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Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Dauerhafte Überlassung einer Wohnung an Angehörige stellt Untervermietung dar

In einer Wohnung dürfen zwar selbst erwachsene nahe Familienangehörige des Mieters leben. Verlässt der Mieter die Mietwohnung aber dauerhaft sowie endgültig, stellt die Überlassung der Mietwohnung an Angehörige eine genehmigungspflichtige Untervermietung dar. Hat der Vermieter hierzu keine Genehmigung erteilt, so steht diesem ein Recht auf ordentliche Kündigung zu. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 18.04.2018 (Az.: 65 S 16/18).

Mietminderung wegen Geruchsbelästigung durch defektes Küchenrohr zulässig

Kommt es wiederholt zu einer Geruchsbelästigung wegen eines defekten Leitungsrohres in der Küche, so kann ein Mieter die Minderung seiner Miete um 10 Prozent verlangen. Dies gilt zumindest dann, wenn sich die unangenehmen Gerüche in der gesamten Wohnung ausbreiten. So lautet das Urteil des Landgerichts Berlin vom 01.03.2018 (Az.: 67 S 342/17).

Ehemann muss Maklerprovision trotz Vertragsabschluss durch Ehefrau zahlen

Wird zwischen einem Immobilienmakler und einem Ehemann ein Maklervertrag abgeschlossen, so kann der Makler seine Provision auch dann vom Ehemann ersetzt verlangen, wenn der Kaufvertrag über das Haus mit dessen Ehefrau zustande gekommen ist. Dies geht aus einer Entscheidung des Tübinger Landgerichts vom 12.01.2017 (Az.: 7 O 156/16) hervor.

Verwaltungskostenpauschale neben Grundmiete ist unwirksam

Wird im Mietvertrag mittels einer Klausel vereinbart, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale zusätzlich zur Grundmiete zu bezahlen hat, so ist diese unwirksam. Daher kann der Mieter die Rückerstattung der geleisteten Pauschale verlangen. Dies geht aus einem Urteil des Berliner Landgerichts vom 12.10.2017 (Az.: 67 S 196/17) hervor.

Geringfügige Terrassenerweiterung ist von Wohnungseigentümergemeinschaft zu dulden

Möchte ein Wohnungseigentümer seine Terrasse geringfügig erweitern, so bedarf dies nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Denn diese Maßnahme stellt keine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes dar. Bei einer 2 Meter tiefen Terrasse ist im Falle einer Erweiterung um 60 cm von einer Geringfügigkeit auszugehen. Nachteilig beeinträchtigt werden die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht. So lautet das Urteil des Esslinger Amtsgerichts vom 27.09.2017 (Az.: 1 C 783/17 WEG).

Vermieter hat für überlassene Einbauküche keine Instandhaltungspflicht

Wird dem Mieter per Mietvertrag die Nutzung einer Einbauküche überlassen, so trifft dem Vermieter keine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Lediglich bei vermieteten Gegenständen ist er zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Neukölln vom 14.11.2017 (Az.: 18 C 192/17).

Für eine Kautionsrückzahlung dürfen keine Forderungen des Vermieters bestehen

Mit Urteil vom 13.03.2018 (Az.: 425 C 5350/17) hat sich das Amtsgericht Dortmund zum Anspruch auf die Rückzahlung einer Kaution im Mietrecht geäußert. Danach wird ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit bei der Wohnraummiete erst dann fällig, wenn dem Vermieter aus dem Mietvertrag keine Forderungen mehr zustehen.

Einsichtsrecht und Kostentragungspflicht für Kopien von Mieterbelegen

Wünscht der Mieter einer Wohnung Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung zu nehmen und verschickt der Vermieter daraufhin unaufgefordert Kopien, so darf dieser die hierbei anfallenden Kosten nicht in Rechnung stellen. Ein derartiger Anspruch besteht nur dann, wenn der Mieter den Versand der Kopien explizit verlangt. So hat das Amtsgericht Bingen am 18.01.2016 (Az.: 21 C 197/15) entschieden.

Kündigung wegen mangelnder Zustimmung zu Modernisierungsmaßnahmen erfordert Mahnung

Lässt ein Mieter die fristgebundene Aufforderung seines Vermieters zur Erklärung der Duldungsbereitschaft unbeantwortet, so darf er nicht auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verklagt werden. Möglich ist dies erst dann, wenn der Mieter die Frist zur Erklärung der Duldungsbereitschaft hat verstreichen lassen und der Vermieter gemahnt hat. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 25.01.2018 (Az.: 67 T 9/18).

Modernisierung auf aktuellen Stand ist durch Mieter zu dulden

Wird eine Wohnung über Jahrzehnte nicht saniert, können auf einen Schlag gleich mehrere Arbeiten fällig werden. So etwa der gleichzeitige Einbau einer Isolierverglasung, Zentralheizung, dreiadriger Stromkabel, eines Außenaufzugs sowie der Anbau eines Balkons. Dies kann wiederum zu einer erheblichen Mieterhöhung führen. Das Münchener Amtsgericht hat mit Urteil vom 09.12.2016 (Az.: 453 C 22061/15) entschieden, dass diese Maßnahmen vom Mieter zu dulden sind. Als Luxussanierung der bis dahin mit Gasöfen beheizten Wohnung sind die anstehenden Änderungen nicht anzusehen.

Pflichten von Grundstückseigentümern bei hochgewachsenen Hecken und geschädigten Bäumen

Um die Sicherheit und den Eigentumsschutz von Nachbarn nicht zu gefährden, obliegen dem Grundstückseigentümer diverse Pflichten. Unter anderem hat dieser sicherzustellen, dass von seinen Bäumen kein Astabbruch oder gar Baumsturz droht. Dies hat das Hamburger Landgericht mit Urteil vom 04.02.2016 (Az.: 304 O 247/13) entschieden. Allerdings ist er nicht verpflichtet, für einen Rückschnitt seiner Hecken im Winter oder für deren Pflege- oder Formschnitte zu sorgen. Dies hat das Freiburger Landgericht am 07.12.2017 (Az.: 3 S 171/16) klargestellt.

Wohnungskäufer muss bei Schlüsselverlust Kosten für neue Schließanlage tragen

Kommt dem Mieter eines Voreigentümers der Schlüssel abhanden und beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch der Schließanlage, so müssen die hierfür anfallenden Kosten vom neuen Eigentümer der Wohnung übernommen werden. Dies hat das Hamburger Landgericht mit Urteil vom 10.03.2016 (Az.: 318 S 79/15) entschieden.

Eigenmächtig errichtetes Gartenhaus ist aus optischen Gründen zu entfernen

Ist eine Wohnanlage mit einem Garten ausgestattet, so bedarf die Errichtung eines Gartenhauses der Zustimmung aller Wohneigentümer. Ein einzelner Miteigentümer darf demzufolge nicht alleine darüber befinden. Schließlich verändert ein wuchtiges Holzhaus das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage deutlich. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 14.02.2018 (Az.: 484 C 22917/16 WEG) entschieden.

Nachbar nicht zur Beseitigung einer Luftwärmepumpe verpflichtet

Luftwärmepumpen, die ein Abstand von unter drei Metern zum Grundstück des Nachbarn aufweisen, müssen nicht entfernt werden. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Baurechts, zumal Abstandsflächen durch "eingehauste" Luftwärmepumpen nicht eingehalten werden müssen. So lautet das Urteil des Münchener Oberlandesgericht vom 11.04.2018 (Az.: 3 U 3538/17).

Zwangsweise Verkauf einer Eigentumswohnung aufgrund Messie-Syndroms rechtens

Schätzungsweise 1,8 Millionen Menschen in Deutschland leiden unter dem Messie-Syndrom. Dieses beschreibt schwerwiegende Defizite in der Fähigkeit, in den eigenen vier Wänden für Ordnung zu sorgen und Alltagsaufgaben zu organisieren. Führt dieses Syndrom dazu, dass erforderliche Arbeiten in der Wohnung, wie das Ablesen der Heizkörper oder der Austausch von Fenstern unmöglich werden, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft den Zwangsverkauf der Eigentumswohnung verlangen. So das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 06.04.2016 (Az.: 318 S 50/15).

Mietpreisbremse in Hessen ist unwirksam

In der Vergangenheit haben bereits Gerichte in Hamburg sowie Bayern die mangelhafte Umsetzung der Mietpreisbremse betont. Das Landgericht Berlin hat diese zuletzt sogar für verfassungswidrig erklärt. Nun hat auch das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.03.2018 (Az.: 2-11 S 183/17) entschieden, dass die Mietpreisbremse in Hessen unwirksam ist. Dies deshalb, weil sie nicht ordnungsgemäß begründet wurde.

Mieter kann nicht zum Abschließen der Haustür verpflichtet werden

Mieter von Wohnungen können per Mietvertrag nicht dazu verpflichtet werden, die Haustür von innen abzuschließen. Denn diese würde im Brand- oder sonstigen Notfällen ein erhebliches Hindernis darstellen. So hat das Kölner Amtsgericht mit Urteil vom 04.01.2017 (Az.: 203 C 319/16) entschieden. Diese Entscheidung steht allerdings teilweise im Widerspruch zu früheren Urteilen.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags durch dauerhafte Störung des Hausfriedens gerechtfertigt

Wer systematisch seine Nachbarn terrorisiert, muss sich unter Umständen eine neue Bleibe suchen. Denn erklärt der Vermieter aus diesem Grund die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so muss der Mieter ausziehen. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 14.09.2017 (Az.: 418 C 6420/17) entschieden.

Eigenbedarfskündigung zu Gunsten des Schwagers nur bei besonderer Nähebeziehung rechtens

Kündigt ein Vermieter aufgrund Eigenbedarf, um seinem Schwager die Übernahme der Wohnung zu ermöglichen, so muss zwischen den beiden Personen ein besonderes Näheverhältnis vorliegen. Darüber hinaus muss die Eigenbedarfskündigung im Falle mehrerer Wohnungen sozialverträglich sein. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Gelsenkirchen vom 05.07.2016 (Az.: 210 C 88/16).

Vermieter darf Wohnung bei Mietschulden nicht eigenmächtig räumen lassen

Darf ein Vermieter im Falle des Zahlungsverzugs das Türschloss der Mietwohnung ohne Vorwarnung einfach austauschen lassen? Nein, hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 13.06.2017 (Az.: 461 C 9942/17) entschieden. Demnach ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter wieder den Zugang zur Wohnung zu verschaffen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Anbohren einer Wasserleitung berechtigt nicht zur Kündigung des Mietvertrags

Bohrt ein Freund des Mieters in einer zu Wohn- und Geschäftszwecken gemieteten Wohnung versehentlich ein Wasserrohr an, so darf der Vermieter dies nicht zum Anlass nehmen, um dem Mieter fristlos zu kündigen. Denn ein derartiger Reparaturschaden ist kein Grund, dem Mieter die Kündigung zu erklären. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit einem Urteil vom 08.03.2017 (Az.: 424 C 27317/16) entschieden.

Bei Schönheitsreparaturen sind Farbwünsche des Mieters zu berücksichtigen

Muss ein Vermieter im Rahmen seiner Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen die Wohnung neu streichen, so hat er die Farbwünsche des Mieters zu beachten. Nachteile erleidet der Wohnungseigentümer hierdurch nicht, zumal Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin verpflichtet sind, extreme Farben wieder beseitigen zu lassen. So lautet das Urteil des Bremer Landgerichts vom 18.05.2017 (Az.: 1 S 37/17).

Bundesgerichsthof stärkt Mietern bei hohen Energierechnungen den Rücken

Ist es möglich, dass sich der abgerechnete Stromverbrauch eines gewöhnlichen Haushalts plötzlich verzehnfacht? Oder aus welchem Grund sollen Mieter eines Mehrfamilienhauses auf einmal knapp die Hälfte der Heizenergie verbraucht haben, obwohl die Wohnung lediglich 13 Prozent der Gesamtfläche ausmacht? Mit diesen Fragen hat sich der Bundesgerichtshof in Karlsruhe im Rahmen zweier Urteile vom 07.02.2018 (AZ.: VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17) beschäftigt.

AG Frankfurt: Auch bei unberechtigter Weitervermietung darf neuer Mieter bleiben!

Vermietet der Vermieter eine Wohnung neu, nachdem er dem alten Mieter gekündigt hat, und stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Kündigung unwirksam ist und dem alten Mieter der unmittelbare Besitz an der Wohnung wieder einzuräumen wäre, berechtigt dies den Vermieter dennoch nicht zu einer Kündigung gegenüber dem neuen Mieter.

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