Miete und Eigenheim
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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum. |
| © Thorben Wengert / PIXELIO |
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Bei Weiterbezahlung der Miete geht Recht auf Mietminderung zunächst nicht verloren
Treten Mängel in einer Mietwohnung auf, so sind diese vom Vermieter zu beheben. Andernfalls darf der Mieter die Miete mindern. Ihm steht es aber auch frei, die Miete vorerst unter Vorbehalt weiter zu bezahlen. Das Recht auf Mietminderung erlischt nämlich auch dann nicht, wenn der Mietzins trotz Reklamation vorbehaltslos entrichtet wird. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.09.2018 (Az.: VIII ZR 100/18) entschieden.
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Bei Mängelanzeige nach Mietverhältnisende kommt keine Minderung der Nutzungsentschädigung in Betracht
Wird ein Mangel erst nach dem Ende des Mietvertrags angezeigt, obwohl er bereits während des laufenden Mietverhältnisses vorlag, steht dem Mieter kein Recht zur Minderung der Nutzungsentschädigung zu. Denn eine unterlassende Mängelanzeige kann nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nachgeholt werden. So lautet das Urteil des Krefelder Landgerichts vom 20.12.2017 (Az.: 2 S 65/16).
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Nicht im Haushalt lebendes Stiefkind berechtigt nicht zur Eigenbedarfskündigung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann auf einen Bedarf des Stiefkindes des Vermieters nicht gestützt werden, wenn dieses nicht im eigenen Haushalt lebt und beide miteinander weder verschwägert noch verwandt sind. Denn in einem solchen Fall kann das Stiefkind nicht als Familienangehöriger angesehen werden. Dies hat das Siegburger Amtsgericht mit Urteil vom 17.10.2018 (Az.: 105 C 97/18) entschieden.
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Wohnungsmieter dürfen keine Regale oder Haushaltsgegenstände im Treppenhaus abstellen
Stellen Mieter einer Wohnung eine Waschmaschine und ein Schuhregal im Hausflur ab, so darf der Vermieter deren Entfernung verlangen. Denn vom Mietvertrag umfasst ist das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus nicht. Bereits aus Brandschutzgründen dürfen hier keine Sachen abgestellt werden. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 06.10.2017 (Az.: 4 C 143/17).
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Konkludente Bauabnahme bei Zahlung der Schlussrechnung
Zieht ein Bauherr nach der Fertigstellung eines Einfamilienhauses ein und beanstandet er die Architektenleistungen nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist nicht, so ist davon auszugehen, dass das Bauwerk auch ohne förmliche Abnahme vertragsgerecht gebilligt wurde. Umso mehr gelte dies dann, wenn der Bauherr die Endrechnung vorbehaltlos bezahlt. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein 02.01.2018 (Az.: 7 U 90/17) hervor.
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Bei unterlassener Zustimmung zur Untervermietung kann Vermieter auf Mietausfallschaden haften
Untersagt ein Vermieter pflichtwidrig die Erlaubnis einer Untervermietung, so kann er dem Mieter gegenüber gemäß § 289 Abs. 1 BGB auf den Mietausfallschaden haften. Dabei ist es nicht erforderlich, die Dauer der Untervermietung konkret zu befristen. Dies geht aus einem Urteil des Stuttgarter Landgerichts vom 11.07.2018 (Az.: 1 S 2/18) hervor.
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Bauherr kann bei Zweifach- statt Dreifachverglasung Nacherfüllung verlangen
Sichert ein Bauträger dem Erwerber im Zuge eines Neubaus dreifach verglaste Fenster zu, dann schuldet er diese auch für die Dachflächenfenster. Andernfalls kann der Bauherr auf Kosten des Bauträgers den Austausch der Fenster verlangen. Keine Rolle spielt dabei, ob die Kosten im Verhältnis zur Heizkostenersparnis unverhältnismäßig sind. So lautet das Urteil des Karlsruher Oberlandesgerichts vom 01.02.2018 (Az.: 9 U 52/17).
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Eigenbedarfskündigung gegenüber sozial Benachteiligten ist rechtens
Möchte ein Vermieter seine Wohnung selbst beziehen, so muss ein Mieter in aller Regel das Apartment räumen. Dies gilt sogar dann, wenn die bisherige Mieterin als sozial benachteiligt anzusehen ist. Mit Beschluss vom 26.07.2018 (Az.: 433 C 19586/17) hat das Amtsgericht München klargestellt, dass es lediglich einer guten Begründung bedarf.
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Vermieter muss sich um defekte Telefonleitung kümmern
Oftmals wird ein funktionierender Telefonanschluss als selbstverständlich vorausgesetzt. Doch wer hat die Kosten zu tragen, wenn die Telefonleitung zwischen Telefondose und Hausanschluss defekt ist? Mit Urteil vom 05.12.2018 (Az.: VIII ZR 17/18) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Reparatur des Anschlusses Aufgabe des Vermieters ist. Denn der Telefonanschluss gehört zum Mindeststandard eines modernen Apartments.
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Modernisierungen müssen gesamter Wohneigentumsanlage zugutekommen
Einem einzelnen Wohnungseigentümer kann auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohneigentümergemeinschaft nicht das Anbringen einer Klimaanlage an der Außenfassade erlauben. Denn in einem derartigen Fall liegt keine Modernisierung im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches vor. Stattdessen ist entsprechend dem Wohneigentumsgesetz die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer notwendig. Dies geht aus einem Urteil der Landgerichts Frankfurt am Main vom 13.01.2017 (Az.: 2/13 S 186/14 und 2-13 S 186/14) hervor.
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Nutzung einer Mietwohnung als Zweit- und Ferienwohnung rechtfertigt Eigenbedarfskündigung
Die Kündigung wegen Eigenbedarf an vermieteten Wohnungen kann auch dann begründet sein, wenn der Eigentümer diese nur für wenige Wochen im Jahr für sich und seine Familie nutzen möchte. Es kommt demnach nicht darauf an, ob die Wohnung als Lebensmittelpunkt angedacht ist. Auch eine Mindestnutzungsdauer ist nicht erforderlich. So lautet der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.08.2018 (Az.: VIII ZR 186/17).
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Keine Mieterhöhung bei selbst bezahlter Küche
Bei einer Mieterhöhung ziehen Vermieter als Vergleichsmaßstab oft den örtlichen Mietspiegel heran. Dieser bewertet die Wohnung unter anderem nach ihrer Ausstattung. So kann auch eine durch den Vermieter eingebaute Küche zu einer teureren Miete führen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter die Einbauküche selbst bezahlt hat. In einem solchen Fall ist die Miethöhe an vergleichbaren Wohnungen ohne Einbauküche auszurichten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.10.2018 (Az.: VIII ZR 52/18) entschieden.
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Parkplatzangebot des Vermieters stellt werterhöhendes Merkmal dar
Stellt der Vermieter einen Parkplatz bereit, so ist dieser im Sinne des Berliner Mietspiegels selbst dann als werterhöhend anzusehen, wenn er kostenpflichtig ist. Dies setzt allerdings voraus, dass für den Mieter eine tatsächliche Möglichkeit der Nutzung besteht. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 16.10.2018 (Az.: 67 S 150/18).
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Vermieter nicht zur Reinigung von Fenstern verpflichtet
Mieter haben ihrem Vermieter gegenüber keinen Anspruch auf eine Fensterreinigung. Denn solche Maßnahmen fallen nicht unter die Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflichten eines Vermieters. Dies gilt selbst bei besonderer Schwierigkeit der Reinigung durch den Mieter. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 21.08.2018 (Az.: VIII ZR 188/16) entschieden.
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Stromkreislauf einer Wohnung muss vom Allgemeinstrom getrennt sein
Ein Vermieter muss sicherstellen, dass der Stromkreislauf einer Wohnung vom Allgemeinnetz eines Mehrfamilienhauses getrennt ist. Andernfalls ist von einem Mietmangel auszugehen. Um dies zu gewährleisten, können dem Vermieter auch Kosten von mehr als 1.000 Euro zugemutet werden. Dies geht aus einer Entscheidung des Erdinger Amtsgerichts vom 26.02.2018 (Az.: 5 C 2370/17) hervor.
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Pflichtverletzungen durch Kind des Mieters rechtfertigen keine fristlose Kündigung
Begeht der Sohn eines Mieters schwere Pflichtverletzungen, so können diese per se nicht dem Mieter zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine außerordentliche Kündigung. Dies gilt auch im Falle von verbalen Entgleisungen der Rechtsanwältin des Mieters, zumindest solange, wie der Mieter sich diese nicht zu Eigen macht. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 11.09.2018 (Az.: 2 U 55/18) entschieden.
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Kein Betrieb eines Eiscafés als Laden im Wohnhaus möglich
Hat sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft darauf geeinigt, dass Räumlichkeiten im Erdgeschoss als Laden genutzt werden dürfen, so beinhaltet diese Vereinbarung nicht deren Nutzung als Eiscafé. Denn ein Eiscafé sei zu gesellig und lasse wegen des zu erwartenden Verweilens der Gäste eine höhere Geräuschentwicklung erwarten. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.09.2018 (Az.: S-13 S 138/17) entschieden.
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Gewährleistungsausschluss schützt bei Schädlingsbefall nicht vor Rücktritt
Trotz Gewährleistungsausschluss kann ein erheblicher Befall der Balken einer Immobilie mit Schädlingen einen Mangel darstellen, der den Käufer des Hauses zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. Denn in diesem Fall ist von einem arglistigen Verschweigen auszugehen. Dies hat das Braunschweiger Oberlandesgericht mit Urteil vom 13.09.2018 (Az.: 9 U 51/17) entschieden.
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Wohngebäudeversicherung für fahrlässigen Brandschaden zuständig
Verursacht ein Mieter einen Brandschaden lediglich fahrlässig, so muss er deshalb dem Vermieter gegenüber keine Entschädigung leisten. Vielmehr muss sich der Hausbesitzer zur Regulierung des Schadens an seine Wohngebäudeversicherung wenden. Denn der Mieter trägt schon im Rahmen der Nebenkosten durch die Zahlung des anteiligen Beitrags zur Gebäudeversicherung zur Deckung etwaiger Schäden bei. Die Versicherung kann den Mieter auch nicht in Regress nehmen. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgericht vom 17.05.2018 (Az.: 412 C 24937/17).
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Kameraattrappen und Videokameras in Wohnhäuser meist unzulässig
Nicht selten möchten Vermieter anhand von Kameraattrappen Obdachlose sowie Einbrecher abzuschrecken. Doch das Anbringen täuschend echter Attrappen im Hauseingang ist nicht zulässig, wenn es Alternativen gibt, die den Eigentumsschutz weniger beschneiden. So kann etwa eine schnell und zuverlässig ins Schloss fallende Eingangstür ein milderes Mittel darstellen. So lautet das Urteil des Berliner Landgericht vom 14.08.2018 (Az.: 67 S 73/18).
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Trompetenspiel im Haus darf nicht grundsätzlich untersagt werden
Bewohner eines Reihenhauses haben keinen Anspruch darauf, dass das Musizieren mit einer Trompete auf dem benachbarten Grundstück untersagt wird. Zwar muss auch das Trompetenspiel den üblichen Ruhezeiten zu Nacht- und Mittagszeiten Rechnung tragen. Ein generelles Verbot ist allerdings nicht möglich. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 26.10.2018 (Az.: V ZR 143/17) entschieden.
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Mieter von Heizkostenverteilern dürfen Herausgabe der Zugangscodes verlangen
Anbieter von Wasserzähler und Heizkostenverteiler müssen ihren Kunden die Entschlüsselungscodes herausgeben, wenn die gesammelten Informationen durch die Geräte derart verschlüsselt werden, dass sie lediglich vom Anbieter ausgelesen werden können. Nur so kann den Kunden ein selbständiges Ablesen sowie Abrechnen der Daten ermöglicht werden. So lautet der Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21.09.2018 (Az.: 385 C 2556/17 (70)).
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Stromanbieter darf Neukunden nicht irreführenden Abschlagsbetrag nennen
Auf der Suche nach neuen Kunden greifen noch heute viele Unternehmen zum Hörer. So sind Werbetelefonate an sich nichts Ungewöhnliches. Doch was gilt, wenn dem Verbraucher im Rahmen eines Telefonats durch einen Stromanbieter ein unrealistisch niedriger Abschlagsbetrag genannt wird? In einem solchen Fall liegt eine unlautere, irreführende Handlung vor, wie das Oldenburger Oberlandesgericht mit Urteil vom 29.06.2018 (Az.: 6 U 184/17) entschieden hat.
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Mieterhöhung auf Basis eines falschen Mietspiegels ist unwirksam
Zur Begründung einer Mieterhöhung reicht es grundsätzlich aus, wenn sich der Vermieter auf eine Auskunft aus der Mietdatenbank oder auf einen Mietspiegel bezieht. Möchte sich ein Vermieter jedoch auf einen Mietpreis-Check im Internet berufen, kann er keine Erhöhung durchsetzen. Denn ein solcher Mietpreis-Check erfülle die formalen Anforderungen nicht. So lautet der Beschluss des Münchener Amtsgerichts vom 07.03.2018 (Az.: 472 C 23258/17).