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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Verbraucher können Verträge über Luftbildaufnahmen widerrufen

Ein Unternehmen, das sich Luftbildaufnahmen von Hausgrundstücken gewerblich zunutze macht, muss in den zugrundeliegenden Verbraucherverträgen ein Widerrufsrecht einräumen und zutreffend über dieses Recht belehren. Dies geht aus einer Entscheidung des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 14.11.2017 (Az.: 6 U 12/16) hervor.

Wohnungseigentümer darf keinen eigenen Müllcontainer aufstellen lassen

Ist für eine Wohnungseigentumsanlage eine gemeinsame Müllentsorgung vorgesehen, so hat ein einzelner Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, einen eigenen Müllcontainer aufzustellen und sich von der anteiligen Kostentragungspflicht befreien zu lassen. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27.04.2017 (Az.: 2-13 S 168/16) hervor.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall kam es aufgrund von Unstimmigkeiten bei der Müllentsorgung zum Streit zwischen einer einzelnen Wohnungseigentümerin und den übrigen Bewohnern einer Wohnungseigentumsanlage. Bei der Wohnanlage handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus bestehend aus 10 Reihenhäusern und 27 Wohnungen. Für die gemeinschaftlich genutzten Müllcontainer erfolgte die Umlage der Entsorgungskosten entsprechend den Miteigentumsanteilen. Im Rahmen einer Eigentümerversammlung beantragte die Eigentümerin eines Reihenhauses, sich von der Kostentragungspflicht befreien zu lassen. Gleichzeitig forderte sie die Erlaubnis dazu an, in ihrem Vorgarten einen eigenen Mülleimer aufstellen zu dürfen. Als Begründung führte sie an, dass sie keinen Müll entsprechend ihres Kostenanteils erzeugen würde. Ihren Antrag lehnten die weiteren Wohnungseigentümer jedoch ab. Ihrer Ansicht nach könne sich ein einzelner Wohnungseigentümer nicht von der Pflicht zur anteiligen Tragung der gemeinsamen Müllkosten befreien lassen und im Zuge dessen auch keine eigenen Sammelgefäße aufstellen. Die Wohnungseigentümerin beharrte jedoch darauf, weshalb sie schließlich vor dem Amtsgericht Darmstadt klagte.

Befreiung von anteiliger Kostentragungspflicht nicht möglich

Das Amtsgericht entschied mit Beschluss vom 13.10.2016 (Az.: 304 C 285/16) zu Gunsten der Klägerin und gab der Klage statt. Hiergegen ging die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Landgericht Frankfurt am Main in Berufung. Hier wurde in zweiter Instanz gegen die Klägerin entschieden und somit das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben. Ein Anspruch auf das Aufstellen einer eigenen Mülltonne und auf Befreiung von der Kostentragungspflicht der gemeinsamen Müllentsorgung stehe einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht zu. Nach Aussage des Gerichts handle es sich bei den Müllkosten um Betriebskosten. Diese sind umlagefähig, sofern den Eigentümern die Nutzung aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht.

Umlage der Müllkosten nach generellem Verteilmaßstab

Dabei seien Betriebskosten für gewöhnlich der Gefahr ausgesetzt, dass der Kostenanteil nicht der Nutzung entspreche. Sie bleiben selbst dann umlagefähig, wenn der Eigentümer die ihm vertraglich zustehende Leistung nicht nutzt. Schließlich erfolge deren Umlage nach einem generellen Verteilmaßstab, ohne dass somit die Einzelbelege eines jeden Wohnungseigentümers berücksichtigt werden können. In gleicher Weise müsse jeder Eigentümer für Betriebskosten selbst dann aufkommen, wenn er bestimmte Einrichtungen, wie etwa Waschmaschine, Fahrradkeller, Kinderspielplatz, Aufzug, Treppenhaus oder Tischtennisräume nicht nutze. Darüber hinaus müsse nach Ansicht der Richter berücksichtigt werden, dass vor allem bei größeren Anlagen auch Müll auf dem gemeinschaftlichen Eigentum anfallen könne, dessen Entsorgung ebenso eine Aufgabe aller Wohnungseigentümer sei.

Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse einer Eigentumswohnung ist unzulässig

Wird auf der Dachterrasse einer Wohnanlage ein Anlehngewächshaus angebracht, so ist zumeist von einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums auszugehen. Insoweit bedarf dies der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 09.11.2016 (Az.: 481 C 26682/15 WEG).

Kautionsrückzahlungsanspruch von Studenten darf nicht sechs Monate nach Mietende verfallen

Sind in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu einem Mietvertrag über eine Studentenwohnung Klauseln vorgesehen, wonach der Anspruch auf Kautionsrückzahlung sechs Monate nach Ende der Mietzeit verfällt, so sind diese unwirksam. Auch darf sich der Vermieter nicht das Recht einräumen, dem Studenten ein anderes Wohnheim zuweisen zu können. So lautet das Urteil des Leipziger Landgerichts vom 22.12.2016 (Az.: 8 O 1959/15).

Nachforderung aus einer zu niedrigen Stromrechnung auch nach zwei Jahren möglich

Ein Verbraucher muss auch nach zwei Jahren damit rechnen, dass ein Energielieferant eine Nachzahlung aufgrund einer irrtümlich zu niedrig gestellten Stromrechnung verlangt. Schließlich liegt die Korrekturrechnung noch unterhalb der Verjährungsfrist. Dies geht aus einer Entscheidung des Münchener Amtsgerichts vom 14.07.2017 (Az.: 264 C 3597/17) hervor.

Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden

Stimmt ein Mieter erst einmal einer Mieterhöhung zu, so kann er die erteilte Zustimmung später nicht mehr widerrufen. Denn bei einem Mieterhöhungsverlangen findet das gesetzliche Widerrufsrecht keine Anwendung. Dies geht aus einer Entscheidung der Berliner Landgerichts vom 14.09.2016 (Az.: 18 S 357/15) hervor.

Räumungspflicht gilt nicht grundsätzlich auch für die Ehegattin des Mieters

Wird gegen einen Mieter ein Räumungstitel erwirkt, so wirkt dieser nicht gegenüber der Ehegattin des Mieters. Vielmehr muss diese ebenso auf Räumung sowie Herausgabe der Wohnung verklagt werden. So lautet der Beschluss des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 07.04.2017 (Az.: 124 C 188/16).

Vermieter darf Bürgen über Mietrückstände informieren

Dem Vermieter einer Wohnung ist es gestattet, den Bürgen eines Mieters darüber in Kenntnis zu setzen, dass dem Mieter anlässlich von Zahlungsrückständen die fristlose Kündigung erklärt wurde. Denn der Vermieter unterliegt in einem solchen Fall keiner Verschwiegenheitspflicht. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Wedding vom 13.01.2017 (Az.: 13 C 1001/17) hervor.

Wohnungseigentümer darf vor Eigentümerversammlung Unterlagen einsehen

Steht die Versammlung der Wohnungseigentümer bevor, so darf jeder Einzelne von ihnen Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung nehmen. Ausgeschlossen ist dieser Anspruch lediglich bei Schikane oder einem Rechtsmissbrauch. Wird das Einsichtsrecht nicht gewährt, so ist der spätere Wohnungseigentümerbeschluss angreifbar. Dies ergibt sich aus dem Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 12.01.2017 (Az.: 2-13 S 48/16).

Vorgetäuschte Modernisierungsankündigung kann Schadenersatz des Mieters begründen

Täuscht ein Vermieter den Willen zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten vor, um den Mieter zur Ausübung seines Sonderkündigungsrechts zu bewegen, so kann bei entsprechender Kündigung ein Schadenersatzanspruch entstehen. Kommt es zwar angesichts der Witterungsverhältnisse zu einem Baustopp, werden auf dem Grundstück Baumaterialien gelagert und die Arbeiten nur teilweise ausgeführt, spricht dies jedoch nicht für eine Täuschung. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2017 (Az.: VIII ZR 199/16).

Bohrlöcher zur Befestigung von Plissees können vom Vermieter nicht beanstandet werden

Ist das Anbringen von Plissees im Kinder- und Schlafzimmer wegen der baulichen Gegebenheiten der Wohnung, beispielsweise aufgrund von Dachschrägen, nur mit Hilfe von Schraubenlöchern im Fensterrahmen möglich, muss der Vermieter dies dulden. Dieser hat keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Beseitigung der Bohrlöcher, weil in einem solchen Fall von einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung auszugehen ist. So lautet das Urteil des Bremer Amtsgerichts vom 09.03.2017 (Az.: 6 C 285/14).

Verlängerung der Verjährungsfrist für Vermieter bei Wohnungsrückgabe unzulässig

Vermietern ist es untersagt, die gesetzlich geregelte Verjährungsfrist von 6 Monaten zu verlängern. Innerhalb dieser Zeit ist es Vermietern erlaubt, Ersatzansprüche gegen den Mieter zu erheben, sollte die Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand verlassen worden sein. Nimmt ein Vermieter anhand formularvertraglicher Regelungen dennoch eine Fristverlängerung vor, so ist diese unzulässig. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.11.2017 (Az.: VIII ZR 13/17).

Unbefristete Untermieterlaubnis darf bei wichtigem Grund widerrufen werden

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes darf eine ohne Rechtspflicht erteilte unbefristete Untermieterlaubnis widerrufen werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die weitere Untervermietung wegen des langjährigen Wechsels des Lebensmittelpunkts des Hauptmieters sowie seines nicht absehbaren Rückkehrwillens für den Vermieter unzumutbar wird. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 22.03.2017 (Az.: 65 S 285/16).

AG Brandenburg: Eine Lärmbelästigung durch den Mieter muss der Vermieter nachweisen!

Das Amtsgericht hatte nach erfolgter außerordentlicher Kündigung wegen Lärmbelästigungen zur Nachtzeit über einen Räumungsantrag zu entscheiden. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da der Kläger trotz Vorlage von Lärmprotokollen nicht nachweisen konnte, dass die Störungen tatsächlich auch durch den Beklagten erfolgten.

AG Köln: Beachtung der Kappungsgrenze auch mit Garage!

Die Wohnfläche einer Dachterrassenwohnung war im Mietvertrag fest vereinbart. Bei einer Nebenkostenabrechnung wurde von Vermieterseite dann jedoch eine höhere Fläche zugrunde gelegt, da die Terrasse mit einem größeren Faktor berechnet wurde. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde darüber hinaus auch ein Mietvertrag für einen im Innenhof des Gebäudes liegenden Stellplatz abgeschlossen. Die Parteien stritten sodann über die Höhe einer Nebenkostennachzahlung sowie über eine Mieterhöhung betreffend die Wohnung sowie eine Mieterhöhung betreffend den Stellplatz.

Die Vermieterin hatte nach Auffassung des Amtsgerichts Köln keinen Anspruch auf eine weitere Zustimmung zur Erhöhung der Stellplatzmiete, da die Kappungsgrenze bereits überschritten war. Es handelte sich um ein einheitliches Mietverhältnis, das nach den Grundsätzen des Wohnraummietverhältnisses zu behandeln ist. Wird ein Stellplatz oder eine Garage auf dem Hausgrundstück vermietet, ist bei einem späteren Abschluss des Mietvertrags in der Regel von einer Ergänzung des ursprünglichen Vertrags auszugehen. In einem einheitlichen Mietverhältnis ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt abzustellen: Die begehrte Miete darf die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Stellplatz nicht überschreiten. Die Kappungsgrenze bezieht sich dann auf die Gesamtmiete. Betreffend die Mieterhöhung für die Wohnung hatte die Mieterin aber bereits zu einem für die Kappungsgrenze ausreichenden Teil zugestimmt. Auch betreffend die Nebenkostenabrechnung gab das Gericht der Mieterin Recht. Denn die Klägerin durfte der Nebenkostenabrechnung nicht die von ihr neu ermittelte Fläche zugrunde legen, unabhängig davon, ob diese zutrifft oder nicht. Auf den Mietvertrag ist die II. Berechnungsverordnung anwendbar. In derartigen Fällen ist im preisfreien Wohnungsbau die Fläche nach den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschriften zu ermitteln. Gem. § 44 Abs. 2 II. BV hat der Bauherr ein Wahlrecht, mit welchem Anteil er Dachgärten in Ansatz bringt, sofern nicht mehr als die Hälfte der Fläche angerechnet werden. Im vorliegenden Fall ist das Wahlrecht bei Abschluss des Mietvertrags getroffen worden, indem eine Wohnfläche von ca. 97,4 qm vereinbart worden ist. Ein Recht des Nachfolgers des Bauherrn, die Terrassen nachträglich mit einem anderen Faktor in den Mietvertrag einzubeziehen, besteht nicht.

Das Amtsgericht Köln hatte zudem Zweifel an der Einhaltung des Begründungserfordernisses des Mieterhöhungsverlangens. Denn eine Begründung für den Garagenanteil fand sich in dem Mieterhöhungsverlangen nicht. Nach einem Urteil des LG Rottweil (NZM 1998, 432) müssten etwa andere vergleichbare Garagen genannt werden. Ergänzend wies das Gericht auch darauf hin, dass selbst für den Fall, dass man von getrennten Mietverhältnissen ausgehen müsste, ein Anspruch der Vermieterin nicht bestanden hätte. Denn für andere als Wohnraummietverhältnisse gibt es keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung. § 558 BGB ist nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar.

(AG Köln, Urteil vom 27.01.2016 – 220 C 409/15)

LG Berlin: Wer trägt die Beweislast bei Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot?

Der Mieter verlangte bereits geleistete Betriebskostennachforderungen zurück. Von Mieterseite wurde ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot behauptet, da sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10 % erhöht hatten.

LG Frankfurt: Bei einer Schonfristzahlung sind auch 64 € beachtlich!

Nach außerordentlicher Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzuges wurde die Mieterin vom Amtsgericht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Die Zahlung des Mietrückstandes während der Schonfrist war nicht vollständig erfolgt.

Einzug der Lebensgefährtin in die Wohnung berechtigt nicht zur Kündigung

Zieht die Lebensgefährtin in die Wohnung eines Wohnungsmieters ein, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, so rechtfertigt dies weder die ordentliche noch die außerordentliche Kündigung eines langjährig beanstandungsfreien Mietverhältnisses. Insoweit fehle es an einer erheblichen Pflichtverletzung. Dies geht aus einem Urteil des Berliner Landgerichts vom 16.05.2017 (Az.: 67 S 119/17) hervor.

Anspruch auf fristlose Kündigung bei Geruchsbelästigung wegen nicht artgerechter Hundehaltung

In nicht wenigen Fällen gibt das Halten von Tieren in einer Mietwohnung Anlass für einen Streit zwischen Vermieter und Mieter. Werden die tierischen Artgenossen nicht artgerecht gehalten und geht dieser Umstand mit einer Geruchsbelästigung einher, so darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Mit Urteil vom 01.06.2017 (Az.: 3 C 865/16) hat das Amtsgericht Ansbach entschieden, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses in einem derartigen Fall unzumutbar ist.

Heizung muss in den Nachtstunden mindestens 18 Grad erreichen können

In der Nachtzeit von 23 bis 6 Uhr muss eine Heizungsanlage so eingestellt sein, dass sie eine Raumtemperatur von nicht weniger als 18 erreichen kann. Fällt die Temperatur niedriger aus, so ist von einem Mangel auszugehen. Dies geht aus einer Entscheidung des Kölner Amtsgerichts vom 05.07.2016 (Az.: 205 C 36/16) hervor.

Anwohner muss Bau eines städtischen Golfplatzes dulden

Die Baugenehmigung für eine Minigolfplatzanlage im Kurgebiet Bad Dürkheim kann durch einen Nachbarn nicht beanstandet werden. Hieraus resultierende Emissionen seien für Anwohner zumutbar. So lautet das Urteil des Neustädter Verwaltungsgerichts vom 17.10.2017 (Az.: 4 L 1043/17.NW).

Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann widerrufen werden

Kommunizieren Mieter und Vermieter schriftlich über eine Mieterhöhung, stellt sich die Frage, ob es sich hierbei um ein widerrufbares Fernabsatzgeschäft handeln kann. Nicht der Fall ist dies dann, wenn sich die Mieterhöhung nur auf eine konkrete Wohnung bezieht und der Vermieter das Schreiben individuell gefertigt hat. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 10.03.2017 (Az.: 63 S 248/16).

Mietpreisbremse ist verfassungswidrig

Das Berliner Landgericht hat die Mietpreisbremse mit Beschluss vom 19.09.2017 (Az.: 67 O 149/17) für verfassungswidrig erklärt. Grund hierfür sei eine ungleiche Behandlung von Vermietern, was dem Grundgesetz widerspreche. Ein Ende der Mietpreisbremse bedeutet dieses Urteil jedoch noch lange nicht.

Grundstückeigentümer muss für Rückstauschäden wegen Wurzeleinwuchses nicht haften

Überlastete Leitungen und Kanäle können bei Starkregen dazu führen, dass Keller und Wohnungen unter Wasser gesetzt werden. Wer deshalb eine Immobilie baut, sollte diese anhand einer Rückstausicherung gegen eine solche Überschwemmung aus der Kanalisation schützen. Doch nicht alle Eigentümer haben eine solche Sicherung verbaut. Tritt deshalb aufgrund Wurzeleinwuchses ein Rückstauschaden ein, muss der Eigentümer in der Regel nicht haften. Dies hat der Bundesgerichtshof am 24.08.2017 (Az.: III ZR 574/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall wurde im niedersächsischen Königslutter am Elm aufgrund starker Regenfälle der Keller einer Hauseigentümerin überflutet. Als Schuldiger wurde ein Kastanienbaum ausgemacht, welche der Gemeinde gehörte und auf einem angrenzenden Wendeplatz stand. Da das Wurzelwerk des Baumes in die Kanalisation eingedrungen war, konnte diese die Wassermassen nicht mehr bewältigen. Aus diesem Grund floss das Regenwasser nicht richtig ab, weshalb es in die Räume des Hauses gelangte. Hier angekommen, verursachte das Wasser einen Schaden von über 30.000 Euro. Möglich wurde dies auch nur deshalb, weil die Grundstückeigentümerin keine Rückstausicherung an ihrem Haus einbauen ließ. Eine solche hätte ein Eindringen des Wassers in das Gebäude verhindern können. Wegen der fehlenden Rückstausicherung wolle die Gebäudebesitzerin für einen Teil des Schadens selbst einstehen. Die restlichen rund 20.000 Euro verlangte sie hingegen von der Gemeinde. Eine Zahlung lehnte die Gemeinde allerdings ab, weshalb die Geschädigte vor dem Landgericht Braunschweig klagte.

OLG schließt Schadenersatzansprüche wegen fehlender Rückstausicherung aus

Trotz Abweisung der Klage, sprach das Amtsgericht der klagenden Hauseigentümerin am 08.04.2016 (Az.: 7 O 2424/12) einen Schadenersatzanspruch von mehr als 15.300 Euro nebst Zinsen zu. Nachdem die Gemeinde hiergegen Berufung einlegte, wies das Oberlandesgericht Braunschweig die Klage mit Beschluss vom 16.11.2016 (Az.: 3 U 31/16) vollständig ab. Aufgrund der fehlenden Rückstausicherung komme eine Haftung der Gemeinde als Betreiberin des Kanals nach Ansicht des Berufungsgerichts nicht in Betracht. Die Klägerin habe als Eigentümerin des Grundstücks jedoch nicht gegen ihre Verkehrssicherungspflicht verstoßen, da es für das Eindringen der Baumwurzeln in die Kanalisation keine konkreten Anhaltspunkte gegeben habe. Mit der Entscheidung des Oberlandesgerichts nicht einverstanden, ging die Hauseigentümerin vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Berufung.

Verkehrssicherungspflicht kommt nur unter besonderen Umständen in Betracht

Der BGH wies die Angelegenheit wieder an das Oberlandesgericht zurück. Die Bundesrichter entschieden, dass Verkehrssicherungspflichten der Eigentümerin eines baumbestandenen Grundstückes aufgrund der Verwurzelung des Abwassersystems zwar nicht von vornherein ausgeschlossen sind, allerdings nur unter besonderen Umständen in Frage komme. Es komme nach Auffassung des Senats dabei auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls an, ob und in welchem Umfang im Zusammenhang mit einem auf dem eigenen Grundstück stehenden Baum Überprüfungs- und Kontrollmaßnahmen auch hinsichtlich einer etwaigen Verwurzelung des Abwasserkanals vorzunehmen sind. Hierbei seien diverse Aspekte zu berücksichtigen, allen voran Wurzelsystem, Gattung, Art und Alter des Baumes sowie die räumliche Nähe des Kastanienbaums sowie seiner Wurzeln zum Abwassersystem. Die Kontrollpflichten müssen für die Grundstückseigentümerin ferner zumutbar sein. Hierzu ist es etwa nicht erforderlich, den Kanal - zu dem zumeist kein Zugang bestehe - in regelmäßigen Abständen selbst zu überprüfen. Das Oberlandesgericht muss nun prüfen, ob die Gemeinde die Wurzeln der Kastanie hätte beseitigen lassen müssen.

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