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Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Keine Mietobergrenze für Neubau bei Zweckentfremdung

Der Abriss eines Wohnhauses darf durch die Behörden nicht mit der Begründung verboten werden, dass die Mieten in dem an der gleichen Stelle geplanten Neubau oberhalb der Mietobergrenze liegen werden. Denn vom Regelungszweck des Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwVbG) sei die Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum nicht gedeckt. Dies hat das Berliner Verwaltungsgericht mit Urteil vom 27.08.2019 (Az.: VG 6 K 452.18) entschieden.

Vertrag über Küchenlieferung und -montage kann Kauf- oder Werkvertrag sein

Ein Vertrag über die Lieferung und Montage einer Küche kann ein Kauf- oder ein Werkvertrag sein. Um rechtlich einordnen zu können, um welchen Vertrag es sich konkret handelt, ist zu prüfen, auf welchen beiden Leistungen der Schwerpunkt liegt. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe vom 19.07.2018 ( VII ZR 19/18).

Nachbarschaft lässt Gastwirt die Nutzung eines Pizzaofens untersagen

An zahlreichen Stellen im Land werden inzwischen Pizzerien betrieben. Doch längst nicht alle Nachbarn sind glücklich darüber, eine Pizzeria in unmittelbarer Umgebung zu haben. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sich diese durch Aussonderungen des Ofens belästigt fühlen. Geht der Betrieb eines Pizzaofens mit schwer entfernbaren Verunreinigungen an Wohneigentum und Hausrat einher, so kann dem Gastwirt die weitere Nutzung des Ofens verwehrt werden. Dies hat das Verwaltungsgericht Baden-Württemberg mit Beschluss vom 24.06.2019 (Az.: 10 S 71/19) entschieden.

Kein Schadenersatz für ein Dieselfahrzeug bei bekannter Abgasmanipulation

Dem Volkswagen-Konzern hat der Abgasskandal wohl die schwerste Krise der Unternehmensgeschichte beschert. Strafzahlungen und Kosten für Nachrüstungen setzten dem größten deutschen Automobilbauer wirtschaftlich stark zu. Das Bekanntwerden der Abgasaffäre hielt jedoch nicht jeden davon ab, ein entsprechendes Dieselfahrzeug zu erwerben. In diesem Fall hat der Erwerber allerdings keinen Anspruch auf Rückgabe des Autos und Erstattung des Kaufpreises. Dies hat das Saarländische Oberlandesgericht mit Urteil vom 28.08.2019 (Az.: 2 U 94/18) bekanntgegeben.

Airbnb muss Identität des Vermieters nicht herausgeben

Der Online-Unterkunftsvermittler Airbnb kann nicht dazu verpflichtet werden, die Identität der Wohnungseigentümer flächendeckend sowie generell preiszugeben, damit die Stadt nachprüfen kann, inwiefern eine Wohnraumzweckentfremdung durch Überschreitung der Maximalvermietungsdauer vorliegt. Vielmehr muss sich die Stadt entsprechend den Vorgaben des Telemediengesetzes und des Zweckentfremdungsrechts auf Auskunftsersuchen "im Einzelfall" beschränken. Dies hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Urteil vom 20.08.2019 (Az.: 12 ZB 19.333) beschlossen.

Risse an 45 Jahre altem Haus sind als verkehrsüblich hinzunehmen

Weist ein 45 Jahre altes Wohnhaus an den Wänden Risse auf, so ist dies nicht ungewöhnlich und stellt insofern auch keinen Mangel dar. Der Erwerber des Gebäudes kann demnach vom Veräußerer keinen Schadenersatz verlangen. Das gilt selbst dann, wenn die Risse beim Erwerb nicht sichtbar waren. Dies hat das Landgericht Coburg mit Beschluss vom 25.03.2019 (Az.: 14 O 271/17) entschieden.

Angebrachte Abzweigung an Regenfallrohr des Nachbarn ist zu entfernen

Lässt der Eigentümer eines Wohnhauses im Regenfallrohr seines Nachbarn eine Abzweigung einfügen, um den Anschluss an sein Regenfallrohr herstellen zu können, so stellt dies eine Eigentumsverletzung dar. Insofern muss das dabei angebrachte Rohr wieder entfernt werden. Dies hat das Koblenzer Landgericht mit Urteil vom 05.07.2019 (Az.: 13 S 8/19) entschieden.

Grundstückseigentümer muss für Sprengung eines Blindgängers nicht haften

In vielen Fällen lassen sich Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg, welche in zahlreichen deutschen Städten in großer Zahl im Erdreich liegen, erfolgreich entschärfen. Allerdings kommt in einigen Situationen lediglich eine kontrollierte Sprengung an Ort und Stelle in Betracht. Geht eine solche Entschärfung mit Schäden an benachbarten Gebäuden einher, so kann hierfür nicht der Eigentümer des Grundstücks haftbar gemacht werden. So lautet der Beschluss des Landgerichts Osnabrück vom 02.08.2019 (Az.: 6 O 337/19).

Unerlaubte Vermietung über Airbnb zu Recht mit hohem Bußgeld geahndet

Wird eine Wohnung über die Plattform Airbnb vermietet, ohne dass eine Genehmigung zur Nutzung der Mietwohnung als Ferienwohnung vorliegt, so ist dies als ein Verstoß gegen das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz zu werten. Ein solcher Verstoß rechtfertige, dass der Wohnungseigentümerin eine Geldstrafe verhängt werde. So lautet das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 02.08.2019 (2 Ss-OWi 438/19).

Keine Installation einer Außenklimaanlage ohne Zustimmung der Miteigentümer

Wer eine Klimaaußenanlage auf einer Sondernutzungsfläche installieren möchte, benötigt die Zustimmung der Miteigentümer. Andernfalls ist die eingebaute Klimatruhe einschließlich Versorgungsleitungen und Einhausung zu beseitigen. Schließlich handle es sich um eine ungenehmigte bauliche Veränderung. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 26.03.2019 (Az.: 484 C 17510/18 WEG) entschieden.

Von Dachpfannen ausgehende Blendwirkung ist hinzunehmen

Immer wieder kommt es vor, dass sich Menschen in ihren Wohnungen von der Blendwirkung der Dachpfannen eines Nachbargebäudes belästigt fühlen. Wird vom Hauseigentümer verlangt, die von seinem Dach ausgehenden Reflexionen zu unterbinden, so muss auf den konkreten Einzelfall abgestellt werden. Dabei kommt es auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen an. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 09.07.2019 (Az.: 24 U 27/18) entschieden.

Eigentümer müssen Sanierungskosten einer Dachterrasse mitunter alleine tragen

Dachgeschosswohnungen mit Terrasse gehören zu den begehrten Wohnobjekten. Wer allerdings eine solche Wohnung erwirbt, sollte die Gemeinschaftsordnung sorgfältig lesen. Ist hierin geregelt, dass die Terrasse ausschließlich ihm zum Gebrauch zur Verfügung steht und er sie Instandhalten und Instandsetzen muss, so gehen Sanierungen vollumfänglich auf seine Kosten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.05.2018 (Az.: V ZR 163/17) beschlossen.

Vertraglich abgewälzte Gartenpflege kann Recht auf Baumfällung begründen

Wird einem Grundstücksmieter die Gartenpflege mittels eines Formularmietvertrags übertragen, so kann dies das Recht zum Fällen mieterseitig störender oder schadhafter Bäume begründen. Fallen die Regelungen im Mietvertrag zur Befugnis des Mieters nämlich undeutlich aus, so muss sich dies der Vermieter anlasten lassen. Dies geht aus einem Beschluss des Berliner Landgerichts vom 25.06.2019 (Az.: 67 S 100/19) hervor.

Wohnungseigentümer müssen über jeden Verwalterkandidaten abstimmen

Stellen sich gleich mehrere Verwalter zur Wahl auf, so müssen die Wohnungseigentümer über jeden abstimmen. Die Wahl darf nicht bereits deshalb abgebrochen werden, weil schon der erste Kandidat die relative Mehrheit auf sich vereint. Eine Ausnahme hiervon könne nur dann bestehen, wenn die Wohnungseigentümer lediglich eine Stimme besitzen und ein Verwalterkandidat die absolute Mehrheit erhält. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe vom 18.01.2019 (Az.: V ZR 324/17).

Vergrößerung des Balkons stellt bei kleiner Wohnung keine Modernisierung dar

Wird die Balkonfläche vergrößert, so rechtfertigt dies bei kleinen Wohnungen keine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung. Denn darin ist keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietwohnung zu sehen. So lautet der Beschluss des Hamburger Landgerichts vom 14.02.2019 (Az.: 334 S 5/19).

Immobilienkäufer muss nicht auf gekündigte Gebäudeversicherung hingewiesen werden

Wird eine Immobilie erworben, so ist der Verkäufer nicht dazu verpflichtet, auf eine gekündigte Wohngebäudeversicherung hinzuweisen. Vielmehr muss sich der Käufer selbst um einen entsprechenden Versicherungsschutz kümmern. Dies geht aus einem Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm vom 03.12.2018 (Az.: 22 U 104/18) hervor.

Eigenbedarfskündigung setzt entsprechende Nachweise voraus

Im Mietrecht gibt es kaum etwas Konfliktträchtigeres als den Eigenbedarf. Nicht selten wird dieser als Vorwand genutzt, um sich von unliebsamen Mietern zu trennen. Das Münchener Amtsgericht hat mit Urteil vom 06.12.2018 (Az.: 422 C 14015/18) in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine wirksame Kündigung einen konkreten Nutzungs- und Überlassungswillen voraussetzt.

Klage wegen Nachbarlärm setzt vorherigen Schlichtungsversuch voraus

Fühlt sich ein Wohnungseigentümer in Nordrhein-Westfalen durch den Lärm seines Nachbarn belästigt, so ist eine Unterlassungsklage zunächst ausgeschlossen. Vielmehr muss zuvor ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden. Erst wenn dieses erfolglos geblieben ist, kommt eine Unterlassungsklage in Betracht. So lautet das Urteil des Dortmunder Landgerichts vom 11.07.2017 (Az.: 1 S 282/16).

Zugang zur Heizungsanlage vom gemeinschaftlichen Eigentum umfasst

Zugänge zu gemeinschaftlich genutzten Heizungsanlagen stellen zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Demnach darf der entsprechende Raum nicht nur über eine Eigentumswohnung betreten werden dürfen. Schließlich werde ein ständiger und ungehinderter Zugang zur Anlage hierdurch nicht sichergestellt. So lautet das Urteil des Dresdner Oberlandesgerichts vom 29.03.2017 (Az.: 17 W 233/17).

Rechtswidrige Baugenehmigung von Studentenwohnheim mit Stellplätzen

Kommt es für die Nachbarschaft infolge genehmigter Stellplätze zu unzumutbaren Lärmbelästigungen, so ist die Baugenehmigung zum Bau eines Studentenwohnheims nebst Stellplätzen rechtwidrig. Dies entschied das Oberlandesgericht Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 23.05.2019 (Az.: 1 A 11371/18.OVG).

Für irrtümlich selbst vorgenommene Sanierung kann Wohnungseigentümer keine Erstattung verlangen

Wer eine Sanierung am Gebäude auf eigene Faust veranlasst, kann die Kosten hierfür nicht nachträglich der Eigentümergemeinschaft in Rechnung stellen. Dies gilt selbst dann, wenn irrtümlicherweise angenommen wurde, dass die Arbeiten selbst veranlasst werden müssen. Für Renovierungsarbeiten müssen die übrigen Eigentümer nur dann aufkommen, wenn sie im Voraus gemeinsam beschlossen wurden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 14.06.2019 (Az.: V ZR 254/17) entschieden.

Seniorin muss vorbereitende Arbeiten zu Instandsetzungsmaßnahmen in ihrer Wohnung dulden

Eine Mieterin, welche aufgrund undichter Fenster die Miete kürzt, muss Handwerkern sowie Vermieter den Zugang zu ihrer Wohnung gestatten, wenn dies zur Vorbereitung der Renovierungsarbeiten erforderlich ist. Ihr hohes Alter spiele dabei keine Rolle. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 13.12.2018 (Az.: 418 C 18466/18) entschieden.

Eigenbedarfskündigung wegen besonderer Härte unzulässig

Benötigen Vermieter ihre Wohnung selbst, müssen Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist zumeist ausziehen. Stellt der Auszug jedoch für sie eine besondere Härte dar, dürfen sie der Kündigung widersprechen. Dies ergeht aus dem Urteil des Berliner Landgerichts vom 12.03.2019 (Az.: 67 S 345/18). Chancen auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses haben insbesondere kranke oder alte Mieter.

Wohnungseigentümergemeinschaft für Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses nicht verantwortlich

Entsteht einem Wohnungseigentümer ein Schaden, weil ein Sanierungsbeschluss unvollständig oder nicht umgesetzt wird, so können hierfür weder die anderen Wohnungseigentümer noch die Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich gemacht werden. Vielmehr kommt eine Schadenersatzpflicht des Verwalters in Betracht. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.11.2018 (Az.: V ZR 171/17) hervor.

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