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Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Zusammenfassung einzelner Betriebskosten unter "städtische Abgaben" ist unzulässig

Werden in der Betriebskostenabrechnung die Positionen Straßenreinigung sowie Grundsteuer unter dem Begriff "städtische Abgaben" zusammengefasst, so liegt formell keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vor. Damit verfällt der Anspruch des Vermieters auf eine Nachzahlung. Dies geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 16.03.2016 (Az.: 115 C 448/15) hervor.

Mieterhöhungsverlangen bei Bezugnahme auf veraltetem Mietspiegel unwirksam

Bezieht sich ein Vermieter bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf einen veralteten Mietspiegel, so ist das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam. Hierfür muss der Vermieter stets den aktuellsten sowie gültigen Mietspiegel zugrunde legen. Dies geht aus einem Urteil des Leipziger Amtsgerichts vom 11.01.2016 (Az.: 162 C 6118/15) hervor.

Quotenabgeltungsklausel bei unrenovierter Wohnung nicht zulässig

Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam, wenn eine renovierungsbedürftige oder unrenovierte Wohnung überlassen wurde. Eine Unwirksamkeit kann eventuell sogar auch dann vorliegen, wenn die Wohnung in einem renovierten Zustand übergeben wurde. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.012014 (Az.: VIII ZR 352/12). Als Instrument zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen wird die Quotenabgeltungsklausel nach diesem Beschluss an Bedeutung verlieren.

Mieterhöhung ist bei Vermietung unterhalb der Kostenmiete nicht ausgeschlossen

Wird preisgebundener Wohnraum durch den Vermieter unter der Kostenmiete vermietet, so darf dies nicht als dauerhafter Verzicht auf die zulässige Kostenmiete oder jeder darunter liegenden Mieterhöhung gesehen werden. Demzufolge darf die Miete zu einem späteren Zeitpunkt auf die zulässige Kostenmiete angehoben werden. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 18.02.2016 (Az.: 65 S 2/16).

Jeder Wohnungseigentümer darf Dritten den Zutritt zu Gemeinschaftsräumen erlauben

Jeder Bewohner eines Wohnheims oder einer Wohngemeinschaft darf darüber entscheiden, welchen Personen er den Zutritt zu den Räumen gestatten möchte. Es ist somit nicht erforderlich, die Zustimmung aller Bewohner einzuholen. Ein Widerspruchsrecht steht den übrigen Bewohnern demnach grundsätzlich nicht zu. So lautet das Urteil des Berliner Kammergerichts vom 01.02.2016 (Az.: 3 Ws (B) 29/16, 3 Ws (B) 29/16 - 162 Ss 137/15).

Abmahnung von Maklern bei fehlenden Angaben zum Energieausweis rechtens

Die Streitfrage, ob ausschließlich der Hauseigentümer für die Pflichtangaben zum Energieausweis zuständig ist und ob Makler abgemahnt werden können, wurde inzwischen durch das Würzburger Landgericht geklärt. Mit Urteil vom 10.09.2015 (Az.: 1 HK O 1046/15) wurde beschlossen, dass eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung von Immobilienmaklern aufgrund fehlender Angaben aus dem Energieausweis zulässig ist - und dies, obwohl sie nach dem Wortlaut der Energiesparverordnung nicht zum Adressatenkreis gehören.

Monatelanger Auszug des Mieters wegen Modernisierung nicht zumutbar

In der Regel müssen Mieter die vom Vermieter geplanten Instand- und Modernisierungsmaßnahmen dulden. Dies gilt jedoch nicht, wenn eine Bauzeit von 12 Monaten geplant ist und der Mieter wegen des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten seine Wohnung monatelang nicht nutzen kann. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 17.02.2016 (Az.: 65 S 201/15) entschieden.

Ungerechtfertige Vertragsstrafe aufgrund verzögerter Instandsetzungsmaßnahmen macht Kündigung unzulässig

Erneut hatte sich das Berliner Landgericht mit der Frage nach den Rechten und Pflichten von Mietern im Zusammenhang mit geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu befassen. Konkret ging es darum, ob dem Mieter gekündigt werden darf, wenn es zu einer Verzögerung der Modernisierungsarbeiten kommt. Mit Urteil vom 17.03.2016 (Az.: 65 S 289/15) hat die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin entschieden, dass eine solche Kündigung ungerechtfertigt ist, wenn die zeitliche Verzögerung nicht den Mietern angelastet werden kann.

Pflegekosten für öffentliche Park- und Gartenflächen nicht umlagefähig

Kann der Vermieter einer Wohnung die Kosten für die Pflege öffentlicher Flächen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen? Eine Antwort darauf liefert das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az.: VIII ZR 33/15). Wird eine Park- oder Grünfläche durch den Vermieter oder aufgrund bauplanerischer Bestimmung auch der Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet, so fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache und eine Umlegung als Betriebskosten ist nicht möglich.

Unterbringung von Asylbewerbern in einer Eigentumswohnung ist erlaubt

Immer wieder entscheiden sich Haushalte dazu, Flüchtlinge und Asylbewerber vorübergehend bei sich aufzunehmen. Fraglich ist nur, ob die übrigen Wohnungseigentümer einer WEG diese Form der Wohnungsnutzung dulden müssen. Das Amtsgericht Traunstein hat mit Urteil vom 18.09.2015 (Az.: 319 C 1083/15) entschieden, dass die temporäre Aufnahme von Asylbewerbern nicht zu beanstanden ist. Solange demnach keine Störungen vorliegen, steht den übrigen Bewohnern der Wohnanlage kein Unterlassungsanspruch zu.

Grundstückskäufer muss bei arglistiger Täuschung keine Maklercourtage zahlen

Eine wirksame Provisionsvereinbarung zwischen dem Käufer eines Grundstücks und einem Makler setzt in der Regel einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Tritt der Käufer aufgrund arglistig verschwiegener Mängel vom Kaufvertrag zurück, so steht dem Makler kein Provisionsanspruch zu. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt an der Oder vom 22.01.2016 (Az.: 12 O 236/14).

Umwandlung in Eigentumswohnung schließt Eigenbedarfskündigung zunächst aus

Muss ein Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf aufgrund der Umwandlung seiner Mietwohnung in eine Eigentumswohnung gegen sich gelten lassen? Mit Urteil vom 17.03.2016 (Az.: 67 O 30/16) hat das Berliner Landgericht entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung in diesem Fall während einer Sperrfrist von 10 Jahren ab dem Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung ausgeschlossen ist. Dies gelte zumindest für Wohnungseigentum in Berlin. Dieser Beschluss unterstreicht die überragende Bedeutung des Mieterschutzes.

Fristlose Kündigung auch bei Geldnot des Mieters rechtens

Ein Vermieter darf wegen Zahlungsverzug auch dann eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn außergewöhnliche wirtschaftliche sowie persönliche Belastungen des Mieters zur Nichtzahlung geführt haben. Denn eine finanzielle Notlage des Mieters führt nicht zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 22.01.2016 (Az.: 65 S 442/15).

WEG-Verwalter darf bei Vorliegen wichtiger Gründe fristlos gekündigt werden

Entnimmt ein WEG-Verwalter unberechtigt Vorschusszahlungen aus der Gemeinschaftskasse oder führt er nicht ordnungsgemäß Beschlusssammlungen, darf er ohne vorherige Abmahnung fristlos abberufen werden. Gemäß Urteil des Berliner Landgerichts vom 02.10.2015 (Az.: 55 S 206/14 WEG) ist eine fristlose Abberufung aus wichtigem Grund zulässig.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters hat seine Grenzen

Mieter können bei Mängeln neben der Minderung grundsätzlich auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Allerdings darf insgesamt lediglich ein Betrag einbehalten werden, der in einem angemessenen Verhältnis zum Mangel steht. Bei Schimmelbefall ist etwa der Einbehalt der Miete in Höhe des dreifachen Minderungsbetrages rechtens. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.10.2015 (Az.: VIII ZR 288/14).

Fixkostenanteil überschritten: Abrechnung erfolgt nach Vorjahresverbrauch!

Wird ein Mehrfamilienhaus (Plattenbau) im Hinblick auf den beabsichtigten Gebäudeabriss vom Vermieter "leergewohnt", so dass der Fixkostenanteil der Warmwasserkosten für die wenigen verbliebenen Mieter den in § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Höchstwert von 50% deutlich übersteigt, ist für die Aufteilung zwischen den verbrauchsbezogenen und den flächenbezogenen Warmwasserkosten § 9a Abs. 1 HeizkostenV analog anzuwenden.

Änderung der Miethöhe erfordert Schriftform

Einigen sich Mieter und Vermieter über eine Änderung der Miethöhe, so muss dies stets schriftlich festgehalten werden. Voraussetzung ist nur, dass sich diese Änderung auf mindestens 1 Jahr erstreckt und vom Vermieter nicht jederzeit widerrufen werden kann. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.11.2015 (Az.: XII ZR 114/14).

Ratgeber: Eigenbedarf

Nach § 573 Abs. 1 BGB ist die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nur wirksam ist, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden kann. Bei Mietverhältnissen (Wohnnutzung und  gewerbliche Nutzung) kommt es darauf an, welche Nutzung überwiegt.

Entschädigungsanspruch des Vermieters bei Nichträumung der Wohnung

Dem Vermieter steht gesetzlich ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, wenn der Mieter die Herausgabe der Wohnung nach Mietvertragsende verweigert. Die Entschädigung beläuft sich dabei auf die vereinbarte Miete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung. Dies hat das Brandenburger Oberlandesgericht mit Urteil vom 06.10.2015 (Az.: 6 U 7/14) bekanntgegeben.

Muss der Mieter Schimmelbildung vermeiden?

Der Mieter hat durch überobligatorische Maßnahmen nicht dafür Sorge zu tragen, dass sich in einer bauphysikalisch gefährdeten Wohnung zukünftig keine Mängel bilden. Nachzahlungsforderungen des Vermieters indizieren für das betreffende Betriebsjahr eine ausreichende Beheizung durch den Mieter. Sofern sich ein etwaiger Mitverursachungsbeitrag des Mieters nicht konkretisieren lässt, haftet allein der Vermieter für Mängel der Mietwohnung (hier: Schimmelpilzbildung).

Schimmelbefall: Kein Anspruch auf Herausgabe des Vermietergutachtens!

Dem Mieter steht gegen den Vermieter weder ein Herausgabe- noch ein Auskunftsanspruch über die Ergebnisse einer von dem Vermieter auf seine Kosten wegen Schimmelbefalls in der Mietwohnung durchgeführten sog. Klimamessung zu.

Vertrag weist zwei Mieter, aber nur eine Unterschrift aus: Wer ist Mietpartei?

Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde.

Kündigung bei unerlaubter Untervermietung ist rechtens

Immer wieder kommen Menschen aus dem Ausland in die Bundesrepublik, um sich medizinisch behandeln zu lassen. Wer jedoch einem solchen Medizintouristen seine Wohnung überlässt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 29.09.2015 (Az.: 432 C 8687/15) entschieden und erklärt, dass dies einen schwerwiegenden Pflichtverstoß des Mieters darstelle.

Erhebliche Mietminderung wegen defekter Heizungsanlage auch außerhalb der Heizperiode zulässig

Eine nicht funktionierende Heizung rechtfertigt auch dann eine Halbierung des monatlichen Mietzinses, wenn der Missstand außerhalb der Heizperiode eintritt. Dies gilt dann, wenn die Wohnung angesichts des übrigen Zustandes unangenehm kalt ist. Darüber hinaus ist eine Mietminderung auch aufgrund des Fehlens einer echten Wohnungseingangstür, der Nichtbeseitigung von Bauschutt sowie aufgrund undichter Fenster gerechtfertigt. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 03.10.2015 (Az.: 11 C 243/14).

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