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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Baulärm wegen Schließung einer Baulücke rechtfertigt keine Mietminderung

Im Falle von innerstädtischen Baulücken muss ein Mieter damit rechnen, dass diese zu einem späteren Zeitpunkt geschlossen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Bebauung auf einer Baulücke stattfindet, die derzeit noch als Grünanlage gestaltet ist. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 18.10.2013 (Az.: 63 S 446/12).

Mieterhöhung auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Mieters möglich

In regelmäßigen Abständen geht vielen Mietern eine Mitteilung ihres Vermieters zu, in welcher eine Erhöhung der Miete angekündigt wird. Doch erfordert eine Mieterhöhung nicht grundsätzlich die Zustimmung des Mieters? Mit Beschluss vom 17.03.2015 (Az.: 42 C 734/15 (2)) hat das Amtsgericht Osnabrück entschieden, dass eine ausdrückliche Einwilligung bei wiederholter Zahlung der erhöhten Miete nicht erforderlich ist. Damit bestätigte das Amtsgericht der bisherigen Rechtsprechung.

Flächenabweichung gegenüber Mietvertrag rechtfertigt Rückzahlungsanspruch

Verständigen sich Vermieter und Mieter darauf, dass die Miete auf der Grundlage der Nutzfläche kalkuliert wird, so liegt eine Quadratmetermiete vor. Kommt es hierbei zu einer Abweichung zwischen tatsächlicher und vereinbarter Nutzfläche, so kann der Mieter den zu viel bezahlten Mietzins zurückverlangen. So lautet das Urteil des Dresdner Oberlandesgerichts vom 01.07.2014 (Az.: 5 U 1890/13).

Wohnungseigentümer müssen Überschreitung der Lärmgrenzwerte nicht hinnehmen

Geräuschbelästigungen müssen nicht akzeptiert werden, wenn diese die entsprechenden Grenzwerte überschreiten. Vielmehr kann ein Wohnungseigentümer in einem solchen Fall auf Unterlassung klagen. Kein Anspruch auf die Durchführung einer konkreten Maßnahme besteht allerdings dann, wenn mehrere Alternativen zur Beseitigung der Lärmstörung bestehen. Dies gab das Berliner Landgericht mit Urteil vom 25.09.2013 (Az.: 85 S 57/12) bekannt.

Höhere Mietsicherheiten nur freiwillig möglich

Gemäß dem Gesetz darf höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete als Mietsicherheit verlangt werden. Darf sich ein Mieter allerdings hierauf auch dann berufen, wenn das Mietverhältnis nur bei Stellung einer Bürgschaft abgeschlossen werden kann? Zu dieser Frage traf das Amtsgericht Berlin-Köpenick am 09.10.2013 (Az.: 15 C 64/13) eine Entscheidung.

Versäumte Überprüfung der Legionellenbelastung von Trinkwasser kann Schadenersatzanspruch rechtfertigen

Vermieter, die es versäumen, das Trinkwasser in ihrem Haus in regelmäßigen Abständen auf Legionellen überprüfen zu lassen, können unter Umständen dafür haftbar gemacht werden. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 06.05.2015 (Az.: VIII ZR 161/14) entschieden, nachdem ein Mieter aufgrund der Legionellenbelastung des Wasser an einer Lungenentzündung erkrankt war.

Mieter hat bei Form der Kaution kein Mitspracherecht

Vermieter dürfen bekanntlich von ihren Mietern die Zahlung einer Kaution in Höhe von höchstens drei Netto-Monatsmieten verlangen, sofern dies im Mietvertrag oder eines gesonderten Vereinbarung geregelt ist. Das Berliner Landgericht hat mit Urteil vom 23.12.2014 (Az.: 65 S 415/14) entschieden, dass Mieter nicht frei darüber befinden können, in welcher Form sie ihre Mietkaution entrichten. Demzufolge ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine andere als die im Mietvertrag festgelegte Form der Kaution zu akzeptieren.

Mieter haben ein Recht auf einen eigenen Pkw

Der Besitz eines Pkws darf einem Mieter nicht durch den Vermieter untersagt werden. Hierzu ist der Eigentümer der Wohnung nicht berechtigt, wie das Landgericht Münster mit Urteil vom 05.05.2014 (Az.: 03 S 37/14) bekanntgab. Ein solches Verbot dürfe der Vermieter selbst dann nicht aussprechen, wenn in der Wohnanlage das Projekt "Wohnen ohne eigenes Auto" realisiert werden soll. Eine Beeinträchtigung der allgemeinen Handlungsfreiheit des Mieters kann nicht mit dem Interesse an einer Pkw-freien Zone gerechtfertigt werden.

Kündigungsrecht des Vermieters bei verweigerter Sanierung

Verweigert ein Mieter den Handwerkern trotz einsturzgefährdetem Dach und Schimmelbefall an den Wänden den Zutritt in seine Wohnung, so darf der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Bei notwendigen Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache muss der Mieter diese dulden und den Handwerkern Einlass gewähren. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 15.04.2015 (Az.: VIII ZR 281/13) entschieden.

Mieter kann nach Sturz auf sichtlich nasser Treppe kein Schadenersatz verlangen

Hält sich ein Hausbewohner nicht am Geländer fest, obwohl die Stufen im Treppenhaus erkennbar frisch geputzt wurden, so kann er für den eigenen Sturz nicht den Vermieter haftbar machen. Das Amtsgericht München hat am 12.09.2013 (Az.: 454 C 13676/11) entschieden, dass der Mieter in einem solchen Fall selbst schuld ist und kein Schadenersatz oder Schmerzensgeld verlangen darf.

Besichtigungrecht durch den Vermieter nur bei begründetem Anlass

Möchte ein Vermieter eine Besichtigung seiner vermieteten Wohnung vornehmen, so ist hierfür ein konkreter sachlicher Grund erforderlich. Allein der Hinweis auf Instandhaltungspflichten und der Verdacht auf einen baulichen Mangel genügen hierbei nicht. Vielmehr hat das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt am 27.10.2014 (Az.: 6 C 1267/14) entschieden, dass konkrete Mängel vorliegen müssen.

Keine Auskunftspflicht des Vermieters bei Störung des Hausfriedens

Lärm zur Nachtzeit, häufige intensive Belästigung oder Beleidigungen der Mieter untereinander: Wer eine Abmahnung aufgrund Störung des Hausfriedens erhält, dem droht im nächsten Schritt die Kündigung. Allerdings hat der Mieter hierbei gegenüber seinem Vermieter keinen Anspruch darauf, zu erfahren, welcher Mitmieter oder Nachbar die Störungen angezeigt hat. So lautet das Urteil des Amtsgerichts München vom 08.08.2014 (Az.: 463 C 10947/14).

Mieter muss Einbau neuer funkgewarteter Rauchmelder dulden

Durch die meisten Landesbauordnungen ist der Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen zwingend vorgeschrieben. Doch müssen Mieter den Einbau auch dann hinnehmen, wenn bereits eigene Rauchmelder innerhalb der eigenen vier Wände installiert wurden? Mit Urteil vom 20.06.2014 (Az.: 3 S 11/14) hat das Landgericht Halle diese Frage bejaht. In diesem Zusammenhang stellt sich noch die Frage, wer für Einbau- und Wartungskosten aufkommen muss.

Nachbar muss laute Parkettgeräusche hinnehmen

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein Wohnungseigentümer von seinem darüber wohnenden Nachbar verlangen darf, einen Teppichboden anstelle eines lauten Parketts zu verlegen. Nein, entschieden die Bundesrichter mit Urteil vom 27.02.2015 (Az.: V ZR 73/14). Maßgeblich ist einzig und allein die Einhaltung der Schallschutzwerte, welche zum Zeitpunkt des Immobilienbaus galten.

Zur Erneuerung von Teppichböden bei Auszug aus Mietwohnung

Mieter können nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht dazu verpflichtet werden, den Teppichboden unabhängig vom Bedarf zu erneuern. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind ungültig. Darüber hinaus hat das Dortmunder Amtsgericht mit Urteil vom 26.08.2014 (Az.: 425 C 2787/14) entschieden, dass ein Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch des Badezimmers Dübellöcher in die Kacheln bohren darf.

Rauchen auf dem Balkon hat seine Grenzen

In einer Mietwohnung gilt die Freiheit der Lebensführung, die unter anderem auch das Rauchen auf dem Balkon umfasst. Anderseits haben die anderen Hausbewohner ein Recht auf Gesundheit. Doch welches Recht gilt im Streitfall? Ein Mieter darf gemäß dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.01.2015 (Az.: V ZR 110/14) bei wesentlicher Geruchsbelästigung nur zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon qualmen.

Gerichte bekräftigen Vorkaufsrecht der Mieter bei Wohnungsverkauf

Mit Urteil vom 21.01.2014 (Az.: VIII ZR 51/14) hat der Bundesgerichtshof (BGH) Mietern erstmals Schadenersatz zugesprochen, weil die Wohnung ohne ihr Wissen zu einer Eigentumswohnung umdeklariert und später zum Verkauf angeboten wurde. Somit kann es für Vermieter zukünftig teuer werden, wenn sie den Mietern ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vorenthalten.

Ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen nicht grundsätzlich möglich

Laut Urteil des Lichtenberger Amtsgerichts vom 21.11.2013 (Az.: 17 C 42/13) ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter aufgrund von Mietrückständen nur dann zulässig, wenn die Zahlungsrückstände erheblich sind. Auch darf eine deshalb ausgesprochene ordentliche Kündigung, die als unwirksam anzusehen ist, nicht einfach in eine Kündigung wegen unvollständiger bzw. unpünktlicher Mietzahlungen umgedeutet werden. Dies geht aus einer Entscheidung des Berliner Landgerichts vom 07.07.2014 (Az.: 18 S 64/14) hervor.

Wohnungsrückgabe vor Ende des Mietverhältnisses zulässig

Mieter dürfen grundsätzlich auch schon drei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses ihre Schlüssel dem Vermieter aushändigen und so die Wohnung zurückgeben. Sollte der Vermieter ohne berechtigte Gründe die Annahme des Schlüssels verweigern, so kann er zu einem späteren Zeitpunkt keine Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe verlangen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bonner Landgerichts vom 05.06.2014 (AZ.: 6 S 173/13) hervor.

Keine Renovierungspflicht bei Gebrauchsspuren des Vormieters

Die Gerichte haben zuletzt zahlreiche Klauseln in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Hierunter reiht sich nunmehr auch das Heilbronner Landgericht ein, dass mit Urteil vom 22.07.2014 (Az.: 2 S 63/13) die Renovierungspflicht eines Mieters verneinte. Wird einem Nachmieter eine renovierungsbedürftige oder unrenovierte Wohnung überlassen, so darf von diesem nicht die Beseitigung von Gebrauchsspuren verlangt werden, wenn diese nicht auf seinen Mietgebrauch zurückzuführen sind.

Auch ältere Anlieger müssen vor ihrem Haus Schnee räumen

Das Berliner Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 20.11.2014 (Az.: VG 1 L 299.14) entschieden, dass auch Anlieger in hohem Lebensalter nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz verpflichtet sind, Abfälle, Schnee und Laub von der Straße zu entfernen. Hohes Alter entbindet demnach nicht von der Pflicht zum Schneeschippen. Denn wer körperlich nicht in der Lage ist, der Pflicht zur Straßenreinigung nachzukommen, könne auch einen professionellen Reinigungsdienst mit der Aufgabe beauftragen.

Vogelzucht in Mietwohnungen nicht grundsätzlich erlaubt

Hält ein Mieter eine große Anzahl an Vögeln in seiner Wohnung, so kann die Kleintierhaltung in diesem Fall ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Menden vom 02.02.2014 (Az.: 4 C 286/13) hervor. Darüber hinaus dürfen Mieter nicht unerlaubt Kaninchen und Katzen halten, die Wohnung vermüllen und Möbel im Treppenhaus abstellen.

Streitwert bei Mietminderungen

Ein Mieter kann bei Vorliegen eines Mietmangels die Miete in der Regel mindern. Andererseits kann der Vermieter der Mietminderung zustimmen oder den Mangel beseitigen. Erklärt sich der Vermieter mit der Mietminderung nicht einverstanden und eskaliert der Streit, stellt sich die Frage, wonach sich die Kosten der Klage orientieren. Mit Urteil vom 18.07.2014 (Az.: 63 T 88/14) hat das Berliner Landgericht festgelegt, wonach sich der Streitwert einer Klage auf Feststellung einer Mietminderung bemisst.

Bundesgerichtshof billigt hohe Heizkosten bei Leerstand

Mit Urteil vom 10.12.2014 (Az.: VIII ZR 9/14) hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden, dass eine Abrechnung der Heizkosten auch bei hohen Leerständen strikt nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zu erfolgen hat. Die Kosten sind demzufolge zu mindestens 50 Prozent nach dem Verbrauch umzulegen.

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