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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Kündigung bei unerlaubter Untervermietung ist rechtens

Immer wieder kommen Menschen aus dem Ausland in die Bundesrepublik, um sich medizinisch behandeln zu lassen. Wer jedoch einem solchen Medizintouristen seine Wohnung überlässt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 29.09.2015 (Az.: 432 C 8687/15) entschieden und erklärt, dass dies einen schwerwiegenden Pflichtverstoß des Mieters darstelle.

Erhebliche Mietminderung wegen defekter Heizungsanlage auch außerhalb der Heizperiode zulässig

Eine nicht funktionierende Heizung rechtfertigt auch dann eine Halbierung des monatlichen Mietzinses, wenn der Missstand außerhalb der Heizperiode eintritt. Dies gilt dann, wenn die Wohnung angesichts des übrigen Zustandes unangenehm kalt ist. Darüber hinaus ist eine Mietminderung auch aufgrund des Fehlens einer echten Wohnungseingangstür, der Nichtbeseitigung von Bauschutt sowie aufgrund undichter Fenster gerechtfertigt. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 03.10.2015 (Az.: 11 C 243/14).

Nichtzahlung von Betriebskosten rechtfertigt Kündigung des Mietvertrages

Mieter müssen nicht nur die Miete pünktlich überweisen, sondern auch die Betriebskosten. Denn ein Vermieter kann das Mietverhältnis auch aufgrund eines hohen Zahlungsrückstandes bei den Nachforderungen von Betriebskosten fristlos kündigen. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 20.02.2015 (Az.: 63 S 202/14) entschieden. Voraussetzung ist lediglich, dass die Schulden mehr als einen Monat bestehen und sich auf zwei Monatsmieten summieren.

Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters ist unzulässig

Wurde ein Vermieter gerichtlich dazu verurteilt, einen Mangel in der Wohnung durch geeignete Maßnahmen zu beseitigen, so darf der Mieter diese nicht verhindern und die Mangelbeseitigung auf eigene Faust sowie auf Kosten des Vermieters vornehmen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 09.10.2015 (Az.: 65 T 180/15).

Zahlung heilt ordentliche Kündigung nicht!

1. Die Heilung der Wirkungen einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten kann nicht zugleich die Heilung der Wirkung einer fristgemäßen Kündigung bewirken. Eine einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei der ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden. Das gilt umso mehr, wenn der Mieter in der Vergangenheit wiederholt mit der Mietzahlung im Verzug war.
2. Der Mieter kann seine Zahlungsausfälle nicht alleine dadurch rechtfertigen, dass er über geringe Einkünfte verfügt. Das Zahlungsrisiko trägt der Mieter.

Die Klägerin hatte wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit der vollständigen Miete für die Monate Januar und März 2013 außerordentlich und hilfsweise ordentlich gekündigt. Der Mieter hatte die Rückstände nach Klageerhebung entsprechend § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeglichen.

Fixkostenanteil überschritten: Abrechnung erfolgt nach Vorjahresverbrauch!

Wird ein Mehrfamilienhaus (Plattenbau) im Hinblick auf den beabsichtigten Gebäudeabriss vom Vermieter "leergewohnt", so dass der Fixkostenanteil der Warmwasserkosten für die wenigen verbliebenen Mieter den in § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Höchstwert von 50% deutlich übersteigt, ist für die Aufteilung zwischen den verbrauchsbezogenen und den flächenbezogenen Warmwasserkosten § 9a Abs. 1 HeizkostenV analog anzuwenden.

Die von der Beklagten bewohnte Wohnung ist Teil eines für den Abriss vorgesehenen Plattenbaus mit 28 Wohneinheiten. Davon waren noch 7 Wohnungen belegt. Außer der Mieterin lebte nur noch ein weiterer Mieter in dem Haus. In der Sache war es im Wesentlichen unstreitig, dass der hohe Leerstand des Gebäudes zu einem deutlichen Anstieg der noch auf die verbliebenen Mieter umgelegten Kosten für die Warmwasserbereitstellung führte. Strittig war, wie mit dieser besonderen Situation abrechnungsmäßig umgegangen werden sollte. Das Amtsgericht hatte der Vermieterklage noch stattgegeben.

Heizung defekt: Gebrauchsbeeinträchtigung ist monatlich festzustellen!

1. Kann eine Heizungsanlage wegen Mängeln an den Heizkörpern nur mit dem Risiko weiterer Schäden am Fußboden betrieben werden, muss der Mieter die Heizung nicht betreiben.*)
2. Die wegen der Nichtbeheizbarkeit der Wohnung eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung ist für jeden Monat gesondert festzustellen.*)
3. Soweit kein substanziierter Sachvortrag hierzu vorliegt kann das Gericht die Gebrauchsbeeinträchtigung für jeden Monat nach dem Verhältnis der Gradtage gem. DIN 4713 gem. § 287 ZPO schätzen.*)

Substantiierungsanforderungen bei Funktionsstörung der Heizung!

1. Eine Funktionsstörung der Heizung führt zu einer Beseitigungspflicht des Vermieters, aber nicht automatisch zu einer Mietminderung, wenn der Mieter nicht konkret nachweist, dass aufgrund der Funktionsstörung der Heizkörper die Aufrechterhaltung angemessener Temperaturen in der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht möglich ist.
2. Der Mieter muss unter Angabe konkreter Temperaturen die Heizleistung in den verschiedenen Räumen beschreiben und darlegen, welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgehen.

Tiefgaragenplätze nur für Kraftfahrzeuge!

AG München, Urteil vom 21.11.2012 – 433 C 7448/12

Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder ähnlichem genutzt werden. *) Die Mieter nutzten ihren Tiefgaragenstellplatz u.a. auch zur Lagerung von Kartons und Plastikmaterial. Das AG hatte in einem Verfahren nach billigem Ermessen entsprechend § 495 a ZPO über die Klage der Vermieterin auf Entfernung dieser Gegenstände zu entscheiden.

Ordnungsgemäße Abrechnung: Gesamtkosten sind immer anzugeben!

AG Mitte, Urteil vom 15.10.2012 – 20 C 71/12

Eine Abrechnung ist dann ordnungsgemäß, wenn ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Für eine formell wirksame Abrechnung sind die Gesamtkosten auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Die Angabe der schon bereinigten Kosten reicht hierzu nicht, weil es für den Mieter nicht ersichtlich ist, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

Das AG hatte über eine Klage auf Zahlung des Saldos einer Nebenkostenabrechnung zu entscheiden. Neben Fragen zur Fälligkeit bzw. formellen Rechtmäßigkeit der Abrechnung hat das AG auch zu den Voraussetzungen der Umlagefähigkeit sonstiger Betriebskosten iSv § 2 Nr. 17 BetrKV Stellung genommen.

Vermieter muss bei Eigenbedarfskündigung vorhandene Alternativwohnung anbieten

Nimmt ein Vermieter eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs vor, ist er verpflichtet, dem Mieter seine andere Wohnung anzubieten. Es spielt hierbei keine Rolle, ob diese Alternativwohnung lediglich für einen vorübergehenden Zeitraum zur Verfügung steht, also nur befristet als Mietwohnung in Frage kommt. Verstößt der Vermieter gegen diese Anbietpflicht, so ist die Eigenbedarfskündigung aufgrund Rechtsmissbrauchs unwirksam. Dies hat das Kölner Amtsgericht mit Urteil vom 16.12.2015 (Az.: 221 C 282/15) entschieden.

Widerruf eines Mieterhöhungsverlangens ist nicht möglich

Wer als Mieter ein Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters im Briefkasten findet, muss genau überlegen, wie er vorgeht. Denn einmal eingewilligt, kann die Zustimmung nicht einfach gemäß den Vorschriften zu den Fernabsatzverträgen widerrufen werden. So entschied das Amtsgericht Berlin-Spandau mit Urteil vom 27.10.2015 (Az.: 5 C 267/15), dass ein durch Zustimmung abgeschlossener Mietänderungsvertrag keinen Fernabsatzvertrag darstellt.

Modernisierung darf bei Mieterhöhung nur einmal berücksichtigt werden

Ein Vermieter kann im Anschluss an Modernisierungsmaßnahmen die Miete auf verschiedene Art und Weise erhöhen. Er kann diese etwa nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder aber gemäß § 559 BGB wegen der Modernisierung anheben. Allerdings ist es unzulässig, wenn der Vermieter beides vornimmt. Dies würde nämlich zu einer doppelten und demnach unerlaubten Berücksichtigung der Modernisierung führen. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 30.09.2015 (Az.: 65 S 240/15) entschieden.

Berufstätigem Mieter kann mehrmaliges Stoßlüften zugemutet werden

Von berufstätigen Mietern darf verlangt werden, dass sie ihre Wohnung täglich drei- bis viermal Stoß lüften. Hält sich ein Mieter nicht daran und kommt es hierdurch zur Bildung von Schimmel, so kann dieser keine Mietminderung durchsetzen. Ist der Mieter abwesend, so muss allerdings nicht gelüftet werden. So lautet der Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 16.01.2015 (Az.: 2-17 S 51/14).

Umfang von Reparatur- und Modernisierungsarbeiten müssen Mietern angekündigt werden

Ein Vermieter ist bei Reparaturmaßnahmen gegenüber seinem Mieter verpflichtet, Dauer, Ausmaß sowie hieraus resultierende Beeinträchtigungen zu nennen. Dies hat das Kölner Amtsgericht am 25.08.2015 (Az.: 222 C 93/15) entschieden. Dies gilt aber auch für Modernisierungsmaßnahmen, wie das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg mit Urteil vom 05.10.2015 (Az.: 237 C 199/15) klargestellt hat. Hier muss der Vermieter zusätzlich auch Angaben zur energetischen Beschaffenheit des Wohngebäudes und den voraussichtlichen Energieeinsparungen machen.

Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages setzt die Stellung eines Ersatzmieters voraus

Möchte ein Mieter ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig auflösen, so muss er sich um einen zumutbaren und geeigneten Nachmieter kümmern. Dies umfasst auch das Sammeln von Informationen zur Kreditwürdigkeit des Ersatzmieters sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.10.2015 (Az.: VIII ZR 247/14) entschieden.

Wohnwerterhöhende Merkmale rechtfertigen Mieterhöhung auch bei Abnutzung

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielen Gebrauchsspuren an wohnwerterhöhenden Merkmalen keine Rolle. Anders sieht die Sache nur dann aus, wenn die Abnutzung stark ausfällt. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 04.06.2015 (Az.: 210 C 42/15) hervor. Die Richter stellten auch klar, dass ein Abstellraum ein werterhöhendes Merkmal darstellt.

Annahme einer Ausgleichszahlung verpflichtet zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Immer wieder sorgen Klauseln zu Schönheitsreparaturen für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Klar ist, dass ein Mieter bei Übergabe der Wohnung nicht zu Reparaturen verpflichtet werden kann, wenn die vier Wände unrenoviert oder renovierungsbedürftig sind. Eine solche Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam und demnach für den Mieter nicht bindend. Etwas anders gilt jedoch, wenn der Mieter als Kompensation für die Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Ausgleichszahlung akzeptiert. Laut Urteil des Berliner Landgerichts vom 02.10.2015 (Az.: 63 S 335/14), muss der Mieter in einem solchen Fall die vorvertraglichen Gebrauchsspuren beseitigen.

Falsche Mieterselbstauskunft rechtfertigt fristlose Kündigung

Wer vor Abschluss des Mietvertrages zur Vortäuschung einer besseren Zahlungsfähigkeit eine falsche Selbstauskunft abgibt, muss zu Recht mit einer fristlosen Kündigung des Vermieters rechnen. An der Zulässigkeit der Kündigung ändert auch die Nachzahlung der Miete nichts. Dies geht aus einer Entscheidung des Münchener Amtsgerichts vom 30.10.2015 (Az.: 411 C 26176/14) hervor.

Mieter müssen Farbe bei Falschberatung durch Baumarkt nicht entfernen

Um eine Weitervermietung nicht zu erschweren, dürfen Vermieter von ihren Mietern bei Auszug verlangen, dass die Wohnung in neutralen und dezenten Farben gestrichen wird. Was gilt jedoch, wenn diese Bedingung erfüllt wurde, die Farbe sich jedoch als gesundheitsschädlich herausstellt? Mit Urteil vom 21.05.2015 (Az.: 432 C 7911/15) hat das Amtsgericht München entschieden, dass die Mieter die Farbe nicht entfernen müssen, wenn die damalige Farbauswahl auf eine Falschberatung des Baumarkts beruhte.

Fehlen und Anbau eines Balkons - Welche Rechte Mietern zustehen

Ist ein Balkonanbau baulich oder rechtlich nicht möglich, so kann ein fehlender Balkon nicht als wohnwertmindernd betrachtet werden. Dies hat das Berliner Landgericht am 23.09.2015 (Az.: 65 S 175/15) entschieden. In einem anderen Urteil vom 23.02.2015 (Az.: 18 S 132/14) stellte das Landgericht hingegen klar, dass der Anbau eines Balkons ohne Duldungstitel des Vermieters nicht hingenommen werden muss.

Mieterhöhung nur innerhalb der Kappungsgrenze erlaubt

Die Deckelung von Mieterhöhungen in Ballungsgebieten mit Wohnungsnotstand ist grundsätzlich zulässig. Die Grundlage für eine derartige Kappungsgrenze verstoße nämlich nicht gegen das Eigentumsrecht des Vermieters. Mit diesem Urteil vom 04.11.2015 (Az.: VIII ZR 217/14) hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter gestärkt.

Abmahnung bei wiederholt zu spät gezahlter Miete erlaubt

Überweist ein Mieter seine Miete wiederholt nicht fristgerecht, so kann dieses Verhalten vom Vermieter abgemahnt werden. Ferner kann er das Mietverhältnis bei weiteren Zahlungsverspätungen fristlos kündigen. Die Tatsache, dass der Vermieter die unpünktlichen Mietzahlungen jahrelang duldete, ändert hieran nicht. Dies entschied das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg mit Urteil vom 08.09.2015 (Az.: 9 C 79/15).

Grundstückseigentümer müssen erhebliche Erhöhung der Grundsteuer hinnehmen

Eigentümer von Grundstücken in Rüsselsheim und Siegburg müssen künftig deutlich tiefer in die Tasche greifen. Denn beide Gemeinden nahmen eine erhebliche Erhöhung des steuerrelevanten Hebesatzes vor. Nachdem das Verwaltungsgericht Darmstadt die Steuererhöhung am 15.09.2015 (Az.: 4 K 1659/13.DA) für rechtens erklärt hatte, schloss sich am 29.09.2015 (Az.: 17 K 704/15; Az.: 17 K 706/15) auch das Kölner Verwaltungsgericht dieser Entscheidung an.

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