Miete und Eigenheim
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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum. |
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Familie darf Wohnung ohne Mietvertrag nicht besetzen
Verschafft sich ein Ehepaar zusammen mit ihren Kindern ohne Wissen des Vermieters Zutritt zu einer von diesem vermieteten Wohnung, so muss die Familie unverzüglich ausziehen. Der Vermieter darf in einem solchen Fall die Herausgabe der Mietsache verlangen, ohne zuvor eine Räumungsfrist gewähren zu müssen. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 25.04.2018 (Az.: 433 C 777/18). Ein Räumungsanspruch bestehe auch bei verursachtem Wasserschaden und nächtlichem Lärm.
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Hausmeisterkosten nur bei genauer Aufschlüsselung umlagefähig
Schließt der Vermieter einen Pauschalvertrag mit dem Hauswart ab und wird hierbei nicht nach der Art der geleisteten Arbeiten differenziert, so lassen sich die Hausmeisterkosten nicht auf den Mieter als Betriebskosten umlegen. Denn für den Mieter ist es in einem solchen Fall nicht erkennbar, in welchem Umfang umlagefähige Kosten in der Abrechnung enthalten sind. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Münster vom 06.04.2018 (Az.: 61 C 2796/17).
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Keine Grunderwerbsteuer auf Markisen und Einbauküche
Werden zusammen mit einem Einfamilienhaus gebrauchte bewegliche Sachen veräußert, fällt hierfür keine Grunderwerbsteuer an. Dies gilt für werthaltige Gegenstände und sofern für einen unrealistischen Kaufpreis keine Anhaltspunkte bestehen. Entschieden hat dies der V. Senat des Kölner Finanzgerichts mit Beschluss vom 08.11.2017 (Az.: 5 K 2938/16).
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Mietpreisbremse ist ohne Begründung nicht anwendbar
Die Mietpreisbremse ist für im September 2015 geschlossene Mietverträge über eine Wohnung in Hamburg nicht anwendbar. Zwar wurde die Mietpreisbegrenzungsverordnung im Juni 2015 erlassen, jedoch entgegen den Vorgaben des Bundesgesetzes ohne Begründung veröffentlicht. Dies hat das Hamburger Landgericht mit Urteil vom 14.06.2018 (Az.: 333 S 28/17) entschieden.
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Abgeschlossener Mietvertrag bindet nicht automatisch auch den Ehepartner
Wird durch einen Ehegatten ein Mietvertrag abgeschlossen, so wird der andere Ehegatte dadurch nicht ebenfalls zum Vertragspartner. In diesem Zusammenhang ist es unerheblich, ob der andere Ehegatte im Mietvertrag ebenso mit aufgeführt wird. Dies hat das Stuttgarter Landgericht mit Urteil vom 04.10.2017 (Az.: 1 S 50/16) entschieden.
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Betriebskostenabrechnung nur nach tatsächlicher Wohnfläche
Erfolgt die Verteilung der Betriebskosten nach der Wohnfläche, so kommt es nicht auf die vertraglich vereinbarte, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche an. Dies gilt selbst dann, wenn die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen abweicht. Dies stellt eine Abweichung zur bisherigen Rechtsprechung dar. Das Urteil gab der Bundesgerichtshof am 30.05.2018 (Az.: VIII ZR 220/17) bekannt.
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Gratiszeitungen vor der Haustür müssen nicht geduldet werden
Weil die Briefkästen zahlreicher Mehrfamilienhäuser im Hausflur liegen, legen die Boten kostenfreier Anzeigenblätter ihre Druckerzeugnisse oftmals außen am Hauseingang ab. Doch längst nicht alle Bewohner nehmen die Zeitungen mit hinein, sodass diese zu Lasten des Eigentümers bei Wind und Regen oft am Boden zerstreut liegen. Mit Urteil vom 29.11.2017 (Az.: 150 C 518/17) hat das Magdeburger Amtsgericht entschieden, dass die Herausgeberin eines kostenlosen Anzeigenblattes, das Ablegen ihrer Zeitschrift vor dem Hauseingang eines Mehrfamilienhauses zu unterlassen hat.
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Höhe der Umzugskostenpauschale muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen
Legt eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluss eine Umzugskostenpauschale in Höhe von 100 Euro fest, so entspricht dies nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn die Pauschale überschreitet den Richtwert und ist demzufolge unzulässig. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 01.11.2017 (Az.: 2-13 S 69/16).
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Dauerhafte Überlassung einer Wohnung an Angehörige stellt Untervermietung dar
In einer Wohnung dürfen zwar selbst erwachsene nahe Familienangehörige des Mieters leben. Verlässt der Mieter die Mietwohnung aber dauerhaft sowie endgültig, stellt die Überlassung der Mietwohnung an Angehörige eine genehmigungspflichtige Untervermietung dar. Hat der Vermieter hierzu keine Genehmigung erteilt, so steht diesem ein Recht auf ordentliche Kündigung zu. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 18.04.2018 (Az.: 65 S 16/18).
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Mietminderung wegen Geruchsbelästigung durch defektes Küchenrohr zulässig
Kommt es wiederholt zu einer Geruchsbelästigung wegen eines defekten Leitungsrohres in der Küche, so kann ein Mieter die Minderung seiner Miete um 10 Prozent verlangen. Dies gilt zumindest dann, wenn sich die unangenehmen Gerüche in der gesamten Wohnung ausbreiten. So lautet das Urteil des Landgerichts Berlin vom 01.03.2018 (Az.: 67 S 342/17).
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Ehemann muss Maklerprovision trotz Vertragsabschluss durch Ehefrau zahlen
Wird zwischen einem Immobilienmakler und einem Ehemann ein Maklervertrag abgeschlossen, so kann der Makler seine Provision auch dann vom Ehemann ersetzt verlangen, wenn der Kaufvertrag über das Haus mit dessen Ehefrau zustande gekommen ist. Dies geht aus einer Entscheidung des Tübinger Landgerichts vom 12.01.2017 (Az.: 7 O 156/16) hervor.
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Verwaltungskostenpauschale neben Grundmiete ist unwirksam
Wird im Mietvertrag mittels einer Klausel vereinbart, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale zusätzlich zur Grundmiete zu bezahlen hat, so ist diese unwirksam. Daher kann der Mieter die Rückerstattung der geleisteten Pauschale verlangen. Dies geht aus einem Urteil des Berliner Landgerichts vom 12.10.2017 (Az.: 67 S 196/17) hervor.
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Geringfügige Terrassenerweiterung ist von Wohnungseigentümergemeinschaft zu dulden
Möchte ein Wohnungseigentümer seine Terrasse geringfügig erweitern, so bedarf dies nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Denn diese Maßnahme stellt keine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes dar. Bei einer 2 Meter tiefen Terrasse ist im Falle einer Erweiterung um 60 cm von einer Geringfügigkeit auszugehen. Nachteilig beeinträchtigt werden die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht. So lautet das Urteil des Esslinger Amtsgerichts vom 27.09.2017 (Az.: 1 C 783/17 WEG).
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Vermieter hat für überlassene Einbauküche keine Instandhaltungspflicht
Wird dem Mieter per Mietvertrag die Nutzung einer Einbauküche überlassen, so trifft dem Vermieter keine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Lediglich bei vermieteten Gegenständen ist er zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Neukölln vom 14.11.2017 (Az.: 18 C 192/17).
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Für eine Kautionsrückzahlung dürfen keine Forderungen des Vermieters bestehen
Mit Urteil vom 13.03.2018 (Az.: 425 C 5350/17) hat sich das Amtsgericht Dortmund zum Anspruch auf die Rückzahlung einer Kaution im Mietrecht geäußert. Danach wird ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit bei der Wohnraummiete erst dann fällig, wenn dem Vermieter aus dem Mietvertrag keine Forderungen mehr zustehen.
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Einsichtsrecht und Kostentragungspflicht für Kopien von Mieterbelegen
Wünscht der Mieter einer Wohnung Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung zu nehmen und verschickt der Vermieter daraufhin unaufgefordert Kopien, so darf dieser die hierbei anfallenden Kosten nicht in Rechnung stellen. Ein derartiger Anspruch besteht nur dann, wenn der Mieter den Versand der Kopien explizit verlangt. So hat das Amtsgericht Bingen am 18.01.2016 (Az.: 21 C 197/15) entschieden.
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Kündigung wegen mangelnder Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen erfordert Mahnung
Lässt ein Mieter die fristgebundene Aufforderung seines Vermieters zur Erklärung der Duldungsbereitschaft unbeantwortet, so darf er nicht auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verklagt werden. Möglich ist dies erst dann, wenn der Mieter die Frist zur Erklärung der Duldungsbereitschaft hat verstreichen lassen und der Vermieter gemahnt hat. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 25.01.2018 (Az.: 67 T 9/18).
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Modernisierung auf aktuellen Stand ist durch Mieter zu dulden
Wird eine Wohnung über Jahrzehnte nicht saniert, können auf einen Schlag gleich mehrere Arbeiten fällig werden. So etwa der gleichzeitige Einbau einer Isolierverglasung, Zentralheizung, dreiadriger Stromkabel, eines Außenaufzugs sowie der Anbau eines Balkons. Dies kann wiederum zu einer erheblichen Mieterhöhung führen. Das Münchener Amtsgericht hat mit Urteil vom 09.12.2016 (Az.: 453 C 22061/15) entschieden, dass diese Maßnahmen vom Mieter zu dulden sind. Als Luxussanierung der bis dahin mit Gasöfen beheizten Wohnung sind die anstehenden Änderungen nicht anzusehen.
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Pflichten von Grundstückseigentümern bei hochgewachsenen Hecken und geschädigten Bäumen
Um die Sicherheit und den Eigentumsschutz von Nachbarn nicht zu gefährden, obliegen dem Grundstückseigentümer diverse Pflichten. Unter anderem hat dieser sicherzustellen, dass von seinen Bäumen kein Astabbruch oder gar Baumsturz droht. Dies hat das Hamburger Landgericht mit Urteil vom 04.02.2016 (Az.: 304 O 247/13) entschieden. Allerdings ist er nicht verpflichtet, für einen Rückschnitt seiner Hecken im Winter oder für deren Pflege- oder Formschnitte zu sorgen. Dies hat das Freiburger Landgericht am 07.12.2017 (Az.: 3 S 171/16) klargestellt.
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Wohnungskäufer muss bei Schlüsselverlust Kosten für neue Schließanlage tragen
Kommt dem Mieter eines Voreigentümers der Schlüssel abhanden und beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch der Schließanlage, so müssen die hierfür anfallenden Kosten vom neuen Eigentümer der Wohnung übernommen werden. Dies hat das Hamburger Landgericht mit Urteil vom 10.03.2016 (Az.: 318 S 79/15) entschieden.
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Eigenmächtig errichtetes Gartenhaus ist aus optischen Gründen zu entfernen
Ist eine Wohnanlage mit einem Garten ausgestattet, so bedarf die Errichtung eines Gartenhauses der Zustimmung aller Wohneigentümer. Ein einzelner Miteigentümer darf demzufolge nicht alleine darüber befinden. Schließlich verändert ein wuchtiges Holzhaus das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage deutlich. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 14.02.2018 (Az.: 484 C 22917/16 WEG) entschieden.
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Nachbar nicht zur Beseitigung einer Luftwärmepumpe verpflichtet
Luftwärmepumpen, die ein Abstand von unter drei Metern zum Grundstück des Nachbarn aufweisen, müssen nicht entfernt werden. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Baurechts, zumal Abstandsflächen durch "eingehauste" Luftwärmepumpen nicht eingehalten werden müssen. So lautet das Urteil des Münchener Oberlandesgericht vom 11.04.2018 (Az.: 3 U 3538/17).
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Zwangsweise Verkauf einer Eigentumswohnung aufgrund Messie-Syndroms rechtens
Schätzungsweise 1,8 Millionen Menschen in Deutschland leiden unter dem Messie-Syndrom. Dieses beschreibt schwerwiegende Defizite in der Fähigkeit, in den eigenen vier Wänden für Ordnung zu sorgen und Alltagsaufgaben zu organisieren. Führt dieses Syndrom dazu, dass erforderliche Arbeiten in der Wohnung, wie das Ablesen der Heizkörper oder der Austausch von Fenstern unmöglich werden, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft den Zwangsverkauf der Eigentumswohnung verlangen. So das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 06.04.2016 (Az.: 318 S 50/15).
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Mietpreisbremse in Hessen ist unwirksam
In der Vergangenheit haben bereits Gerichte in Hamburg sowie Bayern die mangelhafte Umsetzung der Mietpreisbremse betont. Das Landgericht Berlin hat diese zuletzt sogar für verfassungswidrig erklärt. Nun hat auch das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.03.2018 (Az.: 2-11 S 183/17) entschieden, dass die Mietpreisbremse in Hessen unwirksam ist. Dies deshalb, weil sie nicht ordnungsgemäß begründet wurde.