Miete und Eigenheim
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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum. |
| © Thorben Wengert / PIXELIO |
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Keine Mieterhöhung bei selbst bezahlter Küche
Bei einer Mieterhöhung ziehen Vermieter als Vergleichsmaßstab oft den örtlichen Mietspiegel heran. Dieser bewertet die Wohnung unter anderem nach ihrer Ausstattung. So kann auch eine durch den Vermieter eingebaute Küche zu einer teureren Miete führen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter die Einbauküche selbst bezahlt hat. In einem solchen Fall ist die Miethöhe an vergleichbaren Wohnungen ohne Einbauküche auszurichten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.10.2018 (Az.: VIII ZR 52/18) entschieden.
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Parkplatzangebot des Vermieters stellt werterhöhendes Merkmal dar
Stellt der Vermieter einen Parkplatz bereit, so ist dieser im Sinne des Berliner Mietspiegels selbst dann als werterhöhend anzusehen, wenn er kostenpflichtig ist. Dies setzt allerdings voraus, dass für den Mieter eine tatsächliche Möglichkeit der Nutzung besteht. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 16.10.2018 (Az.: 67 S 150/18).
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Vermieter nicht zur Reinigung von Fenstern verpflichtet
Mieter haben ihrem Vermieter gegenüber keinen Anspruch auf eine Fensterreinigung. Denn solche Maßnahmen fallen nicht unter die Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflichten eines Vermieters. Dies gilt selbst bei besonderer Schwierigkeit der Reinigung durch den Mieter. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 21.08.2018 (Az.: VIII ZR 188/16) entschieden.
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Stromkreislauf einer Wohnung muss vom Allgemeinstrom getrennt sein
Ein Vermieter muss sicherstellen, dass der Stromkreislauf einer Wohnung vom Allgemeinnetz eines Mehrfamilienhauses getrennt ist. Andernfalls ist von einem Mietmangel auszugehen. Um dies zu gewährleisten, können dem Vermieter auch Kosten von mehr als 1.000 Euro zugemutet werden. Dies geht aus einer Entscheidung des Erdinger Amtsgerichts vom 26.02.2018 (Az.: 5 C 2370/17) hervor.
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Pflichtverletzungen durch Kind des Mieters rechtfertigen keine fristlose Kündigung
Begeht der Sohn eines Mieters schwere Pflichtverletzungen, so können diese per se nicht dem Mieter zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine außerordentliche Kündigung. Dies gilt auch im Falle von verbalen Entgleisungen der Rechtsanwältin des Mieters, zumindest solange, wie der Mieter sich diese nicht zu Eigen macht. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 11.09.2018 (Az.: 2 U 55/18) entschieden.
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Kein Betrieb eines Eiscafés als Laden im Wohnhaus möglich
Hat sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft darauf geeinigt, dass Räumlichkeiten im Erdgeschoss als Laden genutzt werden dürfen, so beinhaltet diese Vereinbarung nicht deren Nutzung als Eiscafé. Denn ein Eiscafé sei zu gesellig und lasse wegen des zu erwartenden Verweilens der Gäste eine höhere Geräuschentwicklung erwarten. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.09.2018 (Az.: S-13 S 138/17) entschieden.
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Gewährleistungsausschluss schützt bei Schädlingsbefall nicht vor Rücktritt
Trotz Gewährleistungsausschluss kann ein erheblicher Befall der Balken einer Immobilie mit Schädlingen einen Mangel darstellen, der den Käufer des Hauses zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Denn in diesem Fall ist von einem arglistigen Verschweigen auszugehen. Dies hat das Braunschweiger Oberlandesgericht mit Urteil vom 13.09.2018 (Az.: 9 U 51/17) entschieden.
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Wohngebäudeversicherung für fahrlässigen Brandschaden zuständig
Verursacht ein Mieter einen Brandschaden lediglich fahrlässig, so muss er deshalb dem Vermieter gegenüber keine Entschädigung leisten. Vielmehr muss sich der Hausbesitzer zur Regulierung des Schadens an seine Wohngebäudeversicherung wenden. Denn der Mieter trägt schon im Rahmen der Nebenkosten durch die Zahlung des anteiligen Beitrags zur Gebäudeversicherung zur Deckung etwaiger Schäden bei. Die Versicherung kann den Mieter auch nicht in Regress nehmen. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgericht vom 17.05.2018 (Az.: 412 C 24937/17).
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Kameraattrappen und Videokameras in Wohnhäuser meist unzulässig
Nicht selten möchten Vermieter anhand von Kameraattrappen Obdachlose sowie Einbrecher abzuschrecken. Doch das Anbringen täuschend echter Attrappen im Hauseingang ist nicht zulässig, wenn es Alternativen gibt, die den Eigentumsschutz weniger beschneiden. So kann etwa eine schnell und zuverlässig ins Schloss fallende Eingangstür ein milderes Mittel darstellen. So lautet das Urteil des Berliner Landgericht vom 14.08.2018 (Az.: 67 S 73/18).
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Trompetenspiel im Haus darf nicht grundsätzlich untersagt werden
Bewohner eines Reihenhauses haben keinen Anspruch darauf, dass das Musizieren mit einer Trompete auf dem benachbarten Grundstück untersagt wird. Zwar muss auch das Trompetenspiel den üblichen Ruhezeiten zu Nacht- und Mittagszeiten Rechnung tragen. Ein generelles Verbot ist allerdings nicht möglich. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 26.10.2018 (Az.: V ZR 143/17) entschieden.
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Mieter von Heizkostenverteilern dürfen Herausgabe der Zugangscodes verlangen
Anbieter von Wasserzähler und Heizkostenverteiler müssen ihren Kunden die Entschlüsselungscodes herausgeben, wenn die gesammelten Informationen durch die Geräte derart verschlüsselt werden, dass sie lediglich vom Anbieter ausgelesen werden können. Nur so kann den Kunden ein selbständiges Ablesen sowie Abrechnen der Daten ermöglicht werden. So lautet der Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21.09.2018 (Az.: 385 C 2556/17 (70)).
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Stromanbieter darf Neukunden nicht irreführenden Abschlagsbetrag nennen
Auf der Suche nach neuen Kunden greifen noch heute viele Unternehmen zum Hörer. So sind Werbetelefonate an sich nichts Ungewöhnliches. Doch was gilt, wenn dem Verbraucher im Rahmen eines Telefonats durch einen Stromanbieter ein unrealistisch niedriger Abschlagsbetrag genannt wird? In einem solchen Fall liegt eine unlautere, irreführende Handlung vor, wie das Oldenburger Oberlandesgericht mit Urteil vom 29.06.2018 (Az.: 6 U 184/17) entschieden hat.
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Mieterhöhung auf Basis eines falschen Mietspiegels ist unwirksam
Zur Begründung einer Mieterhöhung reicht es grundsätzlich aus, wenn sich der Vermieter auf eine Auskunft aus der Mietdatenbank oder auf einen Mietspiegel bezieht. Möchte sich ein Vermieter jedoch auf einen Mietpreis-Check im Internet berufen, kann er keine Erhöhung durchsetzen. Denn ein solcher Mietpreis-Check erfülle die formalen Anforderungen nicht. So lautet der Beschluss des Münchener Amtsgerichts vom 07.03.2018 (Az.: 472 C 23258/17).
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Mieter kann Zustimmung zur Mieterhöhung nicht widerrufen
Erklärt ein Mieter zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters seine Zustimmung, so kann er diese später nicht mehr widerrufen. In dieser Situation steht ihm nämlich kein Verbraucherwiderrufsrecht bei Fernabsatzverträgen zu. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.10.2018 (Az.: VIII ZR 94/17).
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Vermüllte Mietwohnung rechtfertigt fristlose Kündigung des Vermieters
Wer in einer Mietwohnung lebt, hat Pflichten zu erfüllen und muss sich an Regeln halten. Generell gilt, dass fremdes Eigentum auch dementsprechend behandelt wird, nämlich sorgsam. Lassen Mieter ihre vier Wände zu einer Müllkippe verkommen, müssen diese mit einer fristlosen Kündigung ihres Vermieters rechnen. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 18.07.2018 (Az.: 416 C 5897/18).
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Hubschraubersonderlandeplatz verstößt nicht gegen Nachbarrechte
Können sich Nachbarn gegen die Nutzung eines Hubschraubersonderlandeplatzes zur Wehr setzen? Dies ist vom Einzelfall abhängig. In einem konkreten Fall hat das Freiburger Verwaltungsgericht mit Urteil vom 19.04.2018 (Az.: 10 K 208/18) entschieden, dass die Rechte von Nachbarn hierdurch nicht verletzt werden.
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WEG darf Mietern nicht den Kontakt zu anderen Wohnungseigentümern verbieten
Trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Beschluss, wonach Mietern der Kontakt zu anderen Wohnungseigentümern untersagt werden soll, so ist dieser unwirksam. Denn die WEG habe für ein Betretungsverbot keine Beschlusskompetenz. Zwar könne sich ein derartiges Kontaktverbot aus der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben. Doch geltend gemacht werden muss dieses Verbot von dem einzelnen Wohnungseigentümer. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.05.2018 (Az.: 2-13 S 31/16).
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Keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel
Ist eine im Mietvertrag geregelte Schönheitsreparaturklausel unwirksam, ergibt sich daraus nicht, dass deshalb der Vermieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Stattdessen haben sowohl Mieter wie auch Vermieter das Recht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten. So lautet das Urteil des Berliner Landgericht vom 02.05.2018 (Az.: 18 S 392/16).
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Austausch eines Balkons durch Terrasse stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar
Nimmt ein Vermieter über einen Handwerksbetrieb den Austausch eines Balkons durch eine Terrasse vor, um hierdurch das Mietobjekt marktkonform umzugestalten, ist in dieser Baumaßnahme keine Modernisierung gemäß dem Gesetz zu sehen. Daher kommt eine Mieterhöhung aufgrund Modernisierung nicht in Betracht. So lautet das Urteil des Lübecker Amtsgerichts vom 01.03.2018 (Az.: 14 S 161/16). Soll hingegen ein Zweitbalkon errichtet werden, muss der Mieter dies nicht dulden.
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Zahlungsverzug bei symbolischer Miete richtet sich nach objektivem Mietwert der Wohnung
Der für eine ordentliche Kündigung relevante Zahlungsverzug bemisst sich im Falle einer symbolischen Miete von einem Euro nach dem objektiven Mietwert der Wohnung. Demzufolge ist von einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters im Sinne des Gesetzes nur dann auszugehen, wenn dieser mit der Zahlung einer Miete von mindestens einer objektiven Nettomiete nach Ablauf mehrerer aufeinanderfolgender Termine in Verzug gerät. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 01.06.2017 (Az.: 2-11 S 326/16).
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Unzumutbare Beeinträchtigung durch landwirtschaftliche Hallen am Ortsrand liegt nicht vor
Die Eigentümer von Grundstücken am Ortsrand müssen im Außenbereich stärkere Immissionen als solche Eigentümer hinnehmen, die ihr Grundstück in innerörtlichen Gebieten haben. Demzufolge haben erstere die Störungen durch genehmigte landwirtschaftliche Lager- und Gerätehallen hinzunehmen. Dies geht aus einem Urteil des Mainzer Verwaltungsgerichts vom 11.07.2018 (Az.: 3 K 1025/17.MZ) hervor.
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LG Berlin: Zahlungsverzug: Fristlose und ordentliche Kündigung nebeneinander möglich!
Das LG äußert sich in einem Hinweisbeschluss zum Verhältnis der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und einer gleichzeitig hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung im Zusammenhang mit einer erfolgten Schonfristzahlung.
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AG München: Sozialklausel zur Mieterhöhung bindet nur Vertragsparteien!
Im Verfahren ging es um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung betreffend eine EOF-Wohnung. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mit dem Mietspiegel für die Landeshauptstadt München 2017 begründet. Die Vermieterin hatte sich beim Erwerb der Wohnungen im Rahmen einer Sozialcharta gegenüber der Verkäuferin strafbewehrt zu nur eingeschränkten Mieterhöhungen verpflichtet.
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Vollstreckungsunterwerfung des Mieters stellt keine Mietsicherheit dar
Ein Mieter kann sich in zulässiger Weise auch dann mittels einer notariellen Urkunde einer sofortigen Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten unterwerfen, wenn er bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat. Hierin ist keine unzulässige Übersicherung im Sinne des Gesetzes zu sehen. Dies hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe mit Urteil vom 14.06.2017 (Az.: VIII ZR 76/16) entschieden.