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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann widerrufen werden

Kommunizieren Mieter und Vermieter schriftlich über eine Mieterhöhung, stellt sich die Frage, ob es sich hierbei um ein widerrufbares Fernabsatzgeschäft handeln kann. Nicht der Fall ist dies dann, wenn sich die Mieterhöhung nur auf eine konkrete Wohnung bezieht und der Vermieter das Schreiben individuell gefertigt hat. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 10.03.2017 (Az.: 63 S 248/16).

Mietpreisbremse ist verfassungswidrig

Das Berliner Landgericht hat die Mietpreisbremse mit Beschluss vom 19.09.2017 (Az.: 67 O 149/17) für verfassungswidrig erklärt. Grund hierfür sei eine ungleiche Behandlung von Vermietern, was dem Grundgesetz widerspreche. Ein Ende der Mietpreisbremse bedeutet dieses Urteil jedoch noch lange nicht.

Grundstückeigentümer muss für Rückstauschäden wegen Wurzeleinwuchses nicht haften

Überlastete Leitungen und Kanäle können bei Starkregen dazu führen, dass Keller und Wohnungen unter Wasser gesetzt werden. Wer deshalb eine Immobilie baut, sollte diese anhand einer Rückstausicherung gegen eine solche Überschwemmung aus der Kanalisation schützen. Doch nicht alle Eigentümer haben eine solche Sicherung verbaut. Tritt deshalb aufgrund Wurzeleinwuchses ein Rückstauschaden ein, muss der Eigentümer in der Regel nicht haften. Dies hat der Bundesgerichtshof am 24.08.2017 (Az.: III ZR 574/16) entschieden.

Lärm durch städtischen Brunnen ist hinzunehmen

Bundesweit sind an zahlreichen Orten Brunnenanlagen anzutreffen, die durch das Plätschern von Wasser entsprechenden Lärm erzeugen. Das Bundesverwaltungsgericht Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 16.02.2017 (Az.: 10 S 1878/16) entschieden, dass diese Geräusche deshalb zu dulden sind, weil es sich hierbei um sozial adäquate und somit zumutbare Lärmimmissionen handelt.

Stromunterbrechung wegen Zahlungsverzug setzt geprüftes Messgerät voraus

Laut geltender Rechtsprechung darf der Grundversorger die Stromlieferung eines Kunden kappen, wenn dieser mit mindestens 100 Euro in Verzug ist. Eine Unterbrechung der Versorgung durch den Stromversorger aufgrund von Zahlungsverzug ist allerdings dann nicht zulässig, wenn der Kunde die Forderung schlüssig beanstandet und die Funktionsfähigkeit des Messgeräts nicht ordnungsgemäß festgestellt wurde. Dies hat das Amtsgericht Marburg mit Urteil vom 16.02.2017 (Az.: 9 C 757/16) entschieden.

Mieterhöhung während der Modernisierungsarbeiten ist zulässig

Vermieter sind berechtigt, im Laufe von Modernisierungsarbeiten die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen und nach Abschluss der Arbeiten eine Modernisierungsmieterhöhung zu verlangen. In diesem Zusammenhang muss der Mieter nicht darauf hingewiesen werden, dass eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis der nicht modernisierten Wohnung erfolgen soll. Dies geht aus einer Entscheidung des Berliner Landgerichts vom 09.03.2017 (Az.: 65 S 459/16) hervor.

Nachbarn dürfen von Solaranlage nicht geblendet werden

Immer mehr Solaranlagen schmücken Deutschlands Hausdächer. Besitzern bieten solche Anlagen den Vorteil, Energiekosten einsparen zu können und gegebenenfalls von der Einspeisevergütung zu profitieren. Für den Nachbarn kann sich eine solche Anlage hingegen als störend erweisen, gerade wenn von ihr aufgrund des Auftreffens des Sonnenlichts eine Blendwirkung ausgeht. Nach dem Urteil des Düsseldorfer Oberlandesgerichts vom 21.07.2017 (Az.: I-9 U 35/17) muss eine reflektierende Photovoltaikanlage nicht geduldet werden.

Eigentümergemeinschaft kann einheitliche Rauchmelder beschließen

Beschließt die Gemeinschaft der Eigentümer die einheitliche Anschaffung sowie Wartung von Rauchwarnmeldern, so kann in der Regel nicht davon ausgegangen werden, dass das der Versammlung zustehende Ermessen falsch ausgeübt worden sei. Einzelne Wohnungseigentümer müssen demzufolge den Austausch der Brandmelder dulden. Dies geht aus einer Entscheidung des Münchener Amtsgericht vom 08.02.2017 (Az.: 482 C 13922/16 WEG) hervor.

Defekte Telefonleitung rechtfertigt Mietminderung

Ist die Telefonleitung defekt, so kann dies einen Grund für eine Mietminderung darstellen. Denn ein funktionsfähiger Festnetzanschluss gehört zum vertragsgemäßen Zustand einer Mietwohnung. Das Essener Landgericht geht in seinem Urteil vom 21.07.2016 (Az.: 10 S 43/16) von einem Mangel aus.

Anspruch auf Zwangsräumung kann bei Nichtausübung verwirken

Versäumt es ein Vermieter, aufgrund von Mietrückständen rechtzeitig gegen den Mieter vorzugehen, kann dessen Recht nach einigen Jahren erlöschen. Demzufolge sollten sich Haus- und Wohnungseigentümer mit der Zwangsräumung nicht zu viel Zeit lassen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 02.03.2017 (Az.: 424 C 26626/16) entschieden.

Mieter hat nach Auszug auch bei unberechtigter Kündigung kein Schadenersatzanspruch

Wird eine unberechtigte Kündigung ausgesprochen, so kann dies den Vermieter zum Schadenersatz verpflichten. Das setzt jedoch voraus, dass der Mieter nicht erkennt oder erkennen musste, dass kein Kündigungsrecht besteht. Bleibt eine sorgfältige Prüfung des Kündigungsrechts durch den Mieter aus, muss der Vermieter wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung keine Schadenersatzforderungen befürchten. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 16.12.2016 (Az.: 411 C 45/16).

Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung muss dargelegt werden

Immer wieder melden Vermieter einen Eigenbedarf an und kündigen daraufhin das Mietverhältnis. Doch was gilt, wenn eigentlich der Hausmeister die Wohnung beziehen sollte und stattdessen eine Familie einzieht? In diesem Fall mangelt es an einer stimmigen Begründung und es ist von einem vorgetäuschten Bedarf auszugehen, der den ehemaligen Mieter zur Forderung von Schadenersatz berechtigt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.03.2017 (Az.: VIII ZR 44/16) entschieden.

Bohrlöcher und das Anlehnen einer Leiter verletzen Nachbarrecht

Wer ohne zu fragen seine Leiter an die Dachrinne der Immobilie nebenan lehnt, verstößt gegen das Eigentumsrecht des Nachbarn. Ebenso dürfen ohne Einwilligung auch keine Löcher in die Außenfassade des Nachbargebäudes gebohrt werden. Dies hat das Amtsgericht München in seinem Urteil vom 12.01.2017 (Az.: 233 C 29540/15) klargestellt.

Immobilienverkäufer muss über länger zurückliegenden Marderbefall nicht aufklären

Wird ein Haus veräußert, in dem sich Marder eingenistet haben, so muss der Hausbesitzer den Käufer hierüber in Kenntnis setzen. Andernfalls verstößt der Immobilienverkäufer gegen seine Offenbarungspflichten. Liegt der Befall mit den Raubtieren jedoch viele Jahre zurück, muss über die Marderschäden nicht aufgeklärt werden. Demzufolge kann der neue Immobilienbesitzer auch keine Schadenersatzansprüche geltend machen. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 13.02.2017 (Az.: 22 U 104/16) entschieden.

Mietvertraglich vereinbarte Abstandszahlung kann unzulässige Vertragsstrafe darstellen

Treffen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung, wonach der Mieter im Falle einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses eine Abstandszahlung zu entrichten hat, so ist diese nicht grundsätzlich wirksam. So muss die Vereinbarung zwingend Angaben darüber enthalten, welche Vermögenseinbußen der Vermieter hierdurch auszugleichen gedenkt. Sollten diese Angaben fehlen, so ist von einer unzulässigen Vertragsstrafe auszugehen. So lautet das Urteil des Dresdener Amtsgerichts vom 26.01.2017 (Az.: 142 C 2327/16).

Grundmiete zuzüglich Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist rechtens

Sieht ein Mietvertrag über eine Wohnung neben der Miete sowie der Betriebskostenvorauszahlungen auch einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vor, kann der Mieter dies nicht beanstanden. Dieser Zuschlag stellt einen Bestandteil der Miete dar und soll lediglich auf die interne Kalkulation des Vermieters hinweisen. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2017 (VIII ZR 31/17).

Kosten für Winterdienst und Grünpflege öffentlicher Flächen sind nicht umlegbar

Die Kosten für Winterdienst, Freiflächen, Grünpflege sowie Spielplätze darf ein Vermieter dann nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn die Allgemeinheit diese Flächen frei nutzen darf. Hierbei ist es völlig unerheblich, ob der Vermieter aufgrund behördlicher Anweisung zur Öffnung der Flächen für die Öffentlichkeit verpflichtet wurde. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 16.11.2016 (Az.: 11 C 141/16).

Zugang der Nebenkostenabrechnung bei unbekannt verzogenem Mieter

Im Falle einer verspätet zugegangenen Nebenkostenabrechnung trifft den Vermieter ein Verschulden, wenn er nicht innerhalb der gesetzlich geregelten Abrechnungsfrist nicht alles unternimmt, um die neue Adresse des Mieters in Erfahrung zu bringen. Dies gilt vor allem dann, wenn im Rückgabeprotokoll die Handynummer des Mieters sowie die Anschrift des Mietvereins angegeben waren. Andernfalls besteht auf eine Nachzahlung der Nebenkosten kein Anspruch mehr. So lautet das Urteil des Kölner Amtsgerichts vom 11.03.2016 (Az.: 208 C 495/15).

Haustürgeschäft über die Entrümpelung einer Mietwohnung kann widerrufen werden

Erscheinen Mitarbeiter einer Entrümpelungsfirma auf Veranlassung des Vermieters samstags ohne Vorankündigung in der Wohnung des Mieters und wird hierbei mündlich ein Entrümpelungsvertrag geschlossen, ist von einem widerrufbaren Haustürgeschäft auszugehen. Demzufolge kann der Vertrag durch den Mieter widerrufen werden. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 24.01.2017 (Az.: 18 S 318/15).

AG Brandenburg: Vermieter muss Lärmbelästigung durch den Mieter nachweisen!

Das Amtsgericht hatte nach erfolgter außerordentlicher Kündigung wegen Lärmbelästigungen zur Nachtzeit über einen Räumungsantrag zu entscheiden und wies die Klage ab, da der Kläger trotz Vorlage von Lärmprotokollen nicht nachweisen konnte, dass die Störungen tatsächlich auch durch den Beklagten erfolgten.

Verweigerung der Mängelbesichtigung durch Verwalter berechtigt zur fristlosen Kündigung

Mieter sollten grundsätzlich ein gewisses Maß an Kooperationsbereitschaft aufbringen. Das gilt vor allem dann, wenn Mängel an der Wohnung angezeigt werden, die beseitigt werden sollen. Denn ein Vermieter darf das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter dem Hausverwalter trotz Abmahnung wiederholt die Begutachtung der Mängel verweigert. Mit Urteil vom 08.12.2016 (Az.: 3 C 190/16) hat das Amtsgericht Berlin Pankow/Weißensee klargestellt, dass ein Vermieter zur Besichtigung behaupteter Mängel berechtigt ist.

Silberfischchen in der Eigentumswohnung stellen keinen Mangel dar

Erwerber gebrauchter Eigentumswohnungen können nicht erwarten, dass die Wohnung vollkommen frei von Silberfischchen ist. Denn ein Grundbestand von Silberfischchen ist bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie nicht ungewöhnlich. Dies allein begründet keinen Mangel. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 12.06.2017 (Az.: 22 U 64/16) bekanntgegeben.

Strukturheizkörper und wandhängendes WC wirken im Gegensatz zu kleinem Fahrradabstellraum wohnwerterhöhend

Ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer sowie ein wandhängendes WC stellen wohnwerterhöhende Merkmale dar. Für einen abschließbaren Fahrradabstellraum gilt dies hingegen nur dann, wenn dieser nicht zu klein ausfällt. Vom Bad ausgehende Geräusch- und Geruchsbelästigungen führen dagegen ebenso wenig zu einer Wohnwertminderung, wie ein innenliegendes Badfenster. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 02.03.2017 (Az.: 67 S 375/16).

Mietminderung erfordert nach erfolgloser Mängelbeseitigung eine erneute Mängelanzeige

Wurden Beseitigungsmaßnahmen durchgeführt und besteht der Mietmangel dennoch fort, so kommt eine Minderung der Mieter nur dann in Betracht, wenn der Mieter den Mangel erneut anzeigt. Unterlässt er dies, so besteht das Minderungsrecht nicht weiter fort. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 22.07.2016 (Az.: 63 S 237/15) entschieden.

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