Miete und Eigenheim
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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum. |
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Mieterhöhung auf Basis eines falschen Mietspiegels ist unwirksam
Zur Begründung einer Mieterhöhung reicht es grundsätzlich aus, wenn sich der Vermieter auf eine Auskunft aus der Mietdatenbank oder auf einen Mietspiegel bezieht. Möchte sich ein Vermieter jedoch auf einen Mietpreis-Check im Internet berufen, kann er keine Erhöhung durchsetzen. Denn ein solcher Mietpreis-Check erfülle die formalen Anforderungen nicht. So lautet der Beschluss des Münchener Amtsgerichts vom 07.03.2018 (Az.: 472 C 23258/17).
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Mieter kann Zustimmung zur Mieterhöhung nicht widerrufen
Erklärt ein Mieter zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters seine Zustimmung, so kann er diese später nicht mehr widerrufen. In dieser Situation steht ihm nämlich kein Verbraucherwiderrufsrecht bei Fernabsatzverträgen zu. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.10.2018 (Az.: VIII ZR 94/17).
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Vermüllte Mietwohnung rechtfertigt fristlose Kündigung des Vermieters
Wer in einer Mietwohnung lebt, hat Pflichten zu erfüllen und muss sich an Regeln halten. Generell gilt, dass fremdes Eigentum auch dementsprechend behandelt wird, nämlich sorgsam. Lassen Mieter ihre vier Wände zu einer Müllkippe verkommen, müssen diese mit einer fristlosen Kündigung ihres Vermieters rechnen. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 18.07.2018 (Az.: 416 C 5897/18).
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Hubschraubersonderlandeplatz verstößt nicht gegen Nachbarrechte
Können sich Nachbarn gegen die Nutzung eines Hubschraubersonderlandeplatzes zur Wehr setzen? Dies ist vom Einzelfall abhängig. In einem konkreten Fall hat das Freiburger Verwaltungsgericht mit Urteil vom 19.04.2018 (Az.: 10 K 208/18) entschieden, dass die Rechte von Nachbarn hierdurch nicht verletzt werden.
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WEG darf Mietern nicht den Kontakt zu anderen Wohnungseigentümern verbieten
Trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Beschluss, wonach Mietern der Kontakt zu anderen Wohnungseigentümern untersagt werden soll, so ist dieser unwirksam. Denn die WEG habe für ein Betretungsverbot keine Beschlusskompetenz. Zwar könne sich ein derartiges Kontaktverbot aus der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben. Doch geltend gemacht werden muss dieses Verbot von dem einzelnen Wohnungseigentümer. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.05.2018 (Az.: 2-13 S 31/16).
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Keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel
Ist eine im Mietvertrag geregelte Schönheitsreparaturklausel unwirksam, ergibt sich daraus nicht, dass deshalb der Vermieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Stattdessen haben sowohl Mieter wie auch Vermieter das Recht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten. So lautet das Urteil des Berliner Landgericht vom 02.05.2018 (Az.: 18 S 392/16).
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Austausch eines Balkons durch Terrasse stellt keine Modernisierungsmaßnahme dar
Nimmt ein Vermieter über einen Handwerksbetrieb den Austausch eines Balkons durch eine Terrasse vor, um hierdurch das Mietobjekt marktkonform umzugestalten, ist in dieser Baumaßnahme keine Modernisierung gemäß dem Gesetz zu sehen. Daher kommt eine Mieterhöhung aufgrund Modernisierung nicht in Betracht. So lautet das Urteil des Lübecker Amtsgerichts vom 01.03.2018 (Az.: 14 S 161/16). Soll hingegen ein Zweitbalkon errichtet werden, muss der Mieter dies nicht dulden.
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Zahlungsverzug bei symbolischer Miete richtet sich nach objektivem Mietwert der Wohnung
Der für eine ordentliche Kündigung relevante Zahlungsverzug bemisst sich im Falle einer symbolischen Miete von einem Euro nach dem objektiven Mietwert der Wohnung. Demzufolge ist von einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters im Sinne des Gesetzes nur dann auszugehen, wenn dieser mit der Zahlung einer Miete von mindestens einer objektiven Nettomiete nach Ablauf mehrerer aufeinanderfolgender Termine in Verzug gerät. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 01.06.2017 (Az.: 2-11 S 326/16).
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Unzumutbare Beeinträchtigung durch landwirtschaftliche Hallen am Ortsrand liegt nicht vor
Die Eigentümer von Grundstücken am Ortsrand müssen im Außenbereich stärkere Immissionen als solche Eigentümer hinnehmen, die ihr Grundstück in innerörtlichen Gebieten haben. Demzufolge haben erstere die Störungen durch genehmigte landwirtschaftliche Lager- und Gerätehallen hinzunehmen. Dies geht aus einem Urteil des Mainzer Verwaltungsgerichts vom 11.07.2018 (Az.: 3 K 1025/17.MZ) hervor.
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LG Berlin: Zahlungsverzug: Fristlose und ordentliche Kündigung nebeneinander möglich!
Das LG äußert sich in einem Hinweisbeschluss zum Verhältnis der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und einer gleichzeitig hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung im Zusammenhang mit einer erfolgten Schonfristzahlung.
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AG München: Sozialklausel zur Mieterhöhung bindet nur Vertragsparteien!
Im Verfahren ging es um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung betreffend eine EOF-Wohnung. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mit dem Mietspiegel für die Landeshauptstadt München 2017 begründet. Die Vermieterin hatte sich beim Erwerb der Wohnungen im Rahmen einer Sozialcharta gegenüber der Verkäuferin strafbewehrt zu nur eingeschränkten Mieterhöhungen verpflichtet.
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Vollstreckungsunterwerfung des Mieters stellt keine Mietsicherheit dar
Ein Mieter kann sich in zulässiger Weise auch dann mittels einer notariellen Urkunde einer sofortigen Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten unterwerfen, wenn er bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat. Hierin ist keine unzulässige Übersicherung im Sinne des Gesetzes zu sehen. Dies hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe mit Urteil vom 14.06.2017 (Az.: VIII ZR 76/16) entschieden.
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Zweckentfremdete Grundstücksnutzung rechtfertigt fristlose Kündigung
Darf ein Mieter einen Bio-Teich aufgeben und an dessen Stelle ein betoniertes Schwimmbecken errichten, ohne zuvor das Einverständnis des Vermieters einzuholen? Mit Urteil vom 09.08.2018 (Az.: 2 U 9/18) hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden, dass dem Mieter dies nicht gestattet ist. Nimmt er die Maßnahme dennoch vor, so ist er zum Rückbau verpflichtet.
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Ständiges Hundegebell ist nachts und teilweise auch tagsüber zu unterbinden
Häufiges sowie langanhaltendes Hundegebell berechtigt die zuständige Behörde dazu, den Hundehalter zum Schutz der Bewohner zum Eingreifen aufzufordern. Konkret kann die Behörde verlangen, dass Gebell nachts vollständig zu unterbinden und tagsüber auf eine Stunde zu beschränken. Diese Anordnung kann für unverzüglich vollziehbar erklärt werden. So lautet das Urteil des Sächsischen Oberlandesgerichts vom 17.07.2017 (Az.: 3 B 87/17).
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Ausgefallene Warmwasserversorgung ist unverzüglich wiederherzustellen
Fällt die Versorgung mit Warmwasser aus, so kann der Mieter der Wohnung die Wiederherstellung der Warmwasserversorgung im Wege eines Eilantrages verlangen. Dies gilt im Übrigen selbst im Hochsommer. Eine Pflicht des Wohnungsmieters, eine alternative Wassererwärmungsmöglichkeit zu nutzen, besteht nicht. So lautet das Urteil des Landgerichts Fulda vom 05.01.2018 (Az.: 5 T 200/17).
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Abbau einer Haustreppe durch Mieter berechtigt Vermieter zur fristlosen Kündigung
Baut der Mieter eine Außentreppe ab, um dem Vermieter den direkten Zugang zur Mietwohnung zu vereiteln, so darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 17.08.2018 (Az.: 424 C 13271/17).
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Dauerhafte Aufhebung von Sondernutzungsrechten erfordert Änderung der Gemeinschaftsordnung
Möchte die Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage das Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers dauerhaft aufheben, so kann dies nicht gegen seinen Willen geschehen. Die einzige Möglichkeit, um dieses Vorhaben umzusetzen, besteht nach den Vorschriften des Wohneigentumsgesetzes darin, die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu ändern. So lautet die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.03.2018 (Az.: V ZR 65/17).
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Verspätete Betriebskostenabrechnung im Ausnahmefall zulässig
Die gesetzlichen Regeln sind eigentlich klar: So muss eine Betriebskostenabrechnung des Vorjahres spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres beim Mieter eintreffen. Andernfalls sieht ein Vermieter seine Ansprüche verjähren. Doch keine Regel ohne Ausnahme. So trifft einem Vermieter für eine verspätete Nebenkostenabrechnung dann keine Schuld, wenn diesem für die Abrechnung Dokumente fehlen, weil darüber ein Rechtsstreit besteht. In diesem Fall darf er sogar die Mietkaution zur Absicherung einer erwartbaren Nachzahlung über die Frist von sechs Monaten hinaus einbehalten. So lautet der Beschluss des Landgerichts München I vom 18.01.2018 (Az.: 31 S 11267/17).
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Vermieter muss Markise nach Abschluss der Bauarbeiten wieder anbringen
Lässt ein Vermieter zur Sanierung einer Fassade die zu einer Mietwohnung gehörende Markise entfernen, muss er diese nach Abschluss der Arbeiten wieder anbringen lassen. Allerdings muss der Sonnenschutz Bestandteil des Mietvertrages sein. Dabei ist es unerheblich, ob die Markise zuvor vom Vermieter oder vom Mieter installiert wurde. Dies hat das Nürnberger Amtsgericht mit Urteil vom 25.08.2017 (Az.: 29 C 4898/15) entschieden.
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Familie darf Wohnung ohne Mietvertrag nicht besetzen
Verschafft sich ein Ehepaar zusammen mit ihren Kindern ohne Wissen des Vermieters Zutritt zu einer von diesem vermieteten Wohnung, so muss die Familie unverzüglich ausziehen. Der Vermieter darf in einem solchen Fall die Herausgabe der Mietsache verlangen, ohne zuvor eine Räumungsfrist gewähren zu müssen. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 25.04.2018 (Az.: 433 C 777/18). Ein Räumungsanspruch bestehe auch bei verursachtem Wasserschaden und nächtlichem Lärm.
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Hausmeisterkosten nur bei genauer Aufschlüsselung umlagefähig
Schließt der Vermieter einen Pauschalvertrag mit dem Hauswart ab und wird hierbei nicht nach der Art der geleisteten Arbeiten differenziert, so lassen sich die Hausmeisterkosten nicht auf den Mieter als Betriebskosten umlegen. Denn für den Mieter ist es in einem solchen Fall nicht erkennbar, in welchem Umfang umlagefähige Kosten in der Abrechnung enthalten sind. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Münster vom 06.04.2018 (Az.: 61 C 2796/17).
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Keine Grunderwerbsteuer auf Markisen und Einbauküche
Werden zusammen mit einem Einfamilienhaus gebrauchte bewegliche Sachen veräußert, fällt hierfür keine Grunderwerbsteuer an. Dies gilt für werthaltige Gegenstände und sofern für einen unrealistischen Kaufpreis keine Anhaltspunkte bestehen. Entschieden hat dies der V. Senat des Kölner Finanzgerichts mit Beschluss vom 08.11.2017 (Az.: 5 K 2938/16).
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Mietpreisbremse ist ohne Begründung nicht anwendbar
Die Mietpreisbremse ist für im September 2015 geschlossene Mietverträge über eine Wohnung in Hamburg nicht anwendbar. Zwar wurde die Mietpreisbegrenzungsverordnung im Juni 2015 erlassen, jedoch entgegen den Vorgaben des Bundesgesetzes ohne Begründung veröffentlicht. Dies hat das Hamburger Landgericht mit Urteil vom 14.06.2018 (Az.: 333 S 28/17) entschieden.
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Abgeschlossener Mietvertrag bindet nicht automatisch auch den Ehepartner
Wird durch einen Ehegatten ein Mietvertrag abgeschlossen, so wird der andere Ehegatte dadurch nicht ebenfalls zum Vertragspartner. In diesem Zusammenhang ist es unerheblich, ob der andere Ehegatte im Mietvertrag ebenso mit aufgeführt wird. Dies hat das Stuttgarter Landgericht mit Urteil vom 04.10.2017 (Az.: 1 S 50/16) entschieden.