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Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
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Mieter hat nach Auszug auch bei unberechtigter Kündigung kein Schadenersatzanspruch

Wird eine unberechtigte Kündigung ausgesprochen, so kann dies den Vermieter zum Schadenersatz verpflichten. Das setzt jedoch voraus, dass der Mieter nicht erkennt oder erkennen musste, dass kein Kündigungsrecht besteht. Bleibt eine sorgfältige Prüfung des Kündigungsrechts durch den Mieter aus, muss der Vermieter wegen einer schuldhaften Vertragsverletzung keine Schadenersatzforderungen befürchten. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 16.12.2016 (Az.: 411 C 45/16).

Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung muss dargelegt werden

Immer wieder melden Vermieter einen Eigenbedarf an und kündigen daraufhin das Mietverhältnis. Doch was gilt, wenn eigentlich der Hausmeister die Wohnung beziehen sollte und stattdessen eine Familie einzieht? In diesem Fall mangelt es an einer stimmigen Begründung und es ist von einem vorgetäuschten Bedarf auszugehen, der den ehemaligen Mieter zur Forderung von Schadenersatz berechtigt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.03.2017 (Az.: VIII ZR 44/16) entschieden.

Bohrlöcher und das Anlehnen einer Leiter verletzen Nachbarrecht

Wer ohne zu fragen seine Leiter an die Dachrinne der Immobilie nebenan lehnt, verstößt gegen das Eigentumsrecht des Nachbarn. Ebenso dürfen ohne Einwilligung auch keine Löcher in die Außenfassade des Nachbargebäudes gebohrt werden. Dies hat das Amtsgericht München in seinem Urteil vom 12.01.2017 (Az.: 233 C 29540/15) klargestellt.

Immobilienverkäufer muss über länger zurückliegenden Marderbefall nicht aufklären

Wird ein Haus veräußert, in dem sich Marder eingenistet haben, so muss der Hausbesitzer den Käufer hierüber in Kenntnis setzen. Andernfalls verstößt der Immobilienverkäufer gegen seine Offenbarungspflichten. Liegt der Befall mit den Raubtieren jedoch viele Jahre zurück, muss über die Marderschäden nicht aufgeklärt werden. Demzufolge kann der neue Immobilienbesitzer auch keine Schadenersatzansprüche geltend machen. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 13.02.2017 (Az.: 22 U 104/16) entschieden.

Mietvertraglich vereinbarte Abstandszahlung kann unzulässige Vertragsstrafe darstellen

Treffen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung, wonach der Mieter im Falle einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses eine Abstandszahlung zu entrichten hat, so ist diese nicht grundsätzlich wirksam. So muss die Vereinbarung zwingend Angaben darüber enthalten, welche Vermögenseinbußen der Vermieter hierdurch auszugleichen gedenkt. Sollten diese Angaben fehlen, so ist von einer unzulässigen Vertragsstrafe auszugehen. So lautet das Urteil des Dresdener Amtsgerichts vom 26.01.2017 (Az.: 142 C 2327/16).

Grundmiete zuzüglich Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist rechtens

Sieht ein Mietvertrag über eine Wohnung neben der Miete sowie der Betriebskostenvorauszahlungen auch einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vor, kann der Mieter dies nicht beanstanden. Dieser Zuschlag stellt einen Bestandteil der Miete dar und soll lediglich auf die interne Kalkulation des Vermieters hinweisen. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2017 (VIII ZR 31/17).

Kosten für Winterdienst und Grünpflege öffentlicher Flächen sind nicht umlegbar

Die Kosten für Winterdienst, Freiflächen, Grünpflege sowie Spielplätze darf ein Vermieter dann nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn die Allgemeinheit diese Flächen frei nutzen darf. Hierbei ist es völlig unerheblich, ob der Vermieter aufgrund behördlicher Anweisung zur Öffnung der Flächen für die Öffentlichkeit verpflichtet wurde. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 16.11.2016 (Az.: 11 C 141/16).

Zugang der Nebenkostenabrechnung bei unbekannt verzogenem Mieter

Im Falle einer verspätet zugegangenen Nebenkostenabrechnung trifft den Vermieter ein Verschulden, wenn er nicht innerhalb der gesetzlich geregelten Abrechnungsfrist nicht alles unternimmt, um die neue Adresse des Mieters in Erfahrung zu bringen. Dies gilt vor allem dann, wenn im Rückgabeprotokoll die Handynummer des Mieters sowie die Anschrift des Mietvereins angegeben waren. Andernfalls besteht auf eine Nachzahlung der Nebenkosten kein Anspruch mehr. So lautet das Urteil des Kölner Amtsgerichts vom 11.03.2016 (Az.: 208 C 495/15).

Haustürgeschäft über die Entrümpelung einer Mietwohnung kann widerrufen werden

Erscheinen Mitarbeiter einer Entrümpelungsfirma auf Veranlassung des Vermieters samstags ohne Vorankündigung in der Wohnung des Mieters und wird hierbei mündlich ein Entrümpelungsvertrag geschlossen, ist von einem widerrufbaren Haustürgeschäft auszugehen. Demzufolge kann der Vertrag durch den Mieter widerrufen werden. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 24.01.2017 (Az.: 18 S 318/15).

AG Brandenburg: Vermieter muss Lärmbelästigung durch den Mieter nachweisen!

Das Amtsgericht hatte nach erfolgter außerordentlicher Kündigung wegen Lärmbelästigungen zur Nachtzeit über einen Räumungsantrag zu entscheiden und wies die Klage ab, da der Kläger trotz Vorlage von Lärmprotokollen nicht nachweisen konnte, dass die Störungen tatsächlich auch durch den Beklagten erfolgten.

Verweigerung der Mängelbesichtigung durch Verwalter berechtigt zur fristlosen Kündigung

Mieter sollten grundsätzlich ein gewisses Maß an Kooperationsbereitschaft aufbringen. Das gilt vor allem dann, wenn Mängel an der Wohnung angezeigt werden, die beseitigt werden sollen. Denn ein Vermieter darf das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter dem Hausverwalter trotz Abmahnung wiederholt die Begutachtung der Mängel verweigert. Mit Urteil vom 08.12.2016 (Az.: 3 C 190/16) hat das Amtsgericht Berlin Pankow/Weißensee klargestellt, dass ein Vermieter zur Besichtigung behaupteter Mängel berechtigt ist.

Silberfischchen in der Eigentumswohnung stellen keinen Mangel dar

Erwerber gebrauchter Eigentumswohnungen können nicht erwarten, dass die Wohnung vollkommen frei von Silberfischchen ist. Denn ein Grundbestand von Silberfischchen ist bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie nicht ungewöhnlich. Dies allein begründet keinen Mangel. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 12.06.2017 (Az.: 22 U 64/16) bekanntgegeben.

Strukturheizkörper und wandhängendes WC wirken im Gegensatz zu kleinem Fahrradabstellraum wohnwerterhöhend

Ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer sowie ein wandhängendes WC stellen wohnwerterhöhende Merkmale dar. Für einen abschließbaren Fahrradabstellraum gilt dies hingegen nur dann, wenn dieser nicht zu klein ausfällt. Vom Bad ausgehende Geräusch- und Geruchsbelästigungen führen dagegen ebenso wenig zu einer Wohnwertminderung, wie ein innenliegendes Badfenster. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 02.03.2017 (Az.: 67 S 375/16).

Mietminderung erfordert nach erfolgloser Mängelbeseitigung eine erneute Mängelanzeige

Wurden Beseitigungsmaßnahmen durchgeführt und besteht der Mietmangel dennoch fort, so kommt eine Minderung der Mieter nur dann in Betracht, wenn der Mieter den Mangel erneut anzeigt. Unterlässt er dies, so besteht das Minderungsrecht nicht weiter fort. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 22.07.2016 (Az.: 63 S 237/15) entschieden.

Musik ist nicht als Lärm einzustufen

Kinder, die in den eigenen vier Wänden regelmäßig Musikinstrumente spielen, dürfen dies auch weiterhin tun. Ein Unterlassungsanspruch aufgrund unerlaubten Lärms kommt in der Regel nicht in Frage. Dies gilt selbst dann, wenn hierdurch gelegentlich die Nachbarn in ihrer Mittagsruhe gestört werden. So lautet das Urteil des Münchener Amtsgerichts vom 16.06.2017 (Az.: 171 C 14312/16).

Aufwendungen für regelmäßige Graffitientfernung als Betriebskosten umlegbar

Müllabfuhr, Wasser, Grundsteuer, Gebäudeversicherung: Bestimmte Ausgaben für eine Wohnung oder ein Haus darf der Vermieter von seinen Mietern zurückholen. Um welche Positionen es sich hierbei genau handelt, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Doch fallen auch die Aufwendungen für die Entferung von Graffiti an der Fassade unter die Betriebskosten? Mit Urteil vom 01.03.2017 (Az.: 6 C 54/16) hat das Amtsgericht Berlin-Neukölln entschieden, dass die Kosten für eine regelmäßige Graffitibeseitigung dann als Betriebskosten anzusehen sind, wenn diese vom Mieter über Jahre hinweg übernommen wurden.

Verwalter muss gegenüber WEG für fehlerhafte Jaresabrechnung haften

Erstellt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine falsche Jahresabrechnung, ist er den Eigentümern gegenüber zum Schadenersatz verpflichtet. Allerdings setzt dies grundsätzlich die Bestimmung einer Frist zur Nachbesserung voraus. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 26.08.2016 (Az.: 55 S 12/16 WEG).

Grenzüberschreitende Wärmedämmung ist bei Neubauten nicht zulässig

Wer sein Haus unmittelbar an die Grundstückgrenze baut, sollte vorab genügend Platz für die Wärmedämmung vorsehen. Ragt nämlich eine nachträglich angebrachte Dämmschicht über die eigene Grundstücksgrenze, muss sie vom Nachbarn nicht geduldet werden. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt werden sollen. Eine Duldungspflicht besteht nämlich lediglich bei Bestands- und nicht bei Neubauten. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.06.2017 (Az.: V ZR 196/16).

Bei erheblichem Leerstand muss geeigneter Verteilungsmaßstab für Mietnebenkosten gewählt werden

Ein Vermieter darf die Warmwasser- und Heizkosten nicht entsprechend eines Maßstabs von 60 Prozent Verbrauchskosten sowie 40 Prozent Grundkosten verteilen, wenn in dessen Mehrfamilienhaus ein Leerstand von 68 Prozent vorherrscht. Angesichts dieses signifikanten Leerstands darf der Mieter verlangen, dass die Verbrauchskosten auf 50 Prozent herabgesetzt werden. Dies hat das Amtsgericht Arnstadt mit Urteil vom 23.02.2017 (Az.: 1 C 157/16) entschieden.

Mietgebühren für Rauchwarnmelder nicht auf Mieter umlegbar

Mietet ein Vermieter Rauchwarnmelder an, so kann er die Kosten für deren Wartung nicht als Betriebskosten auf den Mieter abwälzen. Ist zudem der Mieter für die Wartung zuständig, so ist eine Umlage von Wartungskosten nicht möglich. So lautet das Urteil des Dortmunder Amtsgerichts vom 30.01.2017 (Az.: 423 C 8482/16).

Untermietverhältnis schließt Familienmitglieder nicht aus

Verstirbt eine Mieterin, so tritt die mit ihr in der Wohnung lebende Tochter in das Mietverhältnis ein. Dies gilt auch dann, wenn ein Untermietverhältnis zwischen Tochter und Mutter bestand. Für den Eintritt genügt es, wenn das Kind im Haushalt der verstorbenen Mieterin lebte. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 08.02.2017 (Az.: 65 S 411/15).

Mieter hat bei Kündigung wegen behördlicher Nutzungsuntersagung ein Schadenersatzanspruch

Wird einem Mieter die Nutzung der Wohnung aufgrund der Nichteinhaltung von Brandschutzvorschriften untersagt, so muss der Vermieter bei fristloser Kündigung des Mieters dessen Umzugskosten übernehmen. Unerheblich dabei ist, ob dem Vermieter wegen der Nutzungsuntersagung ebenfalls ein Kündigungsrecht zusteht. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.11.2016 (Az.: XII ZR 153/15).

Separate Kündigung eines Garagenmietvertrags nicht in jedem Fall möglich

Ein Mieter, der durch Vertrag neben einer Wohnung auch eine am Haus liegende Garage anmietet, darf von der Einheitlichkeit des Mietvertrags ausgehen. Demzufolge darf er davon ausgehen, dass weit hinten im Vertrag keine Klausel vorhanden ist, die eine separate Kündigung des Garagenmietvertragsverhältnisses regelt. Eine derartige Klausel wäre überraschend und demnach unwirksam. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Schwelm vom 16.02.2017 (Az.: 27 C 228/16).

Hundehaltung in der Mietwohnung darf nicht untersagt werden

Legt eine Klausel im Mietvertrag fest, dass die Tierhaltung grundsätzlich nicht gestattet ist, so ist diese unwirksam. Dies gilt zumindest dann, wenn die Klausel nicht individuell ausgehandelt wurde sondern als Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters zu werten ist. Dies geht aus der Hinweisverfügung des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 16.03.2017 (Az.: 7 S 8871/16) hervor.

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