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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Verweigerung der Mängelbesichtigung durch Verwalter berechtigt zur fristlosen Kündigung

Mieter sollten grundsätzlich ein gewisses Maß an Kooperationsbereitschaft aufbringen. Das gilt vor allem dann, wenn Mängel an der Wohnung angezeigt werden, die beseitigt werden sollen. Denn ein Vermieter darf das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter dem Hausverwalter trotz Abmahnung wiederholt die Begutachtung der Mängel verweigert. Mit Urteil vom 08.12.2016 (Az.: 3 C 190/16) hat das Amtsgericht Berlin Pankow/Weißensee klargestellt, dass ein Vermieter zur Besichtigung behaupteter Mängel berechtigt ist.

Silberfischchen in der Eigentumswohnung stellen keinen Mangel dar

Erwerber gebrauchter Eigentumswohnungen können nicht erwarten, dass die Wohnung vollkommen frei von Silberfischchen ist. Denn ein Grundbestand von Silberfischchen ist bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie nicht ungewöhnlich. Dies allein begründet keinen Mangel. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 12.06.2017 (Az.: 22 U 64/16) bekanntgegeben.

Strukturheizkörper und wandhängendes WC wirken im Gegensatz zu kleinem Fahrradabstellraum wohnwerterhöhend

Ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer sowie ein wandhängendes WC stellen wohnwerterhöhende Merkmale dar. Für einen abschließbaren Fahrradabstellraum gilt dies hingegen nur dann, wenn dieser nicht zu klein ausfällt. Vom Bad ausgehende Geräusch- und Geruchsbelästigungen führen dagegen ebenso wenig zu einer Wohnwertminderung, wie ein innenliegendes Badfenster. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 02.03.2017 (Az.: 67 S 375/16).

Mietminderung erfordert nach erfolgloser Mängelbeseitigung eine erneute Mängelanzeige

Wurden Beseitigungsmaßnahmen durchgeführt und besteht der Mietmangel dennoch fort, so kommt eine Minderung der Mieter nur dann in Betracht, wenn der Mieter den Mangel erneut anzeigt. Unterlässt er dies, so besteht das Minderungsrecht nicht weiter fort. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 22.07.2016 (Az.: 63 S 237/15) entschieden.

Musik ist nicht als Lärm einzustufen

Kinder, die in den eigenen vier Wänden regelmäßig Musikinstrumente spielen, dürfen dies auch weiterhin tun. Ein Unterlassungsanspruch aufgrund unerlaubten Lärms kommt in der Regel nicht in Frage. Dies gilt selbst dann, wenn hierdurch gelegentlich die Nachbarn in ihrer Mittagsruhe gestört werden. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 16.06.2017 (Az.: 171 C 14312/16).

Aufwendungen für regelmäßige Graffitientfernung als Betriebskosten umlegbar

Müllabfuhr, Wasser, Grundsteuer, Gebäudeversicherung: Bestimmte Ausgaben für eine Wohnung oder ein Haus darf der Vermieter von seinen Mietern zurückholen. Um welche Positionen es sich hierbei genau handelt, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Doch fallen auch die Aufwendungen für die Entferung von Graffiti an der Fassade unter die Betriebskosten? Mit Urteil vom 01.03.2017 (Az.: 6 C 54/16) hat das Amtsgericht Berlin-Neukölln entschieden, dass die Kosten für eine regelmäßige Graffitibeseitigung dann als Betriebskosten anzusehen sind, wenn diese vom Mieter über Jahre hinweg übernommen wurden.

Verwalter muss gegenüber WEG für fehlerhafte Jaresabrechnung haften

Erstellt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine falsche Jahresabrechnung, ist er den Eigentümern gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet. Allerdings setzt dies grundsätzlich die Bestimmung einer Frist zur Nachbesserung voraus. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 26.08.2016 (Az.: 55 S 12/16 WEG).

Grenzüberschreitende Wärmedämmung ist bei Neubauten nicht zulässig

Wer sein Haus unmittelbar an die Grundstückgrenze baut, sollte vorab genügend Platz für die Wärmedämmung vorsehen. Ragt nämlich eine nachträglich angebrachte Dämmschicht über die eigene Grundstücksgrenze, muss sie vom Nachbarn nicht geduldet werden. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt werden sollen. Eine Duldungspflicht besteht nämlich lediglich bei Bestands- und nicht bei Neubauten. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.06.2017 (Az.: V ZR 196/16).

Bei erheblichem Leerstand muss geeigneter Verteilungsmaßstab für Mietnebenkosten gewählt werden

Ein Vermieter darf die Warmwasser- und Heizkosten nicht entsprechend eines Maßstabs von 60 Prozent Verbrauchskosten sowie 40 Prozent Grundkosten verteilen, wenn in dessen Mehrfamilienhaus ein Leerstand von 68 Prozent vorherrscht. Angesichts dieses signifikanten Leerstands darf der Mieter verlangen, dass die Verbrauchskosten auf 50 Prozent herabgesetzt werden. Dies hat das Amtsgericht Arnstadt mit Urteil vom 23.02.2017 (Az.: 1 C 157/16) entschieden.

Mietgebühren für Rauchwarnmelder nicht auf Mieter umlegbar

Mietet ein Vermieter Rauchwarnmelder an, so kann er die Kosten für deren Wartung nicht als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen. Ist zudem der Mieter für die Wartung zuständig, so ist eine Umlage von Wartungskosten nicht möglich. So lautet das Urteil des Dortmunder Amtsgerichts vom 30.01.2017 (Az.: 423 C 8482/16).

Untermietverhältnis schließt Familienmitglieder nicht aus

Verstirbt eine Mieterin, so tritt die mit ihr in der Wohnung lebende Tochter in das Mietverhältnis ein. Dies gilt auch dann, wenn ein Untermietverhältnis zwischen Tochter und Mutter bestand. Für den Eintritt genügt es, wenn das Kind im Haushalt der verstorbenen Mieterin lebte. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 08.02.2017 (Az.: 65 S 411/15).

Mieter hat bei Kündigung wegen behördlicher Nutzungsuntersagung ein Schadenersatzanspruch

Wird einem Mieter die Nutzung der Wohnung aufgrund der Nichteinhaltung von Brandschutzvorschriften untersagt, so muss der Vermieter bei fristloser Kündigung des Mieters dessen Umzugskosten übernehmen. Unerheblich dabei ist, ob dem Vermieter wegen der Nutzungsuntersagung ebenfalls ein Kündigungsrecht zusteht. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.11.2016 (Az.: XII ZR 153/15).

Separate Kündigung eines Garagenmietvertrags nicht in jedem Fall möglich

Ein Mieter, der durch Vertrag neben einer Wohnung auch eine am Haus liegende Garage anmietet, darf von der Einheitlichkeit des Mietvertrags ausgehen. Demzufolge darf er davon ausgehen, dass weit hinten im Vertrag keine Klausel vorhanden ist, die eine separate Kündigung des Garagenmietvertragsverhältnisses regelt. Eine derartige Klausel wäre überraschend und demnach unwirksam. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Schwelm vom 16.02.2017 (Az.: 27 C 228/16).

Hundehaltung in der Mietwohnung darf nicht untersagt werden

Legt eine Klausel im Mietvertrag fest, dass die Tierhaltung grundsätzlich nicht gestattet ist, so ist diese unwirksam. Dies gilt zumindest dann, wenn die Klausel nicht individuell ausgehandelt wurde sondern als Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters zu werten ist. Dies geht aus der Hinweisverfügung des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 16.03.2017 (Az.: 7 S 8871/16) hervor.

Fahrlässig herbeigeführter Wasserschaden berechtigt nicht zur Kündigung des Mietvertrags

Wird durch den Mieter einer Wohnung fahrlässig ein Wasserschaden verursacht, so ist der Vermieter weder zur ordentlichen noch zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Dies gilt gerade dann, wenn das Mietverhältnis über die Jahre frei von Beanstandungen lief. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 02.02.2017 (Az.: 67 S 410/16).

Neuem Immobilieneigentümer steht Recht auf erstmalige Wohnungsbesichtigung zu

"Gekauft wie gesehen" - Diese Vereinbarung begegnet Verbrauchern in zahlreichen Alltagssituationen im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag. In manchen Fällen kann es sich jedoch als schwierig erweisen, die zu veräußernde Sache in Augenschein nehmen zu dürfen, gerade wenn sich diese noch im Besitz eines Mieters befindet. Dem neuen Eigentümer einer Immobilie sollte dies verwehrt bleiben. Doch mit Urteil vom 12.08.2016 (Az.: 416 C 1078/16) hat das Münchener Amtsgericht entschieden, dass dem Neueigentümer gegenüber dem Mieter ein Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung zusteht.

Wohnungsverkäufer kann Käufer zur Erhöhung der Miete ermächtigen

Bereits vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch kann der Käufer einer vermieteten Wohnung seitens des Verkäufers dazu ermächtigt werden, ein Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen zu stellen. Hierbei ist es unschädlich, wenn die Mieterhöhung "im Namen des Eigentümers" geltend gemacht werde. Dieses Urteil hat das Berliner Landgericht am 02.12.2016 (Az.: 65 S 121/16) getroffen.

Eigenbedarfskündigung - Wohnraum darf nicht zu Aktenlager umfunktioniert werden

Wer als Vermieter künftig seine Wohnung zweckentfremden möchte, muss sehr gute Gründe hervorbringen, um einen Mietvertrag rechtswirksam kündigen zu dürfen. Mit Urteil vom 29.03.2017 (Az.: VIII ZR 45/16) hat der Bundesgerichtshof die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung aus beruflichen Gründen signifikant eingeschränkt und die Mieterrechte gestärkt.

Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht zu beanstanden

Das Berliner Landgericht hat einem Mieter Recht gegeben, der eine drastisch gestiegen Miete beklagte. Dabei wies das Gericht die Berufung einer Vermieterin am 29.03.2017 (Az.: 65 S 424/16) zurück, welche einen Teil der Miete trotz Überschreiten der Mietpreisbremse nicht zurückerstatten wollte.

Wohnhaus darf bei Falschangabe des Baujahres zurückgegeben werden

Käufer eines mit einer Wohnimmobilie bebauten Grundstücks dürfen die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen, wenn das Haus entgegen der Angabe im notariellen Kaufvertrag zwei Jahre später errichtet wurde. Schließlich wirke sich die Angabe des Baujahres maßgeblich auf den Verkehrswert des Grundstücks aus. So lautet das Urteil des Landgerichts Hamm vom 02.03.2017 (Az.: 22 U 82/16).

Mieter muss auf Verstoß gegen Mietpreisbremse nicht hinweisen

Seit dem 1. Juni 2015 existiert die sogenannte Mietpreisbremse. Dies bedeutet, dass Vermieter die Miete bei einem Mieterwechsel in ausgewiesenen Gebieten nur eingeschränkt erhöhen dürfen. Ein Mieter der den Mietvertrag mit überhöhter Miete unterzeichnet, kann auch nachträglich Beschwerde einlegen. Denn der Verstoß gegen die Mietpreisbremse stelle eine arglistige Täuschung dar. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 08.08.2016 (Az.: 422 C 6013/16) entschieden.

Bundesgerichtshof stärkt gesundheitlich eingeschränkte Mieter

Eigenbedarfskündigungen sind gemäß Rechtsprechung sorgfältig abzuwägen. Wehrt sich ein Mieter gegen die Kündigung und macht dabei einen Härtefall geltend, so hat sich das Gericht mit der Situation sorgfältig auseinanderzusetzen. Wer dabei unter gesundheitlichen Problemen leide, dürfe nicht so einfach seine Wohnung verlieren. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.03.2017 (Az.: VIII ZR 270/15) entschieden.

Fristlose Kündigung einer verwahrlosten Wohnung erlaubt

Wer als Mieter seine Wohnung mit Müll und Gerümpel überfrachtet und diese nur unzureichend beheizt, muss die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses hinnehmen. Denn angesichts des Zustandes könne es einem Vermieter nicht zugemutet werden, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zu warten. Dies hat das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 23.02.2017 (Az.: 7 S 7084/16) entschieden.

Einzelner Wohnungseigentümer kann vertraglich zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum bevollmächtigt werden

Durch eine Klausel im Kaufvertrag kann der Erwerber von Wohneigentum unwiderruflich dazu bevollmächtigt werden, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Namen sämtlicher Erwerber zu erteilen. Dies gilt zumindest dann, wenn sich das Gemeinschaftseigentum in seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht befindet. Eine unangemessene Benachteiligung für die übrigen Erwerber sah das Stuttgarter Oberlandesgericht in seinem Urteil vom 12.05.2015 (Az.: 10 U 114/14) nicht.

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