleinwuchses ein Rückstauschaden ein, muss der Eigentümer in der Regel nicht haften. Dies hat der Bundesgerichtshof am 24.08.2017 (Az.: III ZR 574/16) entschieden.

Lärm durch städtischen Brunnen ist hinzunehmen

Bundesweit sind an zahlreichen Orten Brunnenanlagen anzutreffen, die durch das Plätschern von Wasser entsprechenden Lärm erzeugen. Das Bundesverwaltungsgericht Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 16.02.2017 (Az.: 10 S 1878/16) entschieden, dass diese Geräusche deshalb zu dulden sind, weil es sich hierbei um sozial adäquate und somit zumutbare Lärmimmissionen handelt.

Stromunterbrechung wegen Zahlungsverzug setzt geprüftes Messgerät voraus

Laut geltender Rechtsprechung darf der Grundversorger die Stromlieferung eines Kunden kappen, wenn dieser mit mindestens 100 Euro in Verzug ist. Eine Unterbrechung der Versorgung durch den Stromversorger aufgrund von Zahlungsverzug ist allerdings dann nicht zulässig, wenn der Kunde die Forderung schlüssig beanstandet und die Funktionsfähigkeit des Messgeräts nicht ordnungsgemäß festgestellt wurde. Dies hat das Amtsgericht Marburg mit Urteil vom 16.02.2017 (Az.: 9 C 757/16) entschieden.

Mieterhöhung während der Modernisierungsarbeiten ist zulässig

Vermieter sind berechtigt, im Laufe von Modernisierungsarbeiten die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen und nach Abschluss der Arbeiten eine Modernisierungsmieterhöhung zu verlangen. In diesem Zusammenhang muss der Mieter nicht darauf hingewiesen werden, dass eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis der nicht modernisierten Wohnung erfolgen soll. Dies geht aus einer Entscheidung des Berliner Landgerichts vom 09.03.2017 (Az.: 65 S 459/16) hervor.

Nachbarn dürfen von Solaranlage nicht geblendet werden

Immer mehr Solaranlagen schmücken Deutschlands Hausdächer. Besitzern bieten solche Anlagen den Vorteil, Energiekosten einsparen zu können und gegebenenfalls von der Einspeisevergütung zu profitieren. Für den Nachbarn kann sich eine solche Anlage hingegen als störend erweisen, gerade wenn von ihr aufgrund des Auftreffens des Sonnenlichts eine Blendwirkung ausgeht. Nach dem Urteil des Düsseldorfer Oberlandesgerichts vom 21.07.2017 (Az.: I-9 U 35/17) muss eine reflektierende Photovoltaikanlage nicht geduldet werden.

Eigentümergemeinschaft kann einheitliche Rauchmelder beschließen

Beschließt die Gemeinschaft der Eigentümer die einheitliche Anschaffung sowie Wartung von Rauchwarnmeldern, so kann in der Regel nicht davon ausgegangen werden, dass das der Versammlung zustehende Ermessen falsch ausgeübt worden sei. Einzelne Wohnungseigentümer müssen demzufolge den Austausch der Brandmelder dulden. Dies geht aus einer Entscheidung des Münchener Amtsgericht vom 08.02.2017 (Az.: 482 C 13922/16 WEG) hervor.

Defekte Telefonleitung rechtfertigt Mietminderung

Ist die Telefonleitung defekt, so kann dies einen Grund für eine Mietminderung darstellen. Denn ein funktionsfähiger Festnetzanschluss gehört zum vertragsgemäßen Zustand einer Mietwohnung. Das Essener Landgericht geht in seinem Urteil vom 21.07.2016 (Az.: 10 S 43/16) von einem Mangel aus.

Anspruch auf Zwangsräumung kann bei Nichtausübung verwirken

Versäumt es ein Vermieter, aufgrund von Mietrückständen rechtzeitig gegen den Mieter vorzugehen, kann dessen Recht nach einigen Jahren erlöschen. Demzufolge sollten sich Haus- und Wohnungseigentümer mit der Zwangsräumung nicht zu viel Zeit lassen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 02.03.2017 (Az.: 424 C 26626/16) entschieden.

Mieter hat nach Auszug auch bei unberechtigter Kündigung kein Schadenersatzanspruch

Wird eine unberechtigte Kündigung ausgesprochen, so kann dies den Vermieter zum Schadenersatz verpflichten. Das setzt jedoch voraus, dass der Mieter nicht erkennt oder erkennen musste, dass kein Kündigungsrecht besteht. Bleibt eine sorgfältige Prüfung des Kündigungsrechts durch den Mieter aus, muss der Vermieter wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung keine Schadenersatzforderungen befürchten. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 16.12.2016 (Az.: 411 C 45/16).

Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung muss dargelegt werden

Immer wieder melden Vermieter einen Eigenbedarf an und kündigen daraufhin das Mietverhältnis. Doch was gilt, wenn eigentlich der Hausmeister die Wohnung beziehen sollte und stattdessen eine Familie einzieht? In diesem Fall mangelt es an einer stimmigen Begründung und es ist von einem vorgetäuschten Bedarf auszugehen, der den ehemaligen Mieter zur Forderung von Schadenersatz berechtigt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.03.2017 (Az.: VIII ZR 44/16) entschieden.

Bohrlöcher und das Anlehnen einer Leiter verletzen Nachbarrecht

Wer ohne zu fragen seine Leiter an die Dachrinne der Immobilie nebenan lehnt, verstößt gegen das Eigentumsrecht des Nachbarn. Ebenso dürfen ohne Einwilligung auch keine Löcher in die Außenfassade des Nachbargebäudes gebohrt werden. Dies hat das Amtsgericht München in seinem Urteil vom 12.01.2017 (Az.: 233 C 29540/15) klargestellt.

Immobilienverkäufer muss über länger zurückliegenden Marderbefall nicht aufklären

Wird ein Haus veräußert, in dem sich Marder eingenistet haben, so muss der Hausbesitzer den Käufer hierüber in Kenntnis setzen. Andernfalls verstößt der Immobilienverkäufer gegen seine Offenbarungspflichten. Liegt der Befall mit den Raubtieren jedoch viele Jahre zurück, muss über die Marderschäden nicht aufgeklärt werden. Demzufolge kann der neue Immobilienbesitzer auch keine Schadenersatzansprüche geltend machen. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 13.02.2017 (Az.: 22 U 104/16) entschieden.

Mietvertraglich vereinbarte Abstandszahlung kann unzulässige Vertragsstrafe darstellen

Treffen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung, wonach der Mieter im Falle einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses eine Abstandszahlung zu entrichten hat, so ist diese nicht grundsätzlich wirksam. So muss die Vereinbarung zwingend Angaben darüber enthalten, welche Vermögenseinbußen der Vermieter hierdurch auszugleichen gedenkt. Sollten diese Angaben fehlen, so ist von einer unzulässigen Vertragsstrafe auszugehen. So lautet das Urteil des Dresdener Amtsgerichts vom 26.01.2017 (Az.: 142 C 2327/16).

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