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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Verlängerung der Verjährungsfrist für Vermieter bei Wohnungsrückgabe unzulässig

Vermietern ist es untersagt, die gesetzlich geregelte Verjährungsfrist von 6 Monaten zu verlängern. Innerhalb dieser Zeit ist es Vermietern erlaubt, Ersatzansprüche gegen den Mieter zu erheben, sollte die Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand verlassen worden sein. Nimmt ein Vermieter anhand formularvertraglicher Regelungen dennoch eine Fristverlängerung vor, so ist diese unzulässig. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.11.2017 (Az.: VIII ZR 13/17).

Unbefristete Untermieterlaubnis darf bei wichtigem Grund widerrufen werden

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes darf eine ohne Rechtspflicht erteilte unbefristete Untermieterlaubnis widerrufen werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die weitere Untervermietung wegen des langjährigen Wechsels des Lebensmittelpunkts des Hauptmieters sowie seines nicht absehbaren Rückkehrwillens für den Vermieter unzumutbar wird. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 22.03.2017 (Az.: 65 S 285/16).

AG Brandenburg: Eine Lärmbelästigung durch den Mieter muss der Vermieter nachweisen!

Das Amtsgericht hatte nach erfolgter außerordentlicher Kündigung wegen Lärmbelästigungen zur Nachtzeit über einen Räumungsantrag zu entscheiden. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da der Kläger trotz Vorlage von Lärmprotokollen nicht nachweisen konnte, dass die Störungen tatsächlich auch durch den Beklagten erfolgten.

AG Köln: Beachtung der Kappungsgrenze auch mit Garage!

Die Wohnfläche einer Dachterrassenwohnung war im Mietvertrag fest vereinbart. Bei einer Nebenkostenabrechnung wurde von Vermieterseite dann jedoch eine höhere Fläche zugrunde gelegt, da die Terrasse mit einem größeren Faktor berechnet wurde. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde darüber hinaus auch ein Mietvertrag für einen im Innenhof des Gebäudes liegenden Stellplatz abgeschlossen. Die Parteien stritten sodann über die Höhe einer Nebenkostennachzahlung sowie über eine Mieterhöhung betreffend die Wohnung sowie eine Mieterhöhung betreffend den Stellplatz.

Die Vermieterin hatte nach Auffassung des Amtsgerichts Köln keinen Anspruch auf eine weitere Zustimmung zur Erhöhung der Stellplatzmiete, da die Kappungsgrenze bereits überschritten war. Es handelte sich um ein einheitliches Mietverhältnis, das nach den Grundsätzen des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln ist. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen. In einem einheitlichen Mietverhältnis ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen: Die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten. Die Kappungsgrenze bezieht sich dann auf die Gesamtmiete. Betreffend die Mieterhöhung für die Wohnung hatte die Mieterin aber bereits zu einem für die Kappungsgrenze ausreichenden Teil zugestimmt. Auch betreffend die Nebenkostenabrechnung gab das Gericht der Mieterin Recht. Denn die Klägerin durfte der Nebenkostenabrechnung nicht die von ihr neu ermittelte Fläche zugrunde legen, unabhängig davon, ob diese zutrifft oder nicht. Auf den Mietvertrag ist die II. Berechnungsverordnung anwendbar. In derartigen Fällen ist im preisfreien Wohnungsbau die Fläche nach den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschriften zu ermitteln. Gem. § 44 Abs. 2 II. BV hat der Bauherr ein Wahlrecht, mit welchem Anteil er Dachgärten in Ansatz bringt, sofern nicht mehr als die Hälfte der Fläche angerechnet werden. Im vorliegenden Fall ist das Wahlrecht bei Abschluss des Mietvertrags getroffen worden, indem eine Wohnfläche von ca. 97,4 qm vereinbart worden ist. Ein Recht des Nachfolgers des Bauherrn, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht.

Das Amtsgericht Köln hatte zudem Zweifel an der Einhaltung des Begründungserfordernisses des Mieterhöhungsverlangens. Denn eine Begründung für den Garagenanteil fand sich in dem Mieterhöhungsverlangen nicht. Nach einem Urteil des LG Rottweil (NZM 1998, 432) müssten etwa andere vergleichbare Garagen genannt werden. Ergänzend wies das Gericht auch darauf hin, dass selbst für den Fall, dass man von getrennten Mietverhältnissen ausgehen müsste, ein Anspruch der Vermieterin nicht bestanden hätte. Denn für andere als Wohnraummietverhältnisse gibt es keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung. § 558 BGB ist nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar.

(AG Köln, Urteil vom 27.01.2016 – 220 C 409/15)

LG Berlin: Wer trägt die Beweislast bei Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Der Mieter verlangte bereits geleistete Betriebskostennachforderungen zurück. Von Mieterseite wurde ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot behauptet, da sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10 % erhöht hatten.

LG Frankfurt: Bei einer Schonfristzahlung sind auch 64 € beachtlich!

Nach außerordentlicher Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzuges wurde die Mieterin vom Amtsgericht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Die Zahlung des Mietrückstandes während der Schonfrist war nicht vollständig erfolgt.

Einzug der Lebensgefährtin in die Wohnung berechtigt nicht zur Kündigung

Zieht die Lebensgefährtin in die Wohnung eines Wohnungsmieters ein, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, so rechtfertigt dies weder die ordentliche noch die außerordentliche Kündigung eines langjährig beanstandungsfreien Mietverhältnisses. Insoweit fehle es an einer erheblichen Pflichtverletzung. Dies geht aus einem Urteil des Berliner Landgerichts vom 16.05.2017 (Az.: 67 S 119/17) hervor.

Anspruch auf fristlose Kündigung bei Geruchsbelästigung wegen nicht artgerechter Hundehaltung

In nicht wenigen Fällen gibt das Halten von Tieren in einer Mietwohnung Anlass für einen Streit zwischen Vermieter und Mieter. Werden die tierischen Artgenossen nicht artgerecht gehalten und geht dieser Umstand mit einer Geruchsbelästigung einher, so darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Mit Urteil vom 01.06.2017 (Az.: 3 C 865/16) hat das Amtsgericht Ansbach entschieden, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses in einem derartigen Fall unzumutbar ist.

Heizung muss in den Nachtstunden mindestens 18 Grad erreichen können

In der Nachtzeit von 23 bis 6 Uhr muss eine Heizungsanlage so eingestellt sein, dass sie eine Raumtemperatur von nicht weniger als 18 erreichen kann. Fällt die Temperatur niedriger aus, so ist von einem Mangel auszugehen. Dies geht aus einer Entscheidung des Kölner Amtsgerichts vom 05.07.2016 (Az.: 205 C 36/16) hervor.

Anwohner muss Bau eines städtischen Golfplatzes dulden

Die Baugenehmigung für eine Minigolfplatzanlage im Kurgebiet Bad Dürkheim kann durch einen Nachbarn nicht beanstandet werden. Hieraus resultierende Emissionen seien für Anwohner zumutbar. So lautet das Urteil des Neustädter Verwaltungsgerichts vom 17.10.2017 (Az.: 4 L 1043/17.NW).

Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann widerrufen werden

Kommunizieren Mieter und Vermieter schriftlich über eine Mieterhöhung, stellt sich die Frage, ob es sich hierbei um ein widerrufbares Fernabsatzgeschäft handeln kann. Nicht der Fall ist dies dann, wenn sich die Mieterhöhung nur auf eine konkrete Wohnung bezieht und der Vermieter das Schreiben individuell gefertigt hat. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 10.03.2017 (Az.: 63 S 248/16).

Mietpreisbremse ist verfassungswidrig

Das Berliner Landgericht hat die Mietpreisbremse mit Beschluss vom 19.09.2017 (Az.: 67 O 149/17) für verfassungswidrig erklärt. Grund hierfür sei eine ungleiche Behandlung von Vermietern, was dem Grundgesetz widerspreche. Ein Ende der Mietpreisbremse bedeutet dieses Urteil jedoch noch lange nicht.

Grundstückeigentümer muss für Rückstauschäden wegen Wurzeleinwuchses nicht haften

Überlastete Leitungen und Kanäle können bei Starkregen dazu führen, dass Keller und Wohnungen unter Wasser gesetzt werden. Wer deshalb eine Immobilie baut, sollte diese anhand einer Rückstausicherung gegen eine solche Überschwemmung aus der Kanalisation schützen. Doch nicht alle Eigentümer haben eine solche Sicherung verbaut. Tritt deshalb aufgrund Wurzeleinwuchses ein Rückstauschaden ein, muss der Eigentümer in der Regel nicht haften. Dies hat der Bundesgerichtshof am 24.08.2017 (Az.: III ZR 574/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall wurde im niedersächsischen Königslutter am Elm aufgrund starker Regenfälle der Keller einer Hauseigentümerin überflutet. Als Schuldiger wurde ein Kastanienbaum ausgemacht, welche der Gemeinde gehörte und auf einem angrenzenden Wendeplatz stand. Da das Wurzelwerk des Baumes in die Kanalisation eingedrungen war, konnte diese die Wassermassen nicht mehr bewältigen. Aus diesem Grund floss das Regenwasser nicht richtig ab, weshalb es in die Räume des Hauses gelangte. Hier angekommen, verursachte das Wasser einen Schaden von über 30.000 Euro. Möglich wurde dies auch nur deshalb, weil die Grundstückeigentümerin keine Rückstausicherung an ihrem Haus einbauen ließ. Eine solche hätte ein Eindringen des Wassers in das Gebäude verhindern können. Wegen der fehlenden Rückstausicherung wolle die Gebäudebesitzerin für einen Teil des Schadens selbst einstehen. Die restlichen rund 20.000 Euro verlangte sie hingegen von der Gemeinde. Eine Zahlung lehnte die Gemeinde allerdings ab, weshalb die Geschädigte vor dem Landgericht Braunschweig klagte.

OLG schließt Schadenersatzansprüche wegen fehlender Rückstausicherung aus

Trotz Abweisung der Klage, sprach das Amtsgericht der klagenden Hauseigentümerin am 08.04.2016 (Az.: 7 O 2424/12) einen Schadenersatzanspruch von mehr als 15.300 Euro nebst Zinsen zu. Nachdem die Gemeinde hiergegen Berufung einlegte, wies das Oberlandesgericht Braunschweig die Klage mit Beschluss vom 16.11.2016 (Az.: 3 U 31/16) vollständig ab. Aufgrund der fehlenden Rückstausicherung komme eine Haftung der Gemeinde als Betreiberin des Kanals nach Ansicht des Berufungsgerichts nicht in Betracht. Die Klägerin habe als Eigentümerin des Grundstücks jedoch nicht gegen ihre Verkehrssicherungspflicht verstoßen, da es für das Eindringen der Baumwurzeln in die Kanalisation keine konkreten Anhaltspunkte gegeben habe. Mit der Entscheidung des Oberlandesgerichts nicht einverstanden, ging die Hauseigentümerin vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Berufung.

Verkehrssicherungspflicht kommt nur unter besonderen Umständen in Betracht

Der BGH wies die Angelegenheit wieder an das Oberlandesgericht zurück. Die Bundesrichter entschieden, dass Verkehrssicherungspflichten der Eigentümerin eines baumbestandenen Grundstückes aufgrund der Verwurzelung des Abwassersystems zwar nicht von vornherein ausgeschlossen sind, allerdings nur unter besonderen Umständen in Frage komme. Es komme nach Auffassung des Senats dabei auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls an, ob und in welchem Umfang im Zusammenhang mit einem auf dem eigenen Grundstück stehenden Baum Überprüfungs- und Kontrollmaßnahmen auch hinsichtlich einer etwaigen Verwurzelung des Abwasserkanals vorzunehmen sind. Hierbei seien diverse Aspekte zu berücksichtigen, allen voran Wurzelsystem, Gattung, Art und Alter des Baumes sowie die räumliche Nähe des Kastanienbaums sowie seiner Wurzeln zum Abwassersystem. Die Kontrollpflichten müssen für die Grundstückseigentümerin ferner zumutbar sein. Hierzu ist es etwa nicht erforderlich, den Kanal - zu dem zumeist kein Zugang bestehe - in regelmäßigen Abständen selbst zu überprüfen. Das Oberlandesgericht muss nun prüfen, ob die Gemeinde die Wurzeln der Kastanie hätte beseitigen lassen müssen.

Lärm durch städtischen Brunnen ist hinzunehmen

Bundesweit sind an zahlreichen Orten Brunnenanlagen anzutreffen, die durch das Plätschern von Wasser entsprechenden Lärm erzeugen. Das Bundesverwaltungsgericht Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 16.02.2017 (Az.: 10 S 1878/16) entschieden, dass diese Geräusche deshalb zu dulden sind, weil es sich hierbei um sozial adäquate und somit zumutbare Lärmimmissionen handelt.

Stromunterbrechung wegen Zahlungsverzug setzt geprüftes Messgerät voraus

Laut geltender Rechtsprechung darf der Grundversorger die Stromlieferung eines Kunden kappen, wenn dieser mit mindestens 100 Euro in Verzug ist. Eine Unterbrechung der Versorgung durch den Stromversorger aufgrund von Zahlungsverzug ist allerdings dann nicht zulässig, wenn der Kunde die Forderung schlüssig beanstandet und die Funktionsfähigkeit des Messgeräts nicht ordnungsgemäß festgestellt wurde. Dies hat das Amtsgericht Marburg mit Urteil vom 16.02.2017 (Az.: 9 C 757/16) entschieden.

Mieterhöhung während der Modernisierungsarbeiten ist zulässig

Vermieter sind berechtigt, im Laufe von Modernisierungsarbeiten die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen und nach Abschluss der Arbeiten eine Modernisierungsmieterhöhung zu verlangen. In diesem Zusammenhang muss der Mieter nicht darauf hingewiesen werden, dass eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis der nicht modernisierten Wohnung erfolgen soll. Dies geht aus einer Entscheidung des Berliner Landgerichts vom 09.03.2017 (Az.: 65 S 459/16) hervor.

Nachbarn dürfen von Solaranlage nicht geblendet werden

Immer mehr Solaranlagen schmücken Deutschlands Hausdächer. Besitzern bieten solche Anlagen den Vorteil, Energiekosten einsparen zu können und gegebenenfalls von der Einspeisevergütung zu profitieren. Für den Nachbarn kann sich eine solche Anlage hingegen als störend erweisen, gerade wenn von ihr aufgrund des Auftreffens des Sonnenlichts eine Blendwirkung ausgeht. Nach dem Urteil des Düsseldorfer Oberlandesgerichts vom 21.07.2017 (Az.: I-9 U 35/17) muss eine reflektierende Photovoltaikanlage nicht geduldet werden.

Eigentümergemeinschaft kann einheitliche Rauchmelder beschließen

Beschließt die Gemeinschaft der Eigentümer die einheitliche Anschaffung sowie Wartung von Rauchwarnmeldern, so kann in der Regel nicht davon ausgegangen werden, dass das der Versammlung zustehende Ermessen falsch ausgeübt worden sei. Einzelne Wohnungseigentümer müssen demzufolge den Austausch der Brandmelder dulden. Dies geht aus einer Entscheidung des Münchener Amtsgericht vom 08.02.2017 (Az.: 482 C 13922/16 WEG) hervor.

Defekte Telefonleitung rechtfertigt Mietminderung

Ist die Telefonleitung defekt, so kann dies einen Grund für eine Mietminderung darstellen. Denn ein funktionsfähiger Festnetzanschluss gehört zum vertragsgemäßen Zustand einer Mietwohnung. Das Essener Landgericht geht in seinem Urteil vom 21.07.2016 (Az.: 10 S 43/16) von einem Mangel aus.

Anspruch auf Zwangsräumung kann bei Nichtausübung verwirken

Versäumt es ein Vermieter, aufgrund von Mietrückständen rechtzeitig gegen den Mieter vorzugehen, kann dessen Recht nach einigen Jahren erlöschen. Demzufolge sollten sich Haus- und Wohnungseigentümer mit der Zwangsräumung nicht zu viel Zeit lassen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 02.03.2017 (Az.: 424 C 26626/16) entschieden.

Mieter hat nach Auszug auch bei unberechtigter Kündigung kein Schadenersatzanspruch

Wird eine unberechtigte Kündigung ausgesprochen, so kann dies den Vermieter zum Schadenersatz verpflichten. Das setzt jedoch voraus, dass der Mieter nicht erkennt oder erkennen musste, dass kein Kündigungsrecht besteht. Bleibt eine sorgfältige Prüfung des Kündigungsrechts durch den Mieter aus, muss der Vermieter wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung keine Schadenersatzforderungen befürchten. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 16.12.2016 (Az.: 411 C 45/16).

Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung muss dargelegt werden

Immer wieder melden Vermieter einen Eigenbedarf an und kündigen daraufhin das Mietverhältnis. Doch was gilt, wenn eigentlich der Hausmeister die Wohnung beziehen sollte und stattdessen eine Familie einzieht? In diesem Fall mangelt es an einer stimmigen Begründung und es ist von einem vorgetäuschten Bedarf auszugehen, der den ehemaligen Mieter zur Forderung von Schadenersatz berechtigt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.03.2017 (Az.: VIII ZR 44/16) entschieden.

Bohrlöcher und das Anlehnen einer Leiter verletzen Nachbarrecht

Wer ohne zu fragen seine Leiter an die Dachrinne der Immobilie nebenan lehnt, verstößt gegen das Eigentumsrecht des Nachbarn. Ebenso dürfen ohne Einwilligung auch keine Löcher in die Außenfassade des Nachbargebäudes gebohrt werden. Dies hat das Amtsgericht München in seinem Urteil vom 12.01.2017 (Az.: 233 C 29540/15) klargestellt.

Immobilienverkäufer muss über länger zurückliegenden Marderbefall nicht aufklären

Wird ein Haus veräußert, in dem sich Marder eingenistet haben, so muss der Hausbesitzer den Käufer hierüber in Kenntnis setzen. Andernfalls verstößt der Immobilienverkäufer gegen seine Offenbarungspflichten. Liegt der Befall mit den Raubtieren jedoch viele Jahre zurück, muss über die Marderschäden nicht aufgeklärt werden. Demzufolge kann der neue Immobilienbesitzer auch keine Schadenersatzansprüche geltend machen. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 13.02.2017 (Az.: 22 U 104/16) entschieden.

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