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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Urteil des Amtsgerichts Halle-Saalkreis: Ein verfügbares Internet tangiert nicht das Recht des Mieters auf Anbringung einer Parabolantenne, mit der ausländische TV Sender empfangen werden

Wer kennt nicht die optischen Begleiterscheinungen, die mit der Anbringung einer Parabolantenne an Mietshäusern verbunden sind. Ist keine Gemeinschaftsantenne professionell vom Fachbetrieb angebracht worden, sondern werden von den einzelnen Wohneinheiten die Schüsseln im Selbstanbau verarbeitet, beeinträchtigen diese Antennen nicht selten nachhaltig den optischen Eindruck des Objektes. Wie weit gehen unter dem Strich die Rechte der Mieter darauf, dass sie auch ausländische Sender empfangen dürfen und so gemäß Artikel 5 Absatz 1 Grundgesetz Zugriff auf allgemein zugängige Quellen zur Informationsgewinnung nehmen können?

Urteil des Amtsgerichts Bremen: Kommen Mieter der regelmäßigen Treppenhausreinigung nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, eine Fremdfirma kostenpflichtig zu beauftragen

Der ständige Zankapfel in einem Mietshaus ist immer wieder die ordnungsgemäße und termingerechte Reinigung des Treppenhauses, des eventuell vorhandenen Speichers, des Kellers, eines Hofes oder der Gehwege. Einige Mieter nehmen es mit denen im Standardmietvertrag vereinbarten Reinigungspflichten sehr genau, andere Mieter putzen nach eigenem Gusto oder Dreckaufkommen und es gibt natürlich auch Mieter, die gar nicht reinigen, sondern die Tätigkeit den restlichen Mietern überlassen.

Hauseigentümer aufgepasst: Mieter dürfen Nebenkostenabschlag bei Fehlern selbst senken

Staatsverschuldung und Eurokrise, Börsenturbulenzen und Inflation: Aus gutem Grund werden Immobilienanlagen für Verbraucher immer wichtiger. Wer Grund und Boden, aber auch Immobilien erwirbt und vermietet, hat eine sichere Möglichkeit, um sein Vermögen zu schützen und im Idealfall zu vermehren. Doch Obacht: Da die Betriebskostenabrechnungen des Eigentümers immer wieder zu Konflikten mit den Mietern führen, sollten Hausbesitzer künftig noch stärker als bisher auf die Abrechnung achten. Denn Bundesgerichtshof hat gerade entschieden, dass Mieter bei falschen Abrechnungen die Nebenkostenrechnung selbst revidieren und den Abschlag senken dürfen.

BGH: Erben haften nur zum Teil bei Mietschulden

Verstirbt der Mieter einer Wohnung, dann gibt es oftmals erhebliche Probleme. Die Wohnung weist Schäden und Mängel durch das Abwohnen auf und muss meist renoviert werden, um sie wieder vermieten zu können. Und im schlimmsten Falle stehen auch noch erhebliche Mietschulden zu Buche. Streit ist folgerichtig programmiert - denn in der Vergangenheit versuchten Hauseigentümer, die Erben zu belangen und ihre Kosten auf diesem Wege einzutreiben. Doch müssen die überhaupt zahlen? Oder bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen: Die Erben haften nur begrenzt - das hat jüngst der Bundesgerichtshof entschieden und damit den Mieterschutz weiter gestärkt.

Grundsatzurteil: Kontoführungsgebühren für Immobilienkredite nicht statthaft

Immobilien gelten in Zeiten unsicherer Finanzmärkte als wichtiger denn je. Wie kaum eine andere Wertanlage versprechen sie Sicherheit und Vermögenszuwachs, ermöglichen es aber auch, den Traum vom eigenen Heim zu leben. Dass für die Finanzierung von Immobilienkäufen Darlehensverträge aufgenommen und Finanzierungen mit Kreditinstituten abgeschlossen werden müssen, ist die andere Seite der Medaille. Jeder Hausbesitzer weiß: Eine Modernisierung oder Sanierung ist oftmals nur mit finanzieller Hilfe möglich.

Verschwiegene Immobilienmängel verpflichten zum Schadenersatz

Beim Kauf von gebrauchten Sachen besteht stets das Risiko, dass diese mit versteckten oder gar verschwiegenen Mängeln behaftet sind. Dies gilt nicht nur für Elektrogeräte und Fahrzeuge, sondern ebenso für Immobilien. Vor allem im Hinblick auf die Haftungsfrage, wenn das erworbene Objekt versteckte Mängel aufweist, herrschen hinsichtlich möglicher Gewährleistungsausschlüsse oftmals irrige Auffassungen. Doch kann sich der Veräußerer gerade bei kostspieligen Dingen wie einer Immobilie so einfach aus der Gewährleistung entziehen? In aller Regel sind die Baumängel sehr gut versteckt und treten erst viele Jahre später ans Licht. Ist es dennoch angebracht, hierbei den Grundsatz "gekauft wie gesehen" gelten zu lassen? Wie verhält es sich zudem, wenn der Mangel teilbeseitigt wurde, diese Teilsanierung allerdings nicht angezeigt wird? Liegt in diesem Falle eine arglistige Täuschung vor? Das Oberlandesgericht Koblenz musste am 15. Januar exakt zu dieser Rechtsfrage Stellung beziehen. Unter dem Aktenzeichen 4 U 874/12 urteilten die Richter zugunsten des Erwerbers.

Geplatzter Immobilienkredit: Kunden mussten zuviel zahlen

Der Traum vom eigenen Haus im Grünen, die Idee von der schicken Stadtwohnung: Viele Tausend Interessenten nehmen Jahr für Jahr einen Immobilienkredit bei ihrer Bank auf. Doch nicht immer können die Raten beglichen werden und die Banken kündigen fristlos. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Verhandlung erkennen lassen, dass er sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen der Kreditinstitute nicht für rechtens hält. Viele Betroffene können damit in den Genuss kommen, Geld zurückzuverlangen.

Das Oberlandesgericht Koblenz urteilt: Wer beim Verkauf eines Hauses den Umfang eines Mangels verschweigt, ist zu Schadenersatz verpflichtet

 

Gerade beim Kauf gebrauchter Dinge besteht das Risiko, dass die gekauften Dinge mit versteckten oder gar verschwiegenen Mängeln behaftet sind. Das gilt für Fahrzeuge und Elektrogeräte, aber auch für Immobilien. Gerade hinsichtlich der Haftungsfrage, wenn sich an einem Objekt versteckte Mängel befinden, herrscht nicht selten eine irrige Auffassung bezüglich eines möglichen Gewährleistungsausschlusses vor. Ist es tatsächlich so einfach möglich, gerade bei kostspieligen Objekten wie einem Haus, sich einer Gewährleistung zu entziehen, so man auf den Gewährleistungsausschluss beim Kauf hinweist? Gekauft wie gesehen? Baumängel sind nicht selten mehr als "gut versteckt" und tauchen im Zweifelsfalle erst Jahre nach dem Kauf auf. Und wie verhält es sich, wenn dem Verkäufer ein eventueller Mangel bekannt war, er den Mangel teilbeseitigt hat und diese Teilsanierung verschweigt?

Das Amtsgericht Schöneberg urteilte, dass die Installation einer Videoüberwachungslage grundsätzlich die Zustimmung der gesamten Mieterschaft bedarf

 

Nicht geringe Bereiche des täglichen Lebens sind heute videoüberwacht. Banken, öffentliche Plätze, Parkhäuser, Bahnhöfe, U-Bahnen, Busse usw. - überall dort, wo es zu Kriminalitätsbrennpunkten kommen kann, setzt man auf Videoüberwachung. Dabei ist überall dort, wo videoüberwacht wird, darauf zu achten, dass Persönlichkeitsrechte von Passanten oder zufällig anwesenden Personen nicht verletzt werden. Im allgemeinen Persönlichkeitsrecht ist zudem beinhaltet und festgeschrieben, dass jeder Mensch das Recht hat, vor unerwünschter Überwachung geschützt zu sein.

Das Amtsgericht München fällte ein Urteil im Sinne von Mietschuldnern: Vermieter dürfen ihren Anspruch auf Wohnungsräumung nicht durch Abschaltung der Stromversorgung forcieren

 

Säumige Mieter und hohe Mietschulden für Mietobjekte sind für Vermieter nicht nur ein großes Ärgernis, sondern in einigen Fällen eine absolute Existenzbedrohung. Auch wenn Gerichte versuchen, Vermieter hinsichtlich Mietnomadentum zu schützen und zwischenzeitlich die Herausgabe von Mietobjekten im Zuge von Räumungsklagen oder Räumungsverfügungen zeitnäher als noch vor einigen Jahren vonstattengehen, bedeutet jeder Tag des Mietausfalls auflaufende Kosten. Und für diese Kosten steht der Vermieter erstschuldnerisch gerade. Vor der Stufe der Räumungsklage, die auch per Gerichtsvollzieher durchgesetzt wird, steht aber noch der sogenannte Räumungsvergleich.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main beschließt: Bei der technischen Störung eines Fahrstuhles muss der Betreiber nicht für Unfallfolgen haften

 

Wer aufmerksam den Anzeigenmarkt für Wohnungen studiert, der wird registrieren, dass nicht wenige der interessanten Wohnungen in den höheren Stockwerken angesiedelt sind. Gerade für diese Wohnungen, die in den oberen Etagen liegen, ist das Vorhandensein eines Aufzuges im Haus nicht selten ein Entscheidungskriterium, eine solches Objekt anzumieten. Doch wie verhält es sich, wenn ein solcher Aufzug ausfällt? Nach welchen Sicherheitsstandards sind diese Aufzüge zur Verfügung zu stellen? Muss jeder betriebene Aufzug sich sicherheitstechnisch an der modernsten Ausrüstung orientieren? Müssen Aufzüge, die vor Jahrzehnten errichtet wurden, im Zweifelsfall nach neusten Standards umgerüstet werden? Und wer haftet, wenn durch einen älteren Aufzug aufgrund einer technischen Störung ein Unfall hervorgerufen wird?

Das Verwaltungsgericht Koblenz urteilt: Mülltonnen haben keinen dauerhaften Platz auf der Straße

 

Parkraum oder Raum auf Gehwegen ist nicht nur teuer, sondern auch kostbar. Wer kennt nicht die Situation, dass man gerne einen Parkplatz nutzen würde, aber der Platz zum Einparken des Pkw nicht ausreicht, da in der Parkbucht eine oder mehrere Mülltonnen auf die Leerung warten? Nicht wenige Eigentümer oder Mieter von Häusern sowie Wohnungen sehe es als Anliegerrecht an, dass die Behältnisse zur Müllentsorgung auf den Gehwegen, auf Parkbuchten oder gar auf den Straßen stehen dürfen. Dies gilt besonders dann, wenn keine separaten und geruchsdicht abgeschlossenen Räumlichkeiten vorhanden sind, welche sich zur Unterbringung der Tonnen eignen.

Verwaltungsgericht Neustadt beschließt, die Wochenendhäuser im Bereich Falkenstein sind "baupolizeifest" und dürfen weiterhin zur Übernachtung genutzt werden

 

Gerade am Wochenende freut man sich als Arbeitstätiger darauf, sich zu entspannen. Oder als Rentner dem täglichen Wohnalltag zu entfliehen. Nicht selten werden darum in Naherholungsgebieten Wochenendhäuser angeschafft - sofern es die eigene Brieftasche zulässt - um so dem Alltagstrott zu entfliehen und im Alter einen Rückzugsort zu haben. Nun ist bekannt, dass es in Schrebergartensiedlungen nicht gerne gesehen wird (oder sogar streng untersagt wird), in den Objekten zu nächtigen. Entscheidender Faktor dabei ist die Tatsache, dass im Fall eines Brandes die zuständige Feuerwehr gar nicht oder nur unter massiv erschwerten Bedingungen zum Einsatzort gelangen kann, da die Wege für Fußgänger, aber nicht für Fahrzeuge ausgelegt sind. Wie verhält es sich nun aber bei einem ausgewiesenen Wochenendhausgebiet? Kann dort seitens der Kreisverwaltung quasi ein Nutzungsverbot ausgesprochen werden, obwohl es für die gebauten Objekte a) Baugenehmigungen gab und b) die Häuser baupolizeilich makellos sind? Mit der Klärung dieser Streitfrage hatte sich das Verwaltungsgericht Neustadt nach einem Nutzungsverbot der Kreisverwaltung Donnersbergkreis zu befassen.

Das Oberlandesgericht in Hamm beschließt: In Bielefeld existieren keine Grundvoraussetzungen dazu, dass Hauseigentümer Sicherungsmaßnahmen vornehmen müssen, die Dritte vor Dachlawinen schützen

 

So schön der Winter auch optisch ist, so schlimm und teuer sind in weiten Teilen seine Folgen oder Begleiterscheinungen. Das bezieht sich nicht nur auf Unfälle, die zum Beispiel mit einem Pkw im Straßenverkehr passieren oder auf Stürze, die im Zusammenhang mit Fußgängern geschehen. Es besteht auch die Möglichkeit, dass geparkte und am Straßenrand abgestellte Fahrzeuge beispielsweise durch herabstürzende Dachlawinen nachhaltig zu Schaden kommen. In Bereichen, in denen massive Schneefälle zur Tagesordnung des einbrechenden Winters gehören, sind Schutzvorrichtungen auf den Dächern, die Fußgänger oder parkende Pkw vor herabstürzenden Dachlawinen schützen, nicht nur ordnungsbehördlich vorgeschrieben, sondern fester Bestandteil der Bauweise.

Das Verwaltungsgericht in Darmstadt urteilt: Eine Zweckentfremdung von Garagen, für die baurechtliche Notwendigkeit besteht, als Lagerflächen ist nicht zulässig

Garagen sind natürlich grundsätzlich zum Abstellen von Pkw da. Darüber sollte grundsätzlich Einigkeit bestehen. Doch Garagen werden auch immer wieder gerne als Lagerplatz hergenommen. In nicht wenigen Fällen dienen sie als Abstellplatz für Mülleimer, als Stauraum für überzählige Möbel, als Lagerfläche für Sperrmüll, den es zum Stichtag zu entsorgen gilt oder auch zu Stellflächen für Fahrräder oder Motorräder umfunktioniert. Doch ist das in diesen Fällen rechtlich unbedenklich, denn eigentlich ist ja der Sinn einer Garage, dass öffentliche Flächen, auf denen Pkw abgestellt werden, entlastet werden und anderen Verkehrsteilnehmern, welche nicht über eine Garage verfügen, zur Verfügung stehen. Kann man, wenn man seine Garage zweckentfremdet nutzt, tatsächlich von der Bauaufsichtsbehörde gezwungen werden, die Zweckentfremdung zu unterlassen und die Garage bestimmungsgemäß zu nutzen? Mit der Klärung eines solchen Streitfalles hatte sich das Verwaltungsgericht in Darmstadt aufgrund der Klage eines Garagenbesitzers zu befassen. In seinem Urteil vom 19. Dezember 2012 urteilte das Gericht unter dem Aktenzeichen AZ.: 3 K 48/12.DA, dass die Bauaufsichtsbehörde sehr wohl das Recht habe, auf eine zweckgemäße Nutzung der notwendigen Garage zu drängen und den Mieter aufzufordern, die Fremdlagerung zu unterlassen.

Der Bundesgerichtshof urteilt: Temporär erhöhter Verkehrslärm stellt keinen Mietmangel dar, liegt die Wohnung im Stadtzentrum

Wie verhält es sich mit den Kriterien, die für den Abschluss eines Mietvertrages entscheidend sind? Nicht selten spielt neben der zentralen Lage einer Wohnung auch die relativ geringe Lärmbelästigung eine große Rolle dabei, sich für oder gegen eine Wohnungsanmietung zu entscheiden. Doch wie verhält es sich, wenn die Verkehrsberuhigung kein Vertragsgegenstand ist und die Mieter auch nicht explizit darauf hingewiesen haben, dass die ruhige Lage der Wohnung ein oder das Entscheidungskriterium gewesen sei, sich für die Anmietung zu entschließen? Muss ein Vermieter von sich aus erkennen, quasi in ansatzweise hellseherischer Form, dass dem Mieter die Ruhe wichtig war, auch wenn er es nicht ausdrücklich erwähnt hat? Gibt es in diesem Zusammenhang die stillschweigende Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung? Und wie verhält sich die Sachlage, wenn die Wohnung und damit die Mieter temporär durch Straßenumbaumaßnahmen einem höheren Lärmpegel ausgesetzt sind?

Das Verwaltungsgericht Halle urteilt: Anwohner in Halle-Trotha haben kein Widerspruchsrecht gegen eine Altreifenpyrolyseanlage

Der Besitz von Immobilien stellt für nicht wenig Menschen eine Altersabsicherung dar. Hat man sich Immobilienbesitz unter Entbehrungen und teils sehr hohen finanziellen Belastungen angeschafft, um sich so seinen festen Lebensmittelpunkt zu schaffen, ist es doppelt ärgerlich, wird der Wert der eigenen Immobilie durch bauliche Maßnahmen in der unmittelbaren Nachbarschaft herabgesetzt. Doch wie steht es mit dem Recht auf Widerspruch oder Einspruch gegen Baumaßnahmen - besonders gewerbliche Baumaßnahmen - welche dazu geeignet sind, die Wiederverkaufswerte des eigenen Besitzes zu schmälern.

Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht urteilt im Bewohnerinteresse: Alkoholverbotsverordnung in Göttingen ist wirksam, da die Anwohner im betroffenen Bereich ein verbrieftes Recht auf ihre Nachtruhe haben

Wer arbeitet oder als Volljähriger die Schulbank drückt, soll selbstverständlich auch ein Anrecht darauf haben, am Wochenende zu entspannen oder "Party zu machen". Doch nicht selten kollidiert dieses nämliche Recht mit dem berechtigten Interesse von Anwohnern, die auf derartigen "Partymeilen" leben, die nicht selbst aus einem Trend heraus entstehen. In solchen Fällen stellt sich naturgemäß die Frage, welches Rechtsgut ist schützenswerter und welche Abstriche müssen eventuell beide betroffenen Seiten hinnehmen. Problematisch wird es dann, wenn durch das Entstehen dieser "Partymeilen" auch noch wirtschaftliche oder existenzielle Interessen - zum Beispiel der örtlichen Gastronomiebetriebe - angesprochen werden.

Das Oberlandesgericht Brandenburg fällte ein Urteil zum Nachteil Minderjähriger: Auch auf einem Privatgrundstück haften Jugendliche als Autofahrer bei Schadenersatzansprüchen

 

Im Grunde herrscht die (teils irrige) Ansicht vor, auf einem Privatgrundstück kann man, wenn es um die Straßenverkehrsordnung und Co geht, die Dinge so handhaben, wie man es selbst für richtig hält. Es gelten nur die Regeln, die sich der Besitzer des Grundstückes auferlegt. Doch wie verhält es sich, wenn man sich zwar auf einem Privatgrundstück befindet, aber Dritte oder deren Eigentum, welches sich ebenso auf dem Gelände befindet, zu Schaden kommen? Fällt das unter das eigene Risiko oder erwachsen in derartigen Fällen auch auf Privatgrundstücken Schadenersatzansprüche und sogar Nutzungsentschädigungen?

Der Bundesgerichtshof entscheidet im Vermietersinne: Nachberechnungen für Betriebskostenabrechnungen sind punktuell statthaft

 

Der Jahreswechsel ist grundsätzlich auch ein wichtiges Datum, wenn es um Verjährungsfristen geht. Das greift natürlich nicht nur im Zusammenhang mit Rechnungen oder Urteilsfristen, sondern auch im Zusammenhang mit Wohneigentum oder Vermietungen. In den Bereich der Verjährungsfristen fallen ebenso Kostennoten, welche den Bereich der Betriebskostenforderungen seitens des Vermieters betreffen. Doch wie verhält es sich genau mit Nachberechnungen hinsichtlich der Nebenkosten? Kann der Vermieter zum Beispiel Nachforderungen geltend machen, wenn das zuständige Finanzamt die Grundsteuer für ein vermietetes Objekt erst fünf Jahre später festsetzt?

Der Bundesgerichtshof spricht ein Urteil in Sachen Streupflicht: Besitzer von Privatgrundstücken müssen an Sonntagen nicht so früh streuen

 

Winterzeit - Unfallzeit. So lässt es sich auf einen einfachen Nenner bringen. Gerade im Winter, wenn Eis und Schnee die Mobilität stark einschränken, steigt das Unfallrisiko und die Unfallhäufigkeit rapide an. Das betrifft jedoch nicht nur den rollenden Straßenverkehr, sondern auch Fahrradfahrer und ganz besonders Fußgänger sind hochgradig gefährdet. Um dieses Risiko zu minimieren und ein möglichst unfallfreies Passieren zu gewährleisten, existieren klar umrissene und gesetzlich vorgeschriebene Pflichten hinsichtlich des Streuens von Bürgersteigen sowie Zugängen zu Privathäusern. Doch welche Streupflichten gelten gerade an Sonn- und Feiertagen?

Das Amtsgericht München urteilt im Verbraucher- und Mietersinne: Ein heißes Vollbad muss in der Mietwohnung zeitnah möglich sein

 

Was gibt es Besseres, als im Winter nach einem kalten Tag bei einem heißen Vollbad zu entspannen - dem vielleicht noch ätherische Öle beigemischt sind? Gerade aus diesem Grund suchen nicht wenige Wohnungsinteressenten über die entsprechenden Plattformen zur Vermakelung oder Anmietungen von Wohnungen im Internet nach Wohnraum, in welchem eine (möglichst großzügige) Badewanne verbaut sein soll. So bieten sogar die Plattformen an, dass man explizit per Vorauswahl nach Wohnungen suchen kann, die mit einer Badewanne ausgestattet sind. Der Trend der Achtziger und Neunziger, als die Dusche als einzige Option zur Körperhygiene präferiert wurde, hat sich demnach vollkommen umgekehrt und die Badewanne für ein entspannendes Vollbad gehört wieder zum Standard - auch bei der Wohnungssuche.

Auf einem Kinderspielplatz darf eine Seilbahn verbaut sein, auch wenn dadurch Geräusche entstehen

 

Kinder müssen spielen können und dabei wird es, so die Regel, im Normalfall auch etwas lauter. Und dass es im Umgebungsumfeld von Kinderspielplätzen zu den regulären Spielzeiten lauter wird oder zumindest werden kann, ist ebenso kein unbekannter Umstand. Doch wie laut kann und darf es auf und neben Spielplätzen von Kindern werden, ohne dass es eine unzumutbare Lärmbelästigung für Anwohner darstellt. Wie sieht es darüber hinaus mit Spielgeräten aus, die auf dem Gelände zu pädagogischen Zwecken für die Kinder verbaut wurden?

Das Verwaltungsgericht Hannover beschließt, in ländlichen Regionen seien Baugenehmigungen für die Erweiterung eines Schweinemastbetriebes auch dann rechtmäßig, wird der Grenzwert der Geruchsimmission überschritten

In der hektischen Zeit zieht es nicht wenige Bauherren und Kaufinteressenten von Einfamilienhäusern aufs Land. Reine Luft, wenig Verkehr, recht überschaubare Kriminalitätsraten und im Normalfall bezahlbare Preise bei Eigentum lockt mit dem Umzug aufs Land. Doch Landleben ist in der Folge auch mit Begleiterscheinungen verbunden. So kann es sein, dass man in der direkten Nachbarschaft landwirtschaftlicher Betriebe lebt, in denen Viehzucht betrieben wird.

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