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Miete und Eigenheim

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Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Unberechtigte Kündigung des Mietvertrags kann Schadenersatzanspruch begründen

Lediglich unter ganz bestimmten Voraussetzungen kann ein befristeter Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden. Gemäß dem Urteil des Coburger Landgerichts vom 03.05.2019 (Az.: 15 O 639/18) sind die Bedingungen nicht erfüllt, wenn die Veräußerung des Wohnobjekts ansteht. Erklärt der Vermieter dennoch die Kündigung des Mietvertrags, so kann dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen.

Mietvertrag bei verstecktem Kündigungsverzicht unwirksam

Findet sich in einem Formularmietvertrag ein etwaiger Kündigungsverzicht lediglich bei sehr genauer Prüfung wieder, so ist der Vertrag unwirksam. Denn in einem solchen Fall spricht das Gesetz von einer überraschenden Klausel. So lautet das Urteil des Bremer Amtsgerichts vom 29.11.2019 (Az.: 25 C 405/19). Ansonsten ist ein individualvertraglich, dauerhaft vereinbarter Kündigungsausschluss gemäß eines BGH Urteils zulässig.

Verwalter zur Prüfung von Mängeln verpflichtet

Ein Verwalter ist gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, Mängel an der Wohnanlage festzustellen. Von dieser Pflicht ist er auch dann nicht befreit, wenn ein Wohnungseigentümer einen etwaigen Schaden am Gemeinschaftseigentum bereits kennt. Das Feststellen von Mängeln und die Prüfung möglicher Abhilfemaßnahmen fallen unter seinen Aufgaben. Kommt er diesen nicht nach, so kann dies einen Schadenersatzanspruch begründen. So lautet die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.11.2019 (Az.: V ZR 101/19).

Videoaufzeichnungen zur Überwachung der Mieter unzulässig

Die wochenlange, heimliche Überwachung und Aufzeichnung von Mietern per Video ist zu unterlassen. Auch dann, wenn diese Maßnahme zur Erhärtung des Verdachts dient, inwiefern eine unerlaubte Untervermietung vorliegt. Ein Vermieter kann in solchen Fällen milderen Mitteln bedienen, wie beispielsweise die Befragung von Nachbarn oder eine gezielte Scheinanmietung. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 13.02.2020 (Az.: 67 S 369/18).

Hausverwalter darf für Hausgeldklage nur angemessene Klagegebühr erheben

Verlangt der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage eine Klagegebühr für eine Hausgeldklage, so muss diese ihrer Höhe nach im Verhältnis zum rückständigen Betrag stehen. Sie ist grundsätzlich dann als unzulässig anzusehen, wenn für jeden Klagefall ein bestimmter Pauschbetrag zugesprochen wird. So lautet das Urteil des Kölner Landgerichts vom 29.11.2018 (Az.: 29 S 48/18).

Nutzung als Zweitwohnung rechtfertigt nicht grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung

Laut geltendem Recht ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nur dann zulässig, wenn sie gut nachvollziehbar begründet ist und insbesondere auch ganz konkrete Angaben zur Intensität und Dauer der beabsichtigten Wohnungsnutzung macht. Es reicht nicht aus, lediglich anzugeben, dass die Wohnung für erforderliche Aufenthalte als Zweitwohnung benötigt werde. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 07.01.2020 (Az.: 67 S 249/19).

Kosten für Rauchwarnmelder bleiben nicht umlagefähig

Nicht wenige Vermieter sind der Ansicht, die Kosten für die Beschaffung und Installation von Brandmeldern auf ihre Mieter umlegen zu können. Doch diverse Gerichte haben mit ihren Urteilen klargestellt, dass dies eine Sache der Vermieter ist. Zuletzt hat das Landshuter Amtsgericht am 05.12.2019 (Az.: 3 C 1511/19) deutlich gemacht, dass diese Kosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Allerdings teilten die Richter mit, dass durchaus die Möglichkeit einer Modernisierungsmieterhöhung besteht.

Beim Bau eines großen Mobilfunkmastes sind Abstandsflächen einzuhalten

Wegen seiner optischen Dominanz gegenüber Grundstücken der Nachbarschaft kann von einem sehr hohen und breiten Mobilfunkmast eine gebäudeähnliche Wirkung ausgehen. Deshalb muss der Mast zu Nachbargebäuden die nach der Bauordnung notwendigen Abstandsflächen einhalten. So lautet das Urteil des Oberverwaltungsgericht Thüringen vom 11.09.2019 (Az.: 1 KO 597/17).

Beseitigung einer unzulässigen Außentreppe bedarf Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer

Die Entfernung einer Treppe, die vom Balkon in den Garten führt, ist ein signifikanter Eingriff in die Wohnanlage, weshalb hier auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich ist. Dies gilt sogar dann, wenn ein individueller Anspruch auf Beseitigung dieser Treppe verjährt ist. Hierbei anfallende Kosten gehen zu Lasten aller Wohnungseigentümer. So lautet das Urteil des Berliner Landgericht vom 03.12.2019 (Az.: 55 S 18/19 WEG).

Bei separatem Zähler haftet Vermieter nicht für Stromkosten des Mieters

Erfasst ein eigener Zähler den Stromverbrauch einer Mietwohnung, so kommt der Stromlieferungsvertrag nicht mit dem Vermieter sondern mit dem Mieter zustande. Deshalb kann der Vermieter seitens des Versorgungsunternehmens nicht haftbar gemacht werden. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.11.2019 (Az.: VIII ZR 165/18).

Kein Schadenersatzanspruch bei gescheiterten Verhandlung zum Grundstückskauf

Zieht sich der Verkäufer eines Grundstücks aus den Vertragsverhandlungen zum Grundstücksverkauf zurück, so macht er sich dadurch nicht schadensersatzpflichtig. Aufwendungen des potentiellen Käufers, die im Vertrauen auf den Vertragsabschluss anfallen, unterliegen seinem eigenen Risiko. So lautet das Urteil des Düsseldorfer Oberlandesgericht vom 17.12.2019 (Az.: I-24 U 21/19).

Gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Kanalgebühren

Sieht es die entsprechende Gebührenordnung zum Entwässerungsgesetz vor, so muss ein Wohnungseigentümer die Gebühren für die öffentliche Kanalbenutzung gesamtschuldnerisch tragen. Es besteht keine Begrenzung der Haftung auf die eigenen Miteigentumsanteile. So lautet das Urteil des Oberverwaltungsgericht Bremen vom 23.11.2018 (Az.: 2 B 194/18).

Verschwiegener Schimmel berechtigt zum Rücktritt vom Grundstückkaufvertrag

Geht aus dem Exposé eines Maklers hervor, dass der Keller trocken sei, so hat der Erwerber eines Grundstücks bei Falschangabe das Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag. Denn in diesem Fall liegt ein Sachmangel vor, zumal es sich bei einem Maklerexpose um die öffentliche Äußerung des Verkäufers bzw. seines Gehilfen handelt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.01.2018 (Az.: V ZR 256/16) entschieden.

Fortführung pflichtwidrigen Verhaltens durch Wohnungseigentümer macht Abmahnung entbehrlich

Soll einem Wohneigentümer aufgrund pflichtwidrigen Verhaltens das Wohneigentum entzogen werden, so setzt dies grundsätzlich eine Abmahnung voraus. Wird das pflichtwidrige Verhalten allerdings im Rahmen eines Entziehungsverfahrens fortgesetzt, so ist eine Abmahnung entbehrlich. Denn der Zweck der Abmahnung kann in einem derartigen Fall nicht erreicht werden. So lautet der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 25.01.2018 (Az.: V ZR 141/17).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall fand im Oktober 2015 eine Versammlung der Eigentümer einer Wohnanlage statt. Im Rahmen dieser Eigentümerversammlung wurde entschieden, dass einem Wohnungseigentümer das Eigentum entzogen werden solle. Dies deshalb, weil der Eigentümer zahlreiche Übergriffe auf die Hausverwaltung sowie andere Eigentümer verübt hatte. Hinzukam ein Zahlungsrückstand aus der Jahresabrechnung 2014 und dem Wirtschaftsplan 2015. Mit ihrer Klage vor dem Wiesbadener Amtsgericht wollen die Wohneigentümer erreichen, dass der pflichtwidrig handelnde Eigentümer seine Wohnung veräußere.

Klage auf Entziehung wird abgewiesen

Am 08.09.2016 wies das Amtsgericht die Klage ab. Daraufhin gingen die Kläger vor dem Landgericht Frankfurt am Main in Berufung. Doch auch in zweiter Instanz hatte die Klage keinen Erfolg. Mit der Begründung, dass es an einer für die Entziehung des Eigentums notwendigen Abmahnung fehle, lehnte das Landgericht die Klage am 28.04.2017 (Az.: 2-12 S 158/16) ab. Auch diese Entscheidung wollten die Kläger nicht hinnehmen, weshalb sie vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe eine Nichtzulassungsbeschwerde einlegten. Hierbei wurde angeführt, dass der beklagte Wohneigentümer sein pflichtwidriges Verhalten seit der Klageerhebung fortgesetzt habe. Unter Androhung von Gewalt habe er etwa den Hausmeister dazu gezwungen, den Hof zu verlassen. Ferner habe er einen Müllsack vor dem Hausmeister entleert und diesen anschließend dazu aufgefordert, diesen wegzuräumen. Auch sei der Hausmeister geschubst worden.

Abmahnung nicht mehr erforderlich

Der BGH gab der Klage der Wohnungseigentümer statt. Gemäß § 18 Abs. 1 WEG müsse der Entziehung von Wohneigentum zwar eine Abmahnung vorausgehen. Das Landgericht habe jedoch unberücksichtigt gelassen, dass der Beklagte sein pflichtwidriges Verhalten auch nach Klageerhebung fortgesetzt habe. Aus diesem Grund sei eine Abmahnung nicht länger erforderlich. Aufgrund der Klage hätte dem Beklagten klar sein müssen, dass die Kläger sein Verhalten nicht länger dulden und zum Anlass einer Eigentumsentziehung nehmen würden. Eine Abmahnung habe nach Auffassung des BGH den Zweck, dem Beklagten sein fehlerhaftes Verhalten vor Augen zu führen und ihm die Chance zu einer Änderung seines Verhaltens zu geben. Doch in dem hier verhandelnden Fall hat der Beklagte zum Ausdruck gebracht, dass er sein pflichtwidriges Verhalten nicht ändern werde. Der BGH stufte den Beklagten als "Störenfried" ein und somit als jemanden, der nicht nur grob pflichtwidrig handelt, sondern überdies auch böswillig ist.

Hessen muss aufgrund unwirksamer Mietpreisbremse nicht haften

Trotz der Erlassung einer unwirksamer Mietpreisbegrenzungsverordnung können Mieter im Wege der Amtshaftung nicht gegen das Land Hessen vorgehen. Ausgeschlossen seien auch Entschädigungsansprüche aufgrund des enttäuschten Vertrauens in der Gültigkeit der Mietpreisbremse. Weil deren Wirksamkeit seitens der rechtswissenschaftlichen Literatur sowie Gerichten sehr schnell angezweifelt worden sei, habe in die Verordnung kein Vertrauen aufgebaut werden können. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 13.02.2020 (Az.: 1 U 60/19) entschieden.

Sachverhalt

Im Mittelpunkt des hier zugrunde liegenden Falls zwischen dem Land Hessen und einigen Mietern stand einmal mehr die Mietpreisbremse. Im Jahr 2015 hatte das Land die Stadt Frankfurt zum großen Teil als angespannten Wohnungsmarkt definiert und die Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen. Demnach dürfe ein Vermieter in einem solchen Gebiet im Rahmen einer Nachvermietung lediglich eine Miete verlangen, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liege. Einige Mieter stützten sich auf diese Verordnung und forderten ihren Vermieter zur Herabsetzung der Miete sowie zu Rückzahlungen auf. Doch wie der BGH mit Urteil vom 17.07.2019 (Az.: VIII ZR 130/18) entschied, ist die hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam, weil die zu veröffentlichende Begründung beim Erlass der Verordnung gefehlt habe. Schließlich erhoben die Mieter Klage auf Rückerstattung und Herabsetzung ihrer Miete.

Unwirksame Mietpreisbremse macht Klage unwirksam

Das Frankfurter Landgericht wies die Klage ab und begründete seine Entscheidung damit, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam sei. Daraufhin verlangte das klagende Unternehmen, welches sich die Rechte der Mieter abtreten ließ, aufgrund der Unwirksamkeit der Mietpreisbremse Schadenersatz vom Land Hessen. Das Unternehmen wirft der Beklagten vor, eine unwirksame Mietpreisbremse beschlossen zu haben. Dies stelle aus seiner Sicht eine Amtspflichtverletzung dar. Weil die Mietpreisbegrenzungsverordnung als unwirksam erachtet wurde, sei den Mietern ein Schaden entstanden. Schließlich könnten sie die überhöhten Mieten nicht zurückfordern.

Schadenersatzanspruch aus Vertrauensschutz besteht nicht

Die Berufung vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main hatte keinen Erfolg. Die Richter erklärten, dass ein Amtshaftungsanspruch aufgrund fehlerhafter Gesetzgebung im Allgemeinen nicht besteht. Weil die gesetzgebenden Organe insbesondere Allgemeinwohlinteressen verfolgen, bestehe gegenüber den von den Gesetzen betroffenen Bürgern keine unmittelbare Amtspflicht. Die Mietpreisbremse stelle auch keinen Ausnahmefall dar, wonach eine Verordnung lediglich eine konkrete Person treffe. Nach Ansicht der Richter stehe dem klagenden Unternehmen auch kein Schadenersatz aufgrund enttäuschten Vertrauens zu. Eine Prüfung, inwiefern eine derartige Entschädigung überhaupt in Betracht komme, bedarf es gemäß Urteilsbegründung nicht. Denn in dem hier verhandelnden Fall hatten gerichtliche Verfahren sowie die rechtswissenschaftliche Literatur bereits früh Zweifel an der Gültigkeit der Mietpreisbremse in Hessen erhoben. Insofern war ein Vertrauen auf die Gültigkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung nicht gerechtfertigt.

Verwertungskündigung einer Mietwohnung setzt hohe Anforderungen voraus

Möchte der Vermieter einer Wohnung den Mietvertrag kündigen, weil er nur so seine Immobilie veräußert bekommt, so müssen hierfür hohe Anforderungen erfüllt werden. Dies hat das Landgericht Osnabrück mit Urteil vom 29.01.2020 (Az.: 1 S 117/19) präzisiert.

Schlagzeugspieler muss in Wohnung Ruhezeiten beachten

Dem Bewohner einer Wohnung kann das Spielen von Instrumenten nicht gänzlich untersagt werden, wird hierbei schließlich das Grundrecht auf freie Entfaltung tangiert. Kollidiert dieses Grundrecht allerdings mit dem Interesse anderer Bewohner auf möglichst ungestörte Ruhe, so kann das Schlagzeugspielen auf ganz bestimmte Zeiten beschränkt werden. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 28.06.2018 (Az.: 484 C 14424/16 WEG) entschieden.

Keine Baumfällung bei Einhaltung von Abstandsregelungen

Landen Laub, Blütenkätzchen sowie Samen grenznaher Birken auf dem Grundstück des Nachbarn, so hat dieser kein Anspruch auf Laubrente oder Baumfällung. Dies gilt zumindest dann, wenn die landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten gelten. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.09.2019 (Az.: V ZR 218/18) hervor.

Bewohner muss Lärm aus einer Mehrzweckhalle dulden

Veranstaltungen in einer Mehrzweckhalle, welche genehmigt sind und in der Nacht stattfinden, verursachen für die in einem allgemeinen Wohngebiet lebenden Nachbarn keine unzumutbare Lärmbelästigung. Denn zugelassene Veranstaltungen verstoßen nicht zu Lasten der Bewohner gegen das Gebot der Rücksichtnahme. So lautet das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom 22.11.2019 (Az.: 1 A 10554/19.OVG).

Keine Entschädigung vom Nachbar für verursachten Wasserschaden

Für einen Wasserschaden, der durch eingedrungenes Wasser aus der darüber liegenden Wohnung verursacht wurde, besteht gegenüber dem Nachbar kein Anspruch auf Schadenersatz. Denn durch die mietvertraglichen Ansprüche gegen den Vermieter ist der geschädigte Mieter bereits ausreichend abgesichert. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 07.09.2018 (Az.: 10 U 8/18) hervor.

Eigenbedarf entfällt bei temporärem Umzug nicht

Zieht eine Person temporär in eine Ersatzwohnung um, so bleibt ihr Eigenbedarf an einer bisherigen Wohnung hierdurch unberührt. Ausschlaggebend ist nämlich die Absicht zur weiteren Nutzung der Wohnung. So lautet das Urteil des Landgerichts München I vom 10.07.2019 (Az.: 14 S 15871/18).

Kosten für Sicherheits- und Wachdienst sind nicht immer umlagefähig

Wird zur überwiegenden Überwachung eines zu einer Wohnanlage gehörenden öffentlichen Parks ein 24-Stunden Sicherheits- und Wachdienst durch den Vermieter engagiert, so können die hierfür anfallenden Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Denn hierbei komme der Mietsache nichts zu Gute. Dies hat das Münchener Landgericht I mit Urteil vom 17.04.2019 (Az.: 14 S 15269/18) entschieden.

Anspruch des Mieters auf Erneuerung des alten Teppichbodens

Ist ein Teppichboden bereits zehn Jahre alt, so hat ein Wohnungsmieter einen Anspruch auf Erneuerung des Teppichs. Fordert der Mieter seinen Vermieter auf, die Kosten für einen eigenmächtigen Austausch des Teppichs zu übernehmen, so ist kein Abzug "neu für alt" vorzunehmen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 07.03.2018 (Az.: 64 S 184/17).

Vermieter muss auch Mangelursache beseitigen

Neben der Beseitigung des Mangels kann ein Vermieter auch dazu verpflichtet sein, dessen Ursache zu beheben. Dies ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Maßgeblich dabei ist neben den Kosten für die Ursachenbeseitigung auch die Wahrscheinlichkeit eines erneuten Auftretens des Mangels. So lautet das Urteil des Bremer Landgerichts vom 05.09.2018 (Az.: 1 S 281/17).

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