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Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Zurückbehaltungsrecht des Mieters hat seine Grenzen

Mieter können bei Mängeln neben der Minderung grundsätzlich auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Allerdings darf insgesamt lediglich ein Betrag einbehalten werden, der in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel steht. Bei Schimmelbefall ist etwa der Einbehalt der Miete in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages rechtens. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.10.2015 (Az.: VIII ZR 288/14).

Fixkostenanteil überschritten: Abrechnung erfolgt nach Vorjahresverbrauch!

Wird ein Mehrfamilienhaus (Plattenbau) im Hinblick auf den beabsichtigten Gebäudeabriss vom Vermieter "leergewohnt", so dass der Fixkostenanteil der Warmwasserkosten für die wenigen verbliebenen Mieter den in § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Höchstwert von 50% deutlich übersteigt, ist für die Aufteilung zwischen den verbrauchsbezogenen und den flächenbezogenen Warmwasserkosten § 9a Abs. 1 HeizkostenV analog anzuwenden.

Änderung der Miethöhe erfordert Schriftform

Einigen sich Mieter und Vermieter über eine Änderung der Miethöhe, so muss dies stets schriftlich festgehalten werden. Voraussetzung ist nur, dass sich diese Änderung auf mindestens 1 Jahr erstreckt und vom Vermieter nicht jederzeit widerrufen werden kann. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.11.2015 (Az.: XII ZR 114/14).

Ratgeber: Eigenbedarf

Nach § 573 Abs. 1 BGB ist die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nur wirksam ist, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden kann. Bei Mietverhältnissen (Wohnnutzung und  gewerbliche Nutzung) kommt es darauf an, welche Nutzung überwiegt.

Entschädigungsanspruch des Vermieters bei Nichträumung der Wohnung

Dem Vermieter steht gesetzlich ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, wenn der Mieter die Herausgabe der Wohnung nach Mietvertragsende verweigert. Die Entschädigung beläuft sich dabei auf die vereinbarte Miete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung. Dies hat das Brandenburger Oberlandesgericht mit Urteil vom 06.10.2015 (Az.: 6 U 7/14) bekanntgegeben.

Muss der Mieter Schimmelbildung vermeiden?

Der Mieter hat durch überobligatorische Maßnahmen nicht dafür Sorge zu tragen, dass sich in einer bauphysikalisch gefährdeten Wohnung zukünftig keine Mängel bilden. Nachzahlungsforderungen des Vermieters indizieren für das betreffende Betriebsjahr eine ausreichende Beheizung durch den Mieter. Sofern sich ein etwaiger Mitverursachungsbeitrag des Mieters nicht konkretisieren lässt, haftet allein der Vermieter für Mängel der Mietwohnung (hier: Schimmelpilzbildung).

Schimmelbefall: Kein Anspruch auf Herausgabe des Vermietergutachtens!

Dem Mieter steht gegen den Vermieter weder ein Herausgabe- noch ein Auskunftsanspruch über die Ergebnisse einer von dem Vermieter auf seine Kosten wegen Schimmelbefalls in der Mietwohnung durchgeführten sog. Klimamessung zu.

Vertrag weist zwei Mieter, aber nur eine Unterschrift aus: Wer ist Mietpartei?

Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde.

Kündigung bei unerlaubter Untervermietung ist rechtens

Immer wieder kommen Menschen aus dem Ausland in die Bundesrepublik, um sich medizinisch behandeln zu lassen. Wer jedoch einem solchen Medizintouristen seine Wohnung überlässt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 29.09.2015 (Az.: 432 C 8687/15) entschieden und erklärt, dass dies einen schwerwiegenden Pflichtverstoß des Mieters darstelle.

Erhebliche Mietminderung wegen defekter Heizungsanlage auch außerhalb der Heizperiode zulässig

Eine nicht funktionierende Heizung rechtfertigt auch dann eine Halbierung des monatlichen Mietzinses, wenn der Missstand außerhalb der Heizperiode eintritt. Dies gilt dann, wenn die Wohnung angesichts des übrigen Zustandes unangenehm kalt ist. Darüber hinaus ist eine Mietminderung auch aufgrund des Fehlens einer echten Wohnungseingangstür, der Nichtbeseitigung von Bauschutt sowie aufgrund undichter Fenster gerechtfertigt. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 03.10.2015 (Az.: 11 C 243/14).

Nichtzahlung von Betriebskosten rechtfertigt Kündigung des Mietvertrages

Mieter müssen nicht nur die Miete pünktlich überweisen, sondern auch die Betriebskosten. Denn ein Vermieter kann das Mietverhältnis auch aufgrund eines hohen Zahlungsrückstandes bei den Nachforderungen von Betriebskosten fristlos kündigen. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 20.02.2015 (Az.: 63 S 202/14) entschieden. Voraussetzung ist lediglich, dass die Schulden mehr als einen Monat bestehen und sich auf zwei Monatsmieten summieren.

Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters ist unzulässig

Wurde ein Vermieter gerichtlich dazu verurteilt, einen Mangel in der Wohnung durch geeignete Maßnahmen zu beseitigen, so darf der Mieter diese nicht verhindern und die Mangelbeseitigung auf eigene Faust sowie auf Kosten des Vermieters vornehmen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 09.10.2015 (Az.: 65 T 180/15).

Zahlung heilt ordentliche Kündigung nicht!

1. Die Heilung der Wirkungen einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten kann nicht zugleich die Heilung der Wirkung einer fristgemäßen Kündigung bewirken. Eine einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei der ordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden. Das gilt umso mehr, wenn der Mieter in der Vergangenheit wiederholt mit der Mietzahlung im Verzug war.
2. Der Mieter kann seine Zahlungsausfälle nicht alleine dadurch rechtfertigen, dass er über geringe Einkünfte verfügt. Das Zahlungsrisiko trägt der Mieter.

Die Klägerin hatte wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit der vollständigen Miete für die Monate Januar und März 2013 außerordentlich und hilfsweise ordentlich gekündigt. Der Mieter hatte die Rückstände nach Klageerhebung entsprechend § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeglichen.

Fixkostenanteil überschritten: Abrechnung erfolgt nach Vorjahresverbrauch!

Wird ein Mehrfamilienhaus (Plattenbau) im Hinblick auf den beabsichtigten Gebäudeabriss vom Vermieter "leergewohnt", so dass der Fixkostenanteil der Warmwasserkosten für die wenigen verbliebenen Mieter den in § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Höchstwert von 50% deutlich übersteigt, ist für die Aufteilung zwischen den verbrauchsbezogenen und den flächenbezogenen Warmwasserkosten § 9a Abs. 1 HeizkostenV analog anzuwenden.

Die von der Beklagten bewohnte Wohnung ist Teil eines für den Abriss vorgesehenen Plattenbaus mit 28 Wohneinheiten. Davon waren noch 7 Wohnungen belegt. Außer der Mieterin lebte nur noch ein weiterer Mieter in dem Haus. In der Sache war es im Wesentlichen unstreitig, dass der hohe Leerstand des Gebäudes zu einem deutlichen Anstieg der noch auf die verbliebenen Mieter umgelegten Kosten für die Warmwasserbereitstellung führte. Strittig war, wie mit dieser besonderen Situation abrechnungsmäßig umgegangen werden sollte. Das Amtsgericht hatte der Vermieterklage noch stattgegeben.

Heizung defekt: Gebrauchsbeeinträchtigung ist monatlich festzustellen!

1. Kann eine Heizungsanlage wegen Mängeln an den Heizkörpern nur mit dem Risiko weiterer Schäden am Fußboden betrieben werden, muss der Mieter die Heizung nicht betreiben.*)
2. Die wegen der Nichtbeheizbarkeit der Wohnung eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung ist für jeden Monat gesondert festzustellen.*)
3. Soweit kein substanziierter Sachvortrag hierzu vorliegt kann das Gericht die Gebrauchsbeeinträchtigung für jeden Monat nach dem Verhältnis der Gradtage gem. DIN 4713 gem. § 287 ZPO schätzen.*)

Substantiierungsanforderungen bei Funktionsstörung der Heizung!

1. Eine Funktionsstörung der Heizung führt zu einer Beseitigungspflicht des Vermieters, aber nicht automatisch zu einer Mietminderung, wenn der Mieter nicht konkret nachweist, dass aufgrund der Funktionsstörung der Heizkörper die Aufrechterhaltung angemessener Temperaturen in der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht möglich ist.
2. Der Mieter muss unter Angabe konkreter Temperaturen die Heizleistung in den verschiedenen Räumen beschreiben und darlegen, welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgehen.

Tiefgaragenplätze nur für Kraftfahrzeuge!

AG München, Urteil vom 21.11.2012 – 433 C 7448/12

Tiefgaragenplätze dürfen, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, nur zum Abstellen von Autos, nicht zur Lagerung von Kartons oder ähnlichem genutzt werden. *) Die Mieter nutzten ihren Tiefgaragenstellplatz u.a. auch zur Lagerung von Kartons und Plastikmaterial. Das AG hatte in einem Verfahren nach billigem Ermessen entsprechend § 495 a ZPO über die Klage der Vermieterin auf Entfernung dieser Gegenstände zu entscheiden.

Ordnungsgemäße Abrechnung: Gesamtkosten sind immer anzugeben!

AG Mitte, Urteil vom 15.10.2012 – 20 C 71/12

Eine Abrechnung ist dann ordnungsgemäß, wenn ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann. Für eine formell wirksame Abrechnung sind die Gesamtkosten auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Die Angabe der schon bereinigten Kosten reicht hierzu nicht, weil es für den Mieter nicht ersichtlich ist, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

Das AG hatte über eine Klage auf Zahlung des Saldos einer Nebenkostenabrechnung zu entscheiden. Neben Fragen zur Fälligkeit bzw. formellen Rechtmäßigkeit der Abrechnung hat das AG auch zu den Voraussetzungen der Umlagefähigkeit sonstiger Betriebskosten iSv § 2 Nr. 17 BetrKV Stellung genommen.

Vermieter muss bei Eigenbedarfskündigung vorhandene Alternativwohnung anbieten

Nimmt ein Vermieter eine Kündigung aufgrund Eigenbedarfs vor, ist er verpflichtet, dem Mieter seine andere Wohnung anzubieten. Es spielt hierbei keine Rolle, ob diese Alternativwohnung lediglich für einen vorübergehenden Zeitraum zur Verfügung steht, also nur befristet als Mietwohnung in Frage kommt. Verstößt der Vermieter gegen diese Anbietpflicht, so ist die Eigenbedarfskündigung aufgrund Rechtsmissbrauchs unwirksam. Dies hat das Kölner Amtsgericht mit Urteil vom 16.12.2015 (Az.: 221 C 282/15) entschieden.

Widerruf eines Mieterhöhungsverlangens ist nicht möglich

Wer als Mieter ein Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters im Briefkasten findet, muss genau überlegen, wie er vorgeht. Denn einmal eingewilligt, kann die Zustimmung nicht einfach gemäß den Vorschriften zu den Fernabsatzverträgen widerrufen werden. So entschied das Amtsgericht Berlin-Spandau mit Urteil vom 27.10.2015 (Az.: 5 C 267/15), dass ein durch Zustimmung abgeschlossener Mietänderungsvertrag keinen Fernabsatzvertrag darstellt.

Modernisierung darf bei Mieterhöhung nur einmal berücksichtigt werden

Ein Vermieter kann im Anschluss an Modernisierungsmaßnahmen die Miete auf verschiedene Art und Weise erhöhen. Er kann diese etwa nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder aber gemäß § 559 BGB wegen der Modernisierung anheben. Allerdings ist es unzulässig, wenn der Vermieter beides vornimmt. Dies würde nämlich zu einer doppelten und demnach unerlaubten Berücksichtigung der Modernisierung führen. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 30.09.2015 (Az.: 65 S 240/15) entschieden.

Berufstätigem Mieter kann mehrmaliges Stoßlüften zugemutet werden

Von berufstätigen Mietern darf verlangt werden, dass sie ihre Wohnung täglich drei- bis viermal Stoß lüften. Hält sich ein Mieter nicht daran und kommt es hierdurch zur Bildung von Schimmel, so kann dieser keine Mietminderung durchsetzen. Ist der Mieter abwesend, so muss allerdings nicht gelüftet werden. So lautet der Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 16.01.2015 (Az.: 2-17 S 51/14).

Umfang von Reparatur- und Modernisierungsarbeiten müssen Mietern angekündigt werden

Ein Vermieter ist bei Reparaturmaßnahmen gegenüber seinem Mieter verpflichtet, Dauer, Ausmaß sowie hieraus resultierende Beeinträchtigungen zu nennen. Dies hat das Kölner Amtsgericht am 25.08.2015 (Az.: 222 C 93/15) entschieden. Dies gilt aber auch für Modernisierungsmaßnahmen, wie das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg mit Urteil vom 05.10.2015 (Az.: 237 C 199/15) klargestellt hat. Hier muss der Vermieter zusätzlich auch Angaben zur energetischen Beschaffenheit des Wohngebäudes und den voraussichtlichen Energieeinsparungen machen.

Vorzeitige Auflösung des Mietvertrages setzt die Stellung eines Ersatzmieters voraus

Möchte ein Mieter ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig auflösen, so muss er sich um einen zumutbaren und geeigneten Nachmieter kümmern. Dies umfasst auch das Sammeln von Informationen zur Kreditwürdigkeit des Ersatzmieters sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 07.10.2015 (Az.: VIII ZR 247/14) entschieden.

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