Miete und Eigenheim
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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum. |
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Zwangsweise Verkauf einer Eigentumswohnung aufgrund Messie-Syndroms rechtens
Schätzungsweise 1,8 Millionen Menschen in Deutschland leiden unter dem Messie-Syndrom. Dieses beschreibt schwerwiegende Defizite in der Fähigkeit, in den eigenen vier Wänden für Ordnung zu sorgen und Alltagsaufgaben zu organisieren. Führt dieses Syndrom dazu, dass erforderliche Arbeiten in der Wohnung, wie das Ablesen der Heizkörper oder der Austausch von Fenstern unmöglich werden, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft den Zwangsverkauf der Eigentumswohnung verlangen. So das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 06.04.2016 (Az.: 318 S 50/15).
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Mietpreisbremse in Hessen ist unwirksam
In der Vergangenheit haben bereits Gerichte in Hamburg sowie Bayern die mangelhafte Umsetzung der Mietpreisbremse betont. Das Landgericht Berlin hat diese zuletzt sogar für verfassungswidrig erklärt. Nun hat auch das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.03.2018 (Az.: 2-11 S 183/17) entschieden, dass die Mietpreisbremse in Hessen unwirksam ist. Dies deshalb, weil sie nicht ordnungsgemäß begründet wurde.
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Mieter kann nicht zum Abschließen der Haustür verpflichtet werden
Mieter von Wohnungen können per Mietvertrag nicht dazu verpflichtet werden, die Haustür von innen abzuschließen. Denn diese würde im Brand- oder sonstigen Notfällen ein erhebliches Hindernis darstellen. So hat das Kölner Amtsgericht mit Urteil vom 04.01.2017 (Az.: 203 C 319/16) entschieden. Diese Entscheidung steht allerdings teilweise im Widerspruch zu früheren Urteilen.
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Fristlose Kündigung des Mietvertrags durch dauerhafte Störung des Hausfriedens gerechtfertigt
Wer systematisch seine Nachbarn terrorisiert, muss sich unter Umständen eine neue Bleibe suchen. Denn erklärt der Vermieter aus diesem Grund die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so muss der Mieter ausziehen. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 14.09.2017 (Az.: 418 C 6420/17) entschieden.
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Eigenbedarfskündigung zu Gunsten des Schwagers nur bei besonderer Nähebeziehung rechtens
Kündigt ein Vermieter aufgrund Eigenbedarf, um seinem Schwager die Übernahme der Wohnung zu ermöglichen, so muss zwischen den beiden Personen ein besonderes Näheverhältnis vorliegen. Darüber hinaus muss die Eigenbedarfskündigung im Falle mehrerer Wohnungen sozialverträglich sein. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Gelsenkirchen vom 05.07.2016 (Az.: 210 C 88/16).
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Vermieter darf Wohnung bei Mietschulden nicht eigenmächtig räumen lassen
Darf ein Vermieter im Falle des Zahlungsverzugs das Türschloss der Mietwohnung ohne Vorwarnung einfach austauschen lassen? Nein, hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 13.06.2017 (Az.: 461 C 9942/17) entschieden. Demnach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter wieder den Zugang zur Wohnung zu verschaffen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
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Anbohren einer Wasserleitung berechtigt nicht zur Kündigung des Mietvertrags
Bohrt ein Freund des Mieters in einer zu Wohn- und Geschäftszwecken gemieteten Wohnung versehentlich ein Wasserrohr an, so darf der Vermieter dies nicht zum Anlass nehmen, um dem Mieter fristlos zu kündigen. Denn ein derartiger Reparaturschaden ist kein Grund, dem Mieter die Kündigung zu erklären. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit einem Urteil vom 08.03.2017 (Az.: 424 C 27317/16) entschieden.
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Bei Schönheitsreparaturen sind Farbwünsche des Mieters zu berücksichtigen
Muss ein Vermieter im Rahmen seiner Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen die Wohnung neu streichen, so hat er die Farbwünsche des Mieters zu beachten. Nachteile erleidet der Wohnungseigentümer hierdurch nicht, zumal Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin verpflichtet sind, extreme Farben wieder beseitigen zu lassen. So lautet das Urteil des Bremer Landgerichts vom 18.05.2017 (Az.: 1 S 37/17).
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Bundesgerichsthof stärkt Mietern bei hohen Energierechnungen den Rücken
Ist es möglich, dass sich der abgerechnete Stromverbrauch eines gewöhnlichen Haushalts plötzlich verzehnfacht? Oder aus welchem Grund sollen Mieter eines Mehrfamilienhauses auf einmal knapp die Hälfte der Heizenergie verbraucht haben, obwohl die Wohnung lediglich 13 Prozent der Gesamtfläche ausmacht? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof in Karlsruhe im Rahmen zweier Urteile vom 07.02.2018 (AZ.: VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17) beschäftigt.
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AG Frankfurt: Auch bei unberechtigter Weitervermietung darf neuer Mieter bleiben!
Vermietet der Vermieter eine Wohnung neu, nachdem er dem alten Mieter gekündigt hat, und stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Kündigung unwirksam ist und dem alten Mieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung wieder einzuräumen wäre, berechtigt dies den Vermieter dennoch nicht zu einer Kündigung gegenüber dem neuen Mieter.
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LG Berlin: Verwaltungskostenpauschale per AGB ist unwirksam!
Der Mieter klagte auf Rückzahlung einer formularmietvertraglich vereinbarten monatlichen Verwaltungskostenpauschale, die er über einen Zeitraum von 2 Jahren bezahlt hatte.
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Gesundheitsgefährdender Schimmelbefall begründet fristlose Kündigung des Mietvertrags
Ist aufgrund eines signifikanten Schimmelbefalls in der Küche von einer Gesundheitsgefährdung des Wohnungsmieters auszugehen, so darf dieser die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklären. Angesichts der Schwere des Mietmangels hat der Vermieter keinen Anspruch auf eine 14-tägige Frist zur Beseitigung des Schimmels. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Saarbrücken vom 23.08.2017 (Az.: 4 C 348/16 (04)) hervor.
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Hausbewohner müssen von Kirchen ausgehende Störungen dulden
Läuten in der Nachbarschaft die Glocken einer Kirche täglich ab 18 Uhr für drei Minuten oder viertelstündlich in der Zeit zwischen 7 und 22 Uhr, so haben Bewohner gegenüber dem Kirchenträger keinen Anspruch auf Unterlassung. Dies haben das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt am 19.05.2016 (Az.: 2 L 33/14) sowie das Düsseldorfer Verwaltungsgericht am 16.08.2016 (Az.: 3 K 7096/15) beschlossen. Nicht besser erging es einer Anwohnerin nach dem Beschluss der Karlsruher Oberlandesgericht vom 20.02.2018 (Az.: 12 U 40/17), die den nächtlichen Lichteinfall der Kirchturmbeleuchtung hinnehmen musste.
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Winterliche Räumpflicht endet an der Grundstücksgrenze
Vermieter sind nicht verpflichtet, ihrer Räum- und Streupflicht über die Grundstücksgrenzen hinaus nachzukommen und öffentliche Teile des Gehwegs von Eis und Schnee zu befreien. Dies gilt zumindest solange, wie die Gemeinde einem Grundstückseigentümer nicht die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat. So lautet der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.02.2018 (Az.: VIII ZR 255/16).
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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsrückstand nicht zugleich fristlos und ordnungsgemäß möglich
Ist ein Mieter mit einer bestimmten Miethöhe im Rückstand, darf der Vermieter fristlos kündigen. Nimmt er jedoch vorsorglich zugleich auch eine ordnungsgemäße Kündigung vor, so ist diese unwirksam, zumal das Mietverhältnis mit dem Zugang der fristlosen Kündigung unverzüglich beendet wird. Von Bedeutung ist diese Differenzierung dann, wenn der Mieter den ausstehenden Betrag innerhalb der gesetzlichen Frist begleicht. Mit Urteil vom 13.10.2017 (Az.: 66 S 90/17) hat das Berliner Landgericht entschieden, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist und dem Vermieter auch die ordnungsgemäße Kündigung verwehrt bleibt.
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Balkone und Terrassen zählen bei der Wohnfläche nur ein Viertel
Zahlreiche Privatvermieter wenden entsprechende Verordnungen über die Wohnflächenberechnung in der Hauptstadt falsch an. Dieser Vermieter-Praxis hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 17.01.2018 (Az.: 18 S 308/13) einen Riegel vorgeschoben. Danach dürfen Wintergärten, Terrassen und Balkone im Rahmen der Flächenberechnung einer Wohnung lediglich zu einem Viertel einfließen.
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Eheleute müssen Betriebskosten für eine Wohnung trotz Trennung gemeinsam tragen
Sind Eheleute gemeinsam Miteigentümer einer Eigentumswohnung, so muss sich der Ehemann an den nicht umlagefähigen Betriebskosten entsprechend der Höhe seines Miteigentumsanteils beteiligen - auch wenn er aufgrund einer Trennung aus der Wohnung auszieht. Dies gilt aber nicht, wenn bei der Berechnung des Trennungsunterhalts die Betriebskosten vom Wohnvorteil abgezogen wurden. In diesem Fall entfällt die gemeinsame Kostentragungspflicht. So lautet das Urteil des Heilbronner Amtsgerichts vom 20.02.2017 (Az.: 9 F 2639/16).
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Verbraucher können Verträge über Luftbildaufnahmen widerrufen
Ein Unternehmen, das sich Luftbildaufnahmen von Hausgrundstücken gewerblich zunutze macht, muss in den zugrundeliegenden Verbraucherverträgen ein Widerrufsrecht einräumen und zutreffend über dieses Recht belehren. Dies geht aus einer Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 14.11.2017 (Az.: 6 U 12/16) hervor.
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Wohnungseigentümer darf keinen eigenen Müllcontainer aufstellen lassen
Ist für eine Wohnungseigentumsanlage eine gemeinsame Müllentsorgung vorgesehen, so hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, einen eigenen Müllcontainer aufzustellen und sich von der anteiligen Kostentragungspflicht befreien zu lassen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27.04.2017 (Az.: 2-13 S 168/16) hervor.
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Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse einer Eigentumswohnung ist unzulässig
Wird auf der Dachterrasse einer Wohnanlage ein Anlehngewächshaus angebracht, so ist zumeist von einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums auszugehen. Insoweit bedarf dies der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 09.11.2016 (Az.: 481 C 26682/15 WEG).
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Kautionsrückzahlungsanspruch von Studenten darf nicht sechs Monate nach Mietende verfallen
Sind in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einem Mietvertrag über eine Studentenwohnung Klauseln vorgesehen, wonach der Anspruch auf Kautionsrückzahlung sechs Monate nach Ende der Mietzeit verfällt, so sind diese unwirksam. Auch darf sich der Vermieter nicht das Recht einräumen, dem Studenten ein anderes Wohnheim zuweisen zu können. So lautet das Urteil des Leipziger Landgerichts vom 22.12.2016 (Az.: 8 O 1959/15).
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Nachforderung aus einer zu niedrigen Stromrechnung auch nach zwei Jahren möglich
Ein Verbraucher muss auch nach zwei Jahren damit rechnen, dass ein Energielieferant eine Nachzahlung aufgrund einer irrtümlich zu niedrig gestellten Stromrechnung verlangt. Schließlich liegt die Korrekturrechnung noch unterhalb der Verjährungsfrist. Dies geht aus einer Entscheidung des Münchener Amtsgerichts vom 14.07.2017 (Az.: 264 C 3597/17) hervor.
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Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden
Stimmt ein Mieter erst einmal einer Mieterhöhung zu, so kann er die erteilte Zustimmung später nicht mehr widerrufen. Denn bei einem Mieterhöhungsverlangen findet das gesetzliche Widerrufsrecht keine Anwendung. Dies geht aus einer Entscheidung der Berliner Landgerichts vom 14.09.2016 (Az.: 18 S 357/15) hervor.
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Räumungspflicht gilt nicht grundsätzlich auch für die Ehegattin des Mieters
Wird gegen einen Mieter ein Räumungstitel erwirkt, so wirkt dieser nicht gegenüber der Ehegattin des Mieters. Vielmehr muss diese ebenso auf Räumung sowie Herausgabe der Wohnung verklagt werden. So lautet der Beschluss des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 07.04.2017 (Az.: 124 C 188/16).