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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Mieterhöhung nur innerhalb der Kappungsgrenze erlaubt

Die Deckelung von Mieterhöhungen in Ballungsgebieten mit Wohnungsnotstand ist grundsätzlich zulässig. Die Grundlage für eine derartige Kappungsgrenze verstoße nämlich nicht gegen das Eigentumsrecht des Vermieters. Mit diesem Urteil vom 04.11.2015 (Az.: VIII ZR 217/14) hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter gestärkt.

Abmahnung bei wiederholt zu spät gezahlter Miete erlaubt

Überweist ein Mieter seine Miete wiederholt nicht fristgerecht, so kann dieses Verhalten vom Vermieter abgemahnt werden. Ferner kann er das Mietverhältnis bei weiteren Zahlungsverspätungen fristlos kündigen. Die Tatsache, dass der Vermieter die unpünktlichen Mietzahlungen jahrelang duldete, ändert hieran nicht. Dies entschied das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg mit Urteil vom 08.09.2015 (Az.: 9 C 79/15).

Grundstückseigentümer müssen erhebliche Erhöhung der Grundsteuer hinnehmen

Eigentümer von Grundstücken in Rüsselsheim und Siegburg müssen künftig deutlich tiefer in die Tasche greifen. Denn beide Gemeinden nahmen eine erhebliche Erhöhung des steuerrelevanten Hebesatzes vor. Nachdem das Verwaltungsgericht Darmstadt die Steuererhöhung am 15.09.2015 (Az.: 4 K 1659/13.DA) für rechtens erklärt hatte, schloss sich am 29.09.2015 (Az.: 17 K 704/15; Az.: 17 K 706/15) auch das Kölner Verwaltungsgericht dieser Entscheidung an.

Hausverwaltung hat kein Anspruch auf Mieterwechselpauschale

Wird ein Mieter zur Zahlung einer sogenannten Mieterwechselpauschale verpflichtet, so ist hierin ein Verstoß gegen geltendes Recht zu sehen. Darüber hinaus liegt auch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, zumal der Verwalter bereits von dem Vermieter für seine Verwaltungstätigkeit eine Vergütung erhält. Dies geht aus einem Beschluss des Amtsgerichts Münster vom 31.07.2015 (Az.: 55 C 1325/15) hervor.

Mangel nach Beendigung des Mietverhältnisses führt nicht zur Minderung der Nutzungsentschädigung

Eine erstmalig nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetretene Verschlechterung der Mietwohnung, welche bei Fortbestehen des Vertrages zu einer Minderung der Miete geführt hätte, geht nicht zu Lasten des Vermieters. Mit Urteil vom 27.05.2015 (Az.: XII ZR 66/13) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter nach Vertragsende nicht zur Beseitigung des Mangels verpflichtet ist.

Mieter haftet für ausgelösten Rauchwarnmelder aufgrund Kochaktivitäten

Entsteht während des Kochens übermäßig viel Hitze, Dunst oder Rauch, kann auch schon mal der im Flur installierte Rauchwarnmelder aktiviert werden. Sollte dieser Umstand einen Feuerwehreinsatz auslösen, so sind die Kosten hierfür vom Mieter und nicht vom Vermieter zu tragen. Etwas anderes kann nur im Falle eines nicht funktionierenden Brandmelders gelten. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 08.08.2015 (Az.: 2-11 S 153/14) hervor.

Abweichende Messungen der Wasserzähler gehen zu Lasten des Vermieters

Liegt der von den Zwischenzählern gemessene Wasserverbrauch deutlich unter der Summe des vom Hauptwasserzähler angezeigten Wertes, so ist der Mieter nicht verpflichtet, den Differenzbetrag zu zahlen. Über die Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter demnach die auf die Differenz entfallenden Kosten nicht umlegen. Denn im Rahmen seiner Entscheidung vom 26.01.2015 (Az.: 10 C 331/14) ging das Amtsgericht Rheine davon aus, dass eine unterlassene Instandhaltung für die Verbrauchsüberschreitung ursächlich war.

Bundesgerichtshof zur Kreditaufnahme einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Aufnahme von längerfristigen, hohen Darlehen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft setzt voraus, dass diese Aktion einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Ob dies der Fall ist, hängt im Einzelfall von den konkreten Umständen ab und ist unter Abwägung aller beteiligten Interessen abzuwägen. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.09.2015 (Az.: V ZR 244/14).

Ausgleich von Mietrückständen führt zur Unwirksamkeit einer ordentlichen Kündigung

Werden die Mietrückstände vom Wohnungsmieter nach Erhalt einer ordentlichen Kündigung ausgeglichen, so wird die Kündigung unwirksam. Denn laut Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 01.07.2015 (Az.: 10 C 326/14) erstreckt sich die Heilungswirkung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowohl auf fristlose wie auch auf ordentliche Kündigungen.

Wohnungseigentümer müssen keine Gema-Gebühren für Gemeinschaftsantennen zahlen

Wird Musik öffentlich aufgeführt, schaltet sich sofort die Gema ein. Doch handelt es sich auch dann um eine öffentliche Aufführung, wenn TV-Signale in hunderte Wohnungen aus einer Satellitenschüssel übertragen werden? Mit Urteil vom 17.09.2015 (Az.: I ZR 228/14) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Eigentümergemeinschaften mit einer gemeinsamen Satellitenschüssel für die Weiterleitung von TV-Signalen keine Gema-Gebühren überweisen müssen.

Betriebskostenabrechnung - Keine Fristwahrung durch Scheinabrechnung

Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums muss ein Vermieter dem Mieter laut Gesetz die Betriebskostenabrechnung zukommen lassen. Andernfalls erlischt sein Anspruch auf Nachzahlung. Erstellt der Vermieter zum Zwecke der Fristwahrung absichtlich eine Abrechnung auf der Basis falscher Daten, so gilt die Frist dennoch als nicht eingehalten. Dies entschied das Bonner Landgericht mit Urteil vom 08.01.2015 (Az.: 6 S 138/14).

Mieter muss für Schimmelbildung aufgrund Baumängel keine übermäßigen Maßnahmen ergreifen

Sind baubedingte Gründe für den Schimmelbefall in einer Mietwohnung verantwortlich, so kann dem Mieter nicht zugemutet werden, übermäßige Maßnahmen zur Verhinderung einer Schimmelbildung zu ergreifen. Vor allem kann er nicht dazu verpflichtet werden, täglich seine Wohnung ein- bis zweimal stoßzulüften oder auf mehr als 18 Grad C zu beheizen. Des Weiteren steht es diesem frei, seine Möbel bis an die Wand zu stellen. Dies geht aus einem Beschluss des Bremer Amtsgerichts vom 16.06.2015 (Az.: 9 C 447/13) hervor.

Mieter müssen Attrappe einer Überwachungskamera nicht hinnehmen

Ein Mieter muss im Eingangsbereich seines Wohnhauses oder im Treppenhaus keine Attrappen einer Überwachungskamera dulden. Zulässig ist die Installation einer Videokamera nur bei Vorliegen rechtfertigender Umstände. Hierbei genügt ein allgemeiner Hinweis auf die Erhöhung der Sicherheit und die abschreckende Wirkung nicht als Rechtfertigung. Dies geht aus dem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 14.01.2015 (Az.: 33 C 3407/14) hervor. Andere Gerichte haben den Fall in der Vergangenheit allerdings schon anders gesehen.

Doppelte Ausführung von Schönheitsreparaturen ist ausgeschlossen

Führt ein Mieter im Vertrauen auf eine wirksame Schönheitsreparaturklausel Arbeiten durch und stellen sich diese nachträglich als mangelhaft heraus, so hat er gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf eine erneute Ausführung der Schönheitsreparaturen. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 17.03.2015 (Az.: VIII ZR 251/14).

Kostenerstattung für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist ausgeschlossen

Nimmt ein Mieter trotz fehlender Verpflichtung Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vor, so steht ihm kein Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten zu. Denn gemäß einer Entscheidung des Berliner Landgerichts vom 10.04.2015 (Az.: 63 S 318/14) profitiere von der Schönheitsreparatur nicht der Vermieter, sondern der Mieter.

Mieter hat kürzeren Wohnungsflur aufgrund Fahrstuhleinbaus hinzunehmen

Verkürzt sich in einer Wohnung wegen des Einbaus eines Fahrstuhls der Flur, so hat der Mieter diesen Umstand zu dulden. Mit Urteil vom 07.04.2015 (Az.: 63 S 362/14) erklärte das Berliner Landgericht, dass es sich bei der Installation eines Personenaufzugs um eine Modernisierungsmaßnahme handle, das den Gebrauchswert der Wohnung erhöht. Eine unzumutbare Härte liege nicht vor.

Nutzung eines Ladens als Gaststätte kann in einer Wohneigentumsanlage unzulässig sein

Wird eine Teileigentumseinheit einer Wohnungseigentumsanlage als Laden ausgewiesen, jedoch als Gaststätte genutzt, so darf deren nächtliche Nutzung untersagt werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10.07.2015 (Az.: V ZR 169/14) hervor.

Berliner Mietspiegel als Schätzungsgrundlage für Vergleichsmiete zulässig

Lange Zeit war der Berliner Mietspiegel umstritten. Mit Urteil vom 16.07.2015 (Az.: 67 S 120/15) wurde die Ausgabe aus 2013 vom Berliner Landgericht als gültig anerkannt. Die ortsübliche Miete darf ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens allein anhand des Mietspiegels ermittelt werden.

Verschwiegene Lärmbelästigung kann zur Rückabwicklung des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung führen

Wird dem Käufer einer Wohnung ein Mangel arglistig verschwiegen, so darf dieser den Kaufvertrag rückgängig machen und Schadenersatz wie auch Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Mit seinem Urteil vom 23.12.2014 (Az.: 23 O 358/13) hat das Coburger Landgericht klargestellt, dass auch eine Lärmbelästigung als Mangel anzusehen ist.

Kündigung durch Vermieter bei abgelaufener Untermieterlaubnis gerechtfertigt

Gewährt ein Vermieter seinem Mieter eine befristete Erlaubnis zur Untermiete und wird die Wohnung nach Fristablauf weiterhin an einen Dritten überlassen, so darf der Vermieter das Mietverhältnis nach erfolgter Abmahnung kündigen. Mit Urteil vom 09.04.2015 (Az.: 67 S 28/15) entschied das Berliner Landgericht, dass in einem solchen Fall eine schwerwiegende Pflichtverletzung vorliegt.

Anleinpflicht von Hunden in Wohneigentumsanlagen

Ein Mehrheitsbeschluss einer Wohneigentumsgemeinschaft kann erlauben, dass Hunde unangeleint auf der Rasenfläche spielen dürfen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08.05.2015 (Az.: V ZR 163/14) hervor. In einem solchen Fall kann nämlich ein ordnungsgemäßer Gebrauch der Mietsache vorliegen, wobei es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt.

Installation eines Rauchwarnmelders in der Mietwohnung ist hinzunehmen

Mieter müssen den Einbau eines Rauchwarnmelders im Wohnzimmer ihrer Wohnung dulden. Weil durch ein solches Gerät die Sicherheit erhöht wird, handelt es sich hierbei um eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Halle an der Saale vom 14.03.2014 (Az.: 99 C 2552/13).

Kappungsgrenze von 15 Prozent bei Mieterhöhungen nicht zu beanstanden

Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat mit Urteil vom 16.06.2015 (Az.: Vf. 12-VII-14) entschieden, dass die Kappungsgrenze in Höhe von 15 Prozent bei Mieterhöhungen nicht gegen die Normen der Bayerischen Verfassung verstößt. Damit besteht nun in den 89 betroffenen bayerischen Gemeinden und Städten, aber auch in anderen Bundesländern, Rechtssicherheit.

Vereitelung eines Besichtigungstermins rechtfertigt keine Kündigung des Mietverhältnisses

Muss ein Mieter einen dringenden Arzttermin wahrnehmen und wird aus diesem Grund ein Besichtigungstermin vereitelt, so darf seitens der Vermieterin keine absichtliche Besichtigungsvereitelung unterstellt werden. Außerdem darf die Vermieterin dem Mieter nicht kündigen, nur weil dieser gegenüber seinem Jobcenter einen Sozialleistungsbetrug begangen hat. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 18.02.2015 (Az.: 65 S 527/14) entschieden.

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