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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Mieter hat bei Kündigung wegen behördlicher Nutzungsuntersagung ein Schadenersatzanspruch

Wird einem Mieter die Nutzung der Wohnung aufgrund der Nichteinhaltung von Brandschutzvorschriften untersagt, so muss der Vermieter bei fristloser Kündigung des Mieters dessen Umzugskosten übernehmen. Unerheblich dabei ist, ob dem Vermieter wegen der Nutzungsuntersagung ebenfalls ein Kündigungsrecht zusteht. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.11.2016 (Az.: XII ZR 153/15).

Separate Kündigung eines Garagenmietvertrags nicht in jedem Fall möglich

Ein Mieter, der durch Vertrag neben einer Wohnung auch eine am Haus liegende Garage anmietet, darf von der Einheitlichkeit des Mietvertrags ausgehen. Demzufolge darf er davon ausgehen, dass weit hinten im Vertrag keine Klausel vorhanden ist, die eine separate Kündigung des Garagenmietvertragsverhältnisses regelt. Eine derartige Klausel wäre überraschend und demnach unwirksam. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Schwelm vom 16.02.2017 (Az.: 27 C 228/16).

Hundehaltung in der Mietwohnung darf nicht untersagt werden

Legt eine Klausel im Mietvertrag fest, dass die Tierhaltung grundsätzlich nicht gestattet ist, so ist diese unwirksam. Dies gilt zumindest dann, wenn die Klausel nicht individuell ausgehandelt wurde sondern als Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters zu werten ist. Dies geht aus der Hinweisverfügung des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 16.03.2017 (Az.: 7 S 8871/16) hervor.

Fahrlässig herbeigeführter Wasserschaden berechtigt nicht zur Kündigung des Mietvertrags

Wird durch den Mieter einer Wohnung fahrlässig ein Wasserschaden verursacht, so ist der Vermieter weder zur ordentlichen noch zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Dies gilt gerade dann, wenn das Mietverhältnis über die Jahre frei von Beanstandungen lief. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 02.02.2017 (Az.: 67 S 410/16).

Neuem Immobilieneigentümer steht Recht auf erstmalige Wohnungsbesichtigung zu

"Gekauft wie gesehen" - Diese Vereinbarung begegnet Verbrauchern in zahlreichen Alltagssituationen im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag. In manchen Fällen kann es sich jedoch als schwierig erweisen, die zu veräußernde Sache in Augenschein nehmen zu dürfen, gerade wenn sich diese noch im Besitz eines Mieters befindet. Dem neuen Eigentümer einer Immobilie sollte dies verwehrt bleiben. Doch mit Urteil vom 12.08.2016 (Az.: 416 C 1078/16) hat das Münchener Amtsgericht entschieden, dass dem Neueigentümer gegenüber dem Mieter ein Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung zusteht.

Wohnungsverkäufer kann Käufer zur Erhöhung der Miete ermächtigen

Bereits vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch kann der Käufer einer vermieteten Wohnung seitens des Verkäufers dazu ermächtigt werden, ein Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen zu stellen. Hierbei ist es unschädlich, wenn die Mieterhöhung "im Namen des Eigentümers" geltend gemacht werde. Dieses Urteil hat das Berliner Landgericht am 02.12.2016 (Az.: 65 S 121/16) getroffen.

Eigenbedarfskündigung - Wohnraum darf nicht zu Aktenlager umfunktioniert werden

Wer als Vermieter künftig seine Wohnung zweckentfremden möchte, muss sehr gute Gründe hervorbringen, um einen Mietvertrag rechtswirksam kündigen zu dürfen. Mit Urteil vom 29.03.2017 (Az.: VIII ZR 45/16) hat der Bundesgerichtshof die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung aus beruflichen Gründen signifikant eingeschränkt und die Mieterrechte gestärkt.

Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht zu beanstanden

Das Berliner Landgericht hat einem Mieter Recht gegeben, der eine drastisch gestiegen Miete beklagte. Dabei wies das Gericht die Berufung einer Vermieterin am 29.03.2017 (Az.: 65 S 424/16) zurück, welche einen Teil der Miete trotz Überschreiten der Mietpreisbremse nicht zurückerstatten wollte.

Wohnhaus darf bei Falschangabe des Baujahres zurückgegeben werden

Käufer eines mit einer Wohnimmobilie bebauten Grundstücks dürfen die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen, wenn das Haus entgegen der Angabe im notariellen Kaufvertrag zwei Jahre später errichtet wurde. Schließlich wirke sich die Angabe des Baujahres maßgeblich auf den Verkehrswert des Grundstücks aus. So lautet das Urteil des Landgerichts Hamm vom 02.03.2017 (Az.: 22 U 82/16).

Mieter muss auf Verstoß gegen Mietpreisbremse nicht hinweisen

Seit dem 1. Juni 2015 existiert die sogenannte Mietpreisbremse. Dies bedeutet, dass Vermieter die Miete bei einem Mieterwechsel in ausgewiesenen Gebieten nur eingeschränkt erhöhen dürfen. Ein Mieter der den Mietvertrag mit überhöhter Miete unterzeichnet, kann auch nachträglich Beschwerde einlegen. Denn der Verstoß gegen die Mietpreisbremse stelle eine arglistige Täuschung dar. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 08.08.2016 (Az.: 422 C 6013/16) entschieden.

Bundesgerichtshof stärkt gesundheitlich eingeschränkte Mieter

Eigenbedarfskündigungen sind gemäß Rechtsprechung sorgfältig abzuwägen. Wehrt sich ein Mieter gegen die Kündigung und macht dabei einen Härtefall geltend, so hat sich das Gericht mit der Situation sorgfältig auseinanderzusetzen. Wer dabei unter gesundheitlichen Problemen leide, dürfe nicht so einfach seine Wohnung verlieren. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15.03.2017 (Az.: VIII ZR 270/15) entschieden.

Fristlose Kündigung einer verwahrlosten Wohnung erlaubt

Wer als Mieter seine Wohnung mit Müll und Gerümpel überfrachtet und diese nur unzureichend beheizt, muss die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses hinnehmen. Denn angesichts des Zustandes könne es einem Vermieter nicht zugemutet werden, bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zu warten. Dies hat das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 23.02.2017 (Az.: 7 S 7084/16) entschieden.

Einzelner Wohnungseigentümer kann vertraglich zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum bevollmächtigt werden

Durch eine Klausel im Kaufvertrag kann der Erwerber von Wohneigentum unwiderruflich dazu bevollmächtigt werden, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Namen sämtlicher Erwerber zu erteilen. Dies gilt zumindest dann, wenn sich das Gemeinschaftseigentum in seinem ausschließlichen Sondernutzungsrecht befindet. Eine unangemessene Benachteiligung für die übrigen Erwerber sah das Stuttgarter Oberlandesgericht in seinem Urteil vom 12.05.2015 (Az.: 10 U 114/14) nicht.

Mieter müssen bei verspäteter Nebenkosten-Abrechnung nicht nachzahlen

Vermieter haben laut Gesetz zwölf Monate Zeit, um die Betriebskosten abzurechnen. Diese Frist lässt sich lediglich in Ausnahmefällen verändern, und dies auch nur bei Vorliegen wichtiger Gründe. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.01.2017 (Az.: VIII ZR 249/15) entschieden.

Bauliche Veränderung erfordert formgetreue Zustimmung der Wohnungseigentümer

Ein Wohnungseigentümer ist zur Entfernung eines von ihm errichteten Gartenhauses verpflichtet, wenn er sich das Vorhaben nicht zuvor durch die Wohnungseigentümergemeinschaft hat absegnen lassen. Dies gilt dann, wenn das Haus auf einen unter das Sondernutzungsrecht fallenden Garten erbaut wurde. Eine formlose Zustimmung eines anderen Wohnungseigentümers genüge dabei nicht. So lautet das Urteil des Landgerichts München I vom 06.07.2015 (Az.: 1 S 22070/14 WEG).

Eigenbedarfskündigung bei nicht absehbarem Nutzungswunsch unwirksam

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf genügt eine sogenannte Vorratskündigung, welcher gegenwärtig ein noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfskündigung zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich laut Urteilsbegründung "der Nutzungswunsch soweit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht". So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.10.2016 (Az.: VIII ZR 300/15).

Geringfügig verspätete Mietzahlung rechtfertigt keine Kündigung des Mietvertrags

Bezahlt der Bewohner einer Wohnung seine Miete über ein kurzes Zeitfenster von wenigen Monaten mit einer geringen zeitlichen Verzögerung, so berechtigt dieser Umstand den Vermieter weder zu einer ordentlichen noch zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Zumindest dann nicht, wenn der Mietvertrag vor etwa zwölf Jahren abgeschlossen wurde und seitdem frei von Beanstandungen lief. Denn in einem solchen Fall begehe ein Mieter keine erhebliche Pflichtverletzung. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 29.11.2016 (Az.: 67 S 329/16).

Vermieter darf Kosten für Schimmelanalyse nicht mit Kaution verrechnen

Setzt ein Mieter dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Schimmelbefalls und beauftragt der Vermieter daraufhin eine Schimmelanalyse, dürfen die dadurch entstandenen Kosten nicht mit dem Kautionsrückforderungsanspruch des Mieters verrechnet werden. Zudem scheidet eine solche Verrechnung für solche Kosten aus, welche im Zuge der Mängelbeseitigung aufgewendet wurden, wenn sich der Makel dabei nicht im Übergabeprotokoll wiederfindet. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Ottweiler vom 24.11.2016 (Az.: 16 C 170/15).

Eigenbedarfskündigung erfordert Notwendigkeit der Wohnnutzung

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf erfordert genaue Angaben darüber, weshalb die Wohnung für eigene Zwecke vom Vermieter benötigt wird. Es genügt dabei nicht, pauschal anzugeben, dass er derzeit bei Freunden lebe. Vielmehr müsse die genaue Wohnsituation in ihren Einzelheiten geschildert werden. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 15.11.2016 (Az.: 67 S 247/16).

LG Berlin: Muss der Mieter den Austausch von Fenstern im Treppenhaus dulden?

Die Vermieterin nahm die Mieter auf Duldung verschiedener Baumaßnahmen in Anspruch. Das Landgericht gab der Vermieterin hinsichtlich des Austauschs der Fenster in den Treppenhäusern Recht. Nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art und voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen. Die Modernisierungsankündigung soll kein Selbstzweck sein, sondern den Mieter in erster Linie frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren, damit er auf der Grundlage dieser Information vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchem der ihm zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte.

Das LG Berlin entschied in einem Verfahren, in dem der Vermieter den Fliesenboden der Terrasse durch einen Holzdielenboden ersetzte. Hiergegen wendete sich der Mieter und bekam Recht.

Der Austausch des ursprünglich vorhandenen Fliesenbodens durch die Vermieter hat zu einer Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache geführt. Zwar ist ein bestimmter Bodenbelag nicht als vertraglich geschuldet vereinbart. Insoweit ist jedoch bei Fehlen einer Beschaffenheitsvereinbarung durch Auslegung zu ermitteln, was der Vermieter schuldet und welchen Standard die Parteien in Ansehung der Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Verkehrssitte voraussetzen durften und wollten, §§ 133, 157 BGB (BGH, Urt. v. 10. Mai 2006, VIII ZR 23/04).

Modernisierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden müssen nicht geduldet werden

Laut vorrangigen Mietvertrag müssen Mieter lediglich notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen. Mit Urteil vom 08.12.2016 (Az.: 67 S 267/16) hat das Berliner Landgericht entschieden, dass die Vermieterin eines denkmalgeschützten Reihenhauses solche Maßnahmen gegenüber der Mieterin nicht durchsetzen kann.

Kein Anspruch auf Aufzug ohne Zustimmung aller Wohneigentümer

Ein einzelner Wohnungseigentümer darf auf eigene Kosten nur dann einen Personenaufzug in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus einbauen lassen, wenn alle anderen Wohnungseigentümer damit einverstanden sind. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Wohnungseigentümer aufgrund der Gehbehinderung eines Angehörigen auf diese Umbaumaßnahme angewiesen ist. Jedoch können die übrigen Wohnungseigentümer ggf. dazu verpflichtet werden, den Einbau einer Rollstuhlrampe oder eines Lifts zu dulden. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.01.2017 (Az.: V ZR 96/16) hervor.

LG Berlin: Mieter muss Austausch der Fenster im Treppenhaus dulden!

Die Vermieterin nahm die Mieter auf Duldung verschiedener Baumaßnahmen in Anspruch. Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz hinsichtlich des Austauschs der Fenster in den Treppenhäusern Recht.

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