Miete und Eigenheim
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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum. |
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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsrückstand nicht zugleich fristlos und ordnungsgemäß möglich
Ist ein Mieter mit einer bestimmten Miethöhe im Rückstand, darf der Vermieter fristlos kündigen. Nimmt er jedoch vorsorglich zugleich auch eine ordnungsgemäße Kündigung vor, so ist diese unwirksam, zumal das Mietverhältnis mit dem Zugang der fristlosen Kündigung unverzüglich beendet wird. Von Bedeutung ist diese Differenzierung dann, wenn der Mieter den ausstehenden Betrag innerhalb der gesetzlichen Frist begleicht. Mit Urteil vom 13.10.2017 (Az.: 66 S 90/17) hat das Berliner Landgericht entschieden, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist und dem Vermieter auch die ordnungsgemäße Kündigung verwehrt bleibt.
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Balkone und Terrassen zählen bei der Wohnfläche nur ein Viertel
Zahlreiche Privatvermieter wenden entsprechende Verordnungen über die Wohnflächenberechnung in der Hauptstadt falsch an. Dieser Vermieter-Praxis hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 17.01.2018 (Az.: 18 S 308/13) einen Riegel vorgeschoben. Danach dürfen Wintergärten, Terrassen und Balkone im Rahmen der Flächenberechnung einer Wohnung lediglich zu einem Viertel einfließen.
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Eheleute müssen Betriebskosten für eine Wohnung trotz Trennung gemeinsam tragen
Sind Eheleute gemeinsam Miteigentümer einer Eigentumswohnung, so muss sich der Ehemann an den nicht umlagefähigen Betriebskosten entsprechend der Höhe seines Miteigentumsanteils beteiligen - auch wenn er aufgrund einer Trennung aus der Wohnung auszieht. Dies gilt aber nicht, wenn bei der Berechnung des Trennungsunterhalts die Betriebskosten vom Wohnvorteil abgezogen wurden. In diesem Fall entfällt die gemeinsame Kostentragungspflicht. So lautet das Urteil des Heilbronner Amtsgerichts vom 20.02.2017 (Az.: 9 F 2639/16).
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Verbraucher können Verträge über Luftbildaufnahmen widerrufen
Ein Unternehmen, das sich Luftbildaufnahmen von Hausgrundstücken gewerblich zunutze macht, muss in den zugrundeliegenden Verbraucherverträgen ein Widerrufsrecht einräumen und zutreffend über dieses Recht belehren. Dies geht aus einer Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 14.11.2017 (Az.: 6 U 12/16) hervor.
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Wohnungseigentümer darf keinen eigenen Müllcontainer aufstellen lassen
Ist für eine Wohnungseigentumsanlage eine gemeinsame Müllentsorgung vorgesehen, so hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, einen eigenen Müllcontainer aufzustellen und sich von der anteiligen Kostentragungspflicht befreien zu lassen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27.04.2017 (Az.: 2-13 S 168/16) hervor.
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Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse einer Eigentumswohnung ist unzulässig
Wird auf der Dachterrasse einer Wohnanlage ein Anlehngewächshaus angebracht, so ist zumeist von einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums auszugehen. Insoweit bedarf dies der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 09.11.2016 (Az.: 481 C 26682/15 WEG).
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Kautionsrückzahlungsanspruch von Studenten darf nicht sechs Monate nach Mietende verfallen
Sind in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einem Mietvertrag über eine Studentenwohnung Klauseln vorgesehen, wonach der Anspruch auf Kautionsrückzahlung sechs Monate nach Ende der Mietzeit verfällt, so sind diese unwirksam. Auch darf sich der Vermieter nicht das Recht einräumen, dem Studenten ein anderes Wohnheim zuweisen zu können. So lautet das Urteil des Leipziger Landgerichts vom 22.12.2016 (Az.: 8 O 1959/15).
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Nachforderung aus einer zu niedrigen Stromrechnung auch nach zwei Jahren möglich
Ein Verbraucher muss auch nach zwei Jahren damit rechnen, dass ein Energielieferant eine Nachzahlung aufgrund einer irrtümlich zu niedrig gestellten Stromrechnung verlangt. Schließlich liegt die Korrekturrechnung noch unterhalb der Verjährungsfrist. Dies geht aus einer Entscheidung des Münchener Amtsgerichts vom 14.07.2017 (Az.: 264 C 3597/17) hervor.
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Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden
Stimmt ein Mieter erst einmal einer Mieterhöhung zu, so kann er die erteilte Zustimmung später nicht mehr widerrufen. Denn bei einem Mieterhöhungsverlangen findet das gesetzliche Widerrufsrecht keine Anwendung. Dies geht aus einer Entscheidung der Berliner Landgerichts vom 14.09.2016 (Az.: 18 S 357/15) hervor.
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Räumungspflicht gilt nicht grundsätzlich auch für die Ehegattin des Mieters
Wird gegen einen Mieter ein Räumungstitel erwirkt, so wirkt dieser nicht gegenüber der Ehegattin des Mieters. Vielmehr muss diese ebenso auf Räumung sowie Herausgabe der Wohnung verklagt werden. So lautet der Beschluss des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 07.04.2017 (Az.: 124 C 188/16).
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Vermieter darf Bürgen über Mietrückstände informieren
Dem Vermieter einer Wohnung ist es gestattet, den Bürgen eines Mieters darüber in Kenntnis zu setzen, dass dem Mieter anlässlich von Zahlungsrückständen die fristlose Kündigung erklärt wurde. Denn der Vermieter unterliegt in einem solchen Fall keiner Verschwiegenheitspflicht. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Wedding vom 13.01.2017 (Az.: 13 C 1001/17) hervor.
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Wohnungseigentümer darf vor Eigentümerversammlung Unterlagen einsehen
Steht die Versammlung der Wohnungseigentümer bevor, so darf jeder Einzelne von ihnen Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung nehmen. Ausgeschlossen ist dieser Anspruch lediglich bei Schikane oder einem Rechtsmissbrauch. Wird das Einsichtsrecht nicht gewährt, so ist der spätere Wohnungseigentümerbeschluss angreifbar. Dies ergibt sich aus dem Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 12.01.2017 (Az.: 2-13 S 48/16).
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Vorgetäuschte Modernisierungsankündigung kann Schadenersatz des Mieters begründen
Täuscht ein Vermieter den Willen zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten vor, um den Mieter zur Ausübung seines Sonderkündigungsrechts zu bewegen, so kann bei entsprechender Kündigung ein Schadenersatzanspruch entstehen. Kommt es zwar angesichts der Witterungsverhältnisse zu einem Baustopp, werden auf dem Grundstück Baumaterialien gelagert und die Arbeiten nur teilweise ausgeführt, spricht dies jedoch nicht für eine Täuschung. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2017 (Az.: VIII ZR 199/16).
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Bohrlöcher zur Befestigung von Plissees können vom Vermieter nicht beanstandet werden
Ist das Anbringen von Plissees im Kinder- und Schlafzimmer wegen der baulichen Gegebenheiten der Wohnung, beispielsweise aufgrund von Dachschrägen, nur mit Hilfe von Schraubenlöchern im Fensterrahmen möglich, muss der Vermieter dies dulden. Dieser hat keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Beseitigung der Bohrlöcher, weil in einem solchen Fall von einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung auszugehen ist. So lautet das Urteil des Bremer Amtsgerichts vom 09.03.2017 (Az.: 6 C 285/14).
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Verlängerung der Verjährungsfrist für Vermieter bei Wohnungsrückgabe unzulässig
Vermietern ist es untersagt, die gesetzlich geregelte Verjährungsfrist von 6 Monaten zu verlängern. Innerhalb dieser Zeit ist es Vermietern erlaubt, Ersatzansprüche gegen den Mieter zu erheben, sollte die Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand verlassen worden sein. Nimmt ein Vermieter anhand formularvertraglicher Regelungen dennoch eine Fristverlängerung vor, so ist diese unzulässig. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.11.2017 (Az.: VIII ZR 13/17).
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Unbefristete Untermieterlaubnis darf bei wichtigem Grund widerrufen werden
Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes darf eine ohne Rechtspflicht erteilte unbefristete Untermieterlaubnis widerrufen werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die weitere Untervermietung wegen des langjährigen Wechsels des Lebensmittelpunkts des Hauptmieters sowie seines nicht absehbaren Rückkehrwillens für den Vermieter unzumutbar wird. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 22.03.2017 (Az.: 65 S 285/16).
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AG Brandenburg: Eine Lärmbelästigung durch den Mieter muss der Vermieter nachweisen!
Das Amtsgericht hatte nach erfolgter außerordentlicher Kündigung wegen Lärmbelästigungen zur Nachtzeit über einen Räumungsantrag zu entscheiden. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da der Kläger trotz Vorlage von Lärmprotokollen nicht nachweisen konnte, dass die Störungen tatsächlich auch durch den Beklagten erfolgten.
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AG Köln: Beachtung der Kappungsgrenze auch mit Garage!
Die Wohnfläche einer Dachterrassenwohnung war im Mietvertrag fest vereinbart. Bei einer Nebenkostenabrechnung wurde von Vermieterseite dann jedoch eine höhere Fläche zugrunde gelegt, da die Terrasse mit einem größeren Faktor berechnet wurde. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde darüber hinaus auch ein Mietvertrag für einen im Innenhof des Gebäudes liegenden Stellplatz abgeschlossen. Die Parteien stritten sodann über die Höhe einer Nebenkostennachzahlung sowie über eine Mieterhöhung betreffend die Wohnung sowie eine Mieterhöhung betreffend den Stellplatz.
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LG Berlin: Wer trägt die Beweislast bei Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?
Der Mieter verlangte bereits geleistete Betriebskostennachforderungen zurück. Von Mieterseite wurde ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot behauptet, da sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10 % erhöht hatten.
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LG Frankfurt: Bei einer Schonfristzahlung sind auch 64 € beachtlich!
Nach außerordentlicher Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzuges wurde die Mieterin vom Amtsgericht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Die Zahlung des Mietrückstandes während der Schonfrist war nicht vollständig erfolgt.
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Einzug der Lebensgefährtin in die Wohnung berechtigt nicht zur Kündigung
Zieht die Lebensgefährtin in die Wohnung eines Wohnungsmieters ein, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, so rechtfertigt dies weder die ordentliche noch die außerordentliche Kündigung eines langjährig beanstandungsfreien Mietverhältnisses. Insoweit fehle es an einer erheblichen Pflichtverletzung. Dies geht aus einem Urteil des Berliner Landgerichts vom 16.05.2017 (Az.: 67 S 119/17) hervor.
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Anspruch auf fristlose Kündigung bei Geruchsbelästigung wegen nicht artgerechter Hundehaltung
In nicht wenigen Fällen gibt das Halten von Tieren in einer Mietwohnung Anlass für einen Streit zwischen Vermieter und Mieter. Werden die tierischen Artgenossen nicht artgerecht gehalten und geht dieser Umstand mit einer Geruchsbelästigung einher, so darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Mit Urteil vom 01.06.2017 (Az.: 3 C 865/16) hat das Amtsgericht Ansbach entschieden, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses in einem derartigen Fall unzumutbar ist.
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Heizung muss in den Nachtstunden mindestens 18 Grad erreichen können
In der Nachtzeit von 23 bis 6 Uhr muss eine Heizungsanlage so eingestellt sein, dass sie eine Raumtemperatur von nicht weniger als 18 erreichen kann. Fällt die Temperatur niedriger aus, so ist von einem Mangel auszugehen. Dies geht aus einer Entscheidung des Kölner Amtsgerichts vom 05.07.2016 (Az.: 205 C 36/16) hervor.
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Anwohner muss Bau eines städtischen Golfplatzes dulden
Die Baugenehmigung für eine Minigolfplatzanlage im Kurgebiet Bad Dürkheim kann durch einen Nachbarn nicht beanstandet werden. Hieraus resultierende Emissionen seien für Anwohner zumutbar. So lautet das Urteil des Neustädter Verwaltungsgerichts vom 17.10.2017 (Az.: 4 L 1043/17.NW).