Miete und Eigenheim
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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum. |
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Hauseigentümer haftet für Schäden am Nachbargebäude
Lässt ein Hauseigentümer durch einen Handwerker Reparaturen an seiner Immobilie vornehmen und gerät aufgrund der Arbeiten das Nachbarhaus in Brand, so muss er dafür haften. Zum nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch ist er selbst dann verpflichtet, wenn er den Handwerksbetrieb zuvor sorgfältig ausgesucht hat. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 09.02.2018 (Az.: V ZR 311/16) entschieden.
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Vermietern ist der Zutritt zum Haus und der Einbau von Brandmeldern zu gewähren
Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu veranlassen und die Kosten hierfür seinem Vermieter in Rechnung zu stellen. Vielmehr muss dieser dem Vermieter den Zutritt zu seinem Haus gewähren sowie den Einbau der Brandmelder dulden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Arbeiten frühzeitig angekündigt wurden. Das hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 30.08.2018 (Az.: 432 C 6439/18) entschieden.
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Mauer als Einfriedung eines Wohngrundstücks kann unzulässig sein
Werden Einfriedungsmauern zur Grünerhaltung des Baugebiets durch den Bebauungsplan der Gemeinde grundsätzlich ausgeschlossen, so ist auch die ausnahmsweise Genehmigung einer Stützmauer nicht möglich. Auch dann nicht, wenn diese der Stabilisierung einer Ausschüttung auf einem Wohngrundstück dienen soll. So lautet das Urteil des Mainzer Verwaltungsgerichts vom 20.03.2019 (Az.: 3 K 615/18.MZ).
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Mieter darf nach Balkonausbau erneute Anbringung der Rollläden verlangen
Stimmen Mieter an ihrer im Erdgeschoss befindlichen Wohnung dem Anbau eines Balkons lediglich unter der Voraussetzung zu, dass an dem neuen Balkonfenster-/ Balkontürelement wie zuvor ein Außenrollladen montiert wird, so muss sich der Vermieter auch daran halten. Dies gilt zumindest dann, wenn das Vorhandensein eines Außenrollladens bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart wurde. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 22.03.2019 (Az.: 473 C 22571/18) entschieden.
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Kaufvertrag über Treppenlift darf widerrufen werden
Wird ein Vertrag brieflich, telefonisch oder in der eigenen Wohnung abgeschlossen, so dürfen Verbraucherinnen und Verbraucher die Bestellung von Treppenliften widerrufen. Dies gilt auch im Falle einer Individualanfertigung. So lautet der Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 08.02.2019 (Az.: 7 O 5463/18).
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Keine Aufklärungspflicht des Maklers zu Steuerfragen
Hausbesitzer sollten sich vor der Veräußerung ihrer Immobilie hinsichtlich steuerlicher Folgen auch dann gründlich informieren, wenn ein Immobilienmakler eingeschaltet ist. Denn dieser ist nicht verpflichtet, den Auftraggeber im Zusammenhang mit dem vermittelten Vertrag zu steuerrechtlichen Fragen zu beraten oder diese zu prüfen. Nur ausnahmsweise sowie bei besonderer Vereinbarung kann sich etwas anderes ergeben. Dies hat der Bundesgerichtshof am 12.07.2018 (Az.: I ZR 152/17) entschieden.
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Fernwärmeversorger müssen Preiserhöhungen vertraglich vereinbaren
Anbietern von Fernwärme ist es nicht erlaubt, ihre Preise einseitig zu ändern und die Kunden hierüber lediglich über eine öffentliche Bekanntmachung zu informieren. Vielmehr ist der Fernwärmeversorger dazu verpflichtet, etwaige Preiserhöhungen mit seinen Kunden vertraglich zu vereinbaren. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 21.03.2019 (Az.: 6 U 190/17) entschieden.
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Vergrößerung der Terrasse erfordert Zustimmung der Wohneigentümergemeinschaft
Möchte ein einzelner Wohnungseigentümer seine Steinterrasse vergrößern, so darf er dies nicht eigenmächtig entscheiden. Vielmehr erfordert diese Baumaßnahme die Zustimmung der Miteigentümer. Liegt diese nicht vor, muss die Terrasse wieder auf das im Grundrissplan angegebene Ausmaß zurückgebaut werden. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 29.08.2018 (Az.: 485 C 5290/18 WEG) entschieden.
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Sondereigentum darf von anderen Wohnungseigentümern nicht betreten werden
Steht einem einzelnen Eigentümer einer Wohnung an einem Stellplatz ein Sondernutzungsrecht zu, so umfasst dies zumeist auch ein Betretungsverbot für die übrigen Wohnungseigentümer. Ein Recht zum Betreten einer unter dem Sondernutzungsrecht stehenden Stellfläche kann jedoch dann bestehen, wenn beispielsweise der gemeinschaftlich genutzte Garten nicht anders zu erreichen ist. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 18.06.2018 (Az.: 2-13 S 45/17).
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Mietminderungsrecht besteht auch bei Nichtnutzung der Wohnung
Nutzt der Mieter seine Wohnung aufgrund einer urlaubsbedingten Abwesenheit nicht, so bleibt sein Mietminderungsrecht dennoch bestehen. Denn das Recht zur Minderung der Miete knüpft einzig und allein an die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch an und nicht an deren Gebrauch als solchen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 28.06.2018 (Az.: 65 S 45/18).
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Anbau eines Balkons stellt Modernisierungsmaßnahme dar
Sollen an den Eigentumswohnungen eines Wohnhauses Zweitbalkone angebracht werden und sind diese größer sowie zum Garten ausgerichtet, so stellt der Anbau eine Modernisierungsmaßnahme dar. In diesem Fall erfordert die Baumaßnahme keinen einstimmigen Beschluss der Wohneigentumsgemeinschaft. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 12.11.2018 (Az.: 2-09 S 34/18).
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Ältere Mieter genießen besonderen Kündigungsschutz
Ein hohes Alter des Mieters genügt bereits, um die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfes verlangen zu können. Dies geht aus einem Urteil des Berliner Landgerichts vom 12.03.2019 (Az.: 67 S 345/18) hervor. Das Gericht zog allerdings keine genaue Altersgrenze.
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Verwaltungskostenpauschale neben Grundmiete ist unzulässig
Sieht die Klausel in einem Wohnraummietvertrag eine Verwaltungskostenpauschale zusätzlich zur Grundmiete vor, so ist diese unwirksam. Jedoch ist es dem Vermieter erlaubt, Verwaltungskosten in die Grundmiete einzupreisen. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.12.2018 (Az.: VIII ZR 254/17).
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Bei Weiterbezahlung der Miete geht Recht auf Mietminderung zunächst nicht verloren
Treten Mängel in einer Mietwohnung auf, so sind diese vom Vermieter zu beheben. Andernfalls darf der Mieter die Miete mindern. Ihm steht es aber auch frei, die Miete vorerst unter Vorbehalt weiter zu bezahlen. Das Recht auf Mietminderung erlischt nämlich auch dann nicht, wenn der Mietzins trotz Reklamation vorbehaltslos entrichtet wird. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.09.2018 (Az.: VIII ZR 100/18) entschieden.
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Bei Mängelanzeige nach Mietverhältnisende kommt keine Minderung der Nutzungsentschädigung in Betracht
Wird ein Mangel erst nach dem Ende des Mietvertrags angezeigt, obwohl er bereits während des laufenden Mietverhältnisses vorlag, steht dem Mieter kein Recht zur Minderung der Nutzungsentschädigung zu. Denn eine unterlassende Mängelanzeige kann nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nachgeholt werden. So lautet das Urteil des Krefelder Landgerichts vom 20.12.2017 (Az.: 2 S 65/16).
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Nicht im Haushalt lebendes Stiefkind berechtigt nicht zur Eigenbedarfskündigung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann auf einen Bedarf des Stiefkindes des Vermieters nicht gestützt werden, wenn dieses nicht im eigenen Haushalt lebt und beide miteinander weder verschwägert noch verwandt sind. Denn in einem solchen Fall kann das Stiefkind nicht als Familienangehöriger angesehen werden. Dies hat das Siegburger Amtsgericht mit Urteil vom 17.10.2018 (Az.: 105 C 97/18) entschieden.
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Wohnungsmieter dürfen keine Regale oder Haushaltsgegenstände im Treppenhaus abstellen
Stellen Mieter einer Wohnung eine Waschmaschine und ein Schuhregal im Hausflur ab, so darf der Vermieter deren Entfernung verlangen. Denn vom Mietvertrag umfasst ist das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus nicht. Bereits aus Brandschutzgründen dürfen hier keine Sachen abgestellt werden. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 06.10.2017 (Az.: 4 C 143/17).
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Konkludente Bauabnahme bei Zahlung der Schlussrechnung
Zieht ein Bauherr nach der Fertigstellung eines Einfamilienhauses ein und beanstandet er die Architektenleistungen nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nicht, so ist davon auszugehen, dass das Bauwerk auch ohne förmliche Abnahme vertragsgerecht gebilligt wurde. Umso mehr gelte dies dann, wenn der Bauherr die Endrechnung vorbehaltlos bezahlt. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein 02.01.2018 (Az.: 7 U 90/17) hervor.
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Bei unterlassener Zustimmung zur Untervermietung kann Vermieter auf Mietausfallschaden haften
Untersagt ein Vermieter pflichtwidrig die Erlaubnis einer Untervermietung, so kann er dem Mieter gegenüber gemäß § 289 Abs. 1 BGB auf den Mietausfallschaden haften. Dabei ist es nicht erforderlich, die Dauer der Untervermietung konkret zu befristen. Dies geht aus einem Urteil des Stuttgarter Landgerichts vom 11.07.2018 (Az.: 1 S 2/18) hervor.
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Bauherr kann bei Zweifach- statt Dreifachverglasung Nacherfüllung verlangen
Sichert ein Bauträger dem Erwerber im Zuge eines Neubaus dreifach verglaste Fenster zu, dann schuldet er diese auch für die Dachflächenfenster. Andernfalls kann der Bauherr auf Kosten des Bauträgers den Austausch der Fenster verlangen. Keine Rolle spielt dabei, ob die Kosten im Verhältnis zur Heizkostenersparnis unverhältnismäßig sind. So lautet das Urteil des Karlsruher Oberlandesgerichts vom 01.02.2018 (Az.: 9 U 52/17).
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Eigenbedarfskündigung gegenüber sozial Benachteiligten ist rechtens
Möchte ein Vermieter seine Wohnung selbst beziehen, so muss ein Mieter in aller Regel das Apartment räumen. Dies gilt sogar dann, wenn die bisherige Mieterin als sozial benachteiligt anzusehen ist. Mit Beschluss vom 26.07.2018 (Az.: 433 C 19586/17) hat das Amtsgericht München klargestellt, dass es lediglich einer guten Begründung bedarf.
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Vermieter muss sich um defekte Telefonleitung kümmern
Oftmals wird ein funktionierender Telefonanschluss als selbstverständlich vorausgesetzt. Doch wer hat die Kosten zu tragen, wenn die Telefonleitung zwischen Telefondose und Hausanschluss defekt ist? Mit Urteil vom 05.12.2018 (Az.: VIII ZR 17/18) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Reparatur des Anschlusses Aufgabe des Vermieters ist. Denn der Telefonanschluss gehört zum Mindeststandard eines modernen Apartments.
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Modernisierungen müssen gesamter Wohneigentumsanlage zugutekommen
Einem einzelnen Wohnungseigentümer kann auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohneigentümergemeinschaft nicht das Anbringen einer Klimaanlage an der Außenfassade erlauben. Denn in einem derartigen Fall liegt keine Modernisierung im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches vor. Stattdessen ist entsprechend dem Wohneigentumsgesetz die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer notwendig. Dies geht aus einem Urteil der Landgerichts Frankfurt am Main vom 13.01.2017 (Az.: 2/13 S 186/14 und 2-13 S 186/14) hervor.
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Nutzung einer Mietwohnung als Zweit- und Ferienwohnung rechtfertigt Eigenbedarfskündigung
Die Kündigung wegen Eigenbedarf an vermieteten Wohnungen kann auch dann begründet sein, wenn der Eigentümer diese nur für wenige Wochen im Jahr für sich und seine Familie nutzen möchte. Es kommt demnach nicht darauf an, ob die Wohnung als Lebensmittelpunkt angedacht ist. Auch eine Mindestnutzungsdauer ist nicht erforderlich. So lautet der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.08.2018 (Az.: VIII ZR 186/17).