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Miete und Eigenheim

490121 web R K by Thorben Wengert pixelio.de

Aktuelle Informationen zu Begründung, Durchführung und Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum sowie Finanzierung, Unterhaltung und Veräußerung von Wohneigentum.
 © Thorben Wengert / PIXELIO  

Von Dachpfannen ausgehende Blendwirkung ist hinzunehmen

Immer wieder kommt es vor, dass sich Menschen in ihren Wohnungen von der Blendwirkung der Dachpfannen eines Nachbargebäudes belästigt fühlen. Wird vom Hauseigentümer verlangt, die von seinem Dach ausgehenden Reflexionen zu unterbinden, so muss auf den konkreten Einzelfall abgestellt werden. Dabei kommt es auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen an. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 09.07.2019 (Az.: 24 U 27/18) entschieden.

Eigentümer müssen Sanierungskosten einer Dachterrasse mitunter alleine tragen

Dachgeschosswohnungen mit Terrasse gehören zu den begehrten Wohnobjekten. Wer allerdings eine solche Wohnung erwirbt, sollte die Gemeinschaftsordnung sorgfältig lesen. Ist hierin geregelt, dass die Terrasse ausschließlich ihm zum Gebrauch zur Verfügung steht und er sie Instandhalten und Instandsetzen muss, so gehen Sanierungen vollumfänglich auf seine Kosten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.05.2018 (Az.: V ZR 163/17) beschlossen.

Vertraglich abgewälzte Gartenpflege kann Recht auf Baumfällung begründen

Wird einem Grundstücksmieter die Gartenpflege mittels eines Formularmietvertrags übertragen, so kann dies das Recht zum Fällen mieterseitig störender oder schadhafter Bäume begründen. Fallen die Regelungen im Mietvertrag zur Befugnis des Mieters nämlich undeutlich aus, so muss sich dies der Vermieter anlasten lassen. Dies geht aus einem Beschluss des Berliner Landgerichts vom 25.06.2019 (Az.: 67 S 100/19) hervor.

Wohnungseigentümer müssen über jeden Verwalterkandidaten abstimmen

Stellen sich gleich mehrere Verwalter zur Wahl auf, so müssen die Wohnungseigentümer über jeden abstimmen. Die Wahl darf nicht bereits deshalb abgebrochen werden, weil schon der erste Kandidat die relative Mehrheit auf sich vereint. Eine Ausnahme hiervon könne nur dann bestehen, wenn die Wohnungseigentümer lediglich eine Stimme besitzen und ein Verwalterkandidat die absolute Mehrheit erhält. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe vom 18.01.2019 (Az.: V ZR 324/17).

Vergrößerung des Balkons stellt bei kleiner Wohnung keine Modernisierung dar

Wird die Balkonfläche vergrößert, so rechtfertigt dies bei kleinen Wohnungen keine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung. Denn darin ist keine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietwohnung zu sehen. So lautet der Beschluss des Hamburger Landgerichts vom 14.02.2019 (Az.: 334 S 5/19).

Immobilienkäufer muss nicht auf gekündigte Gebäudeversicherung hingewiesen werden

Wird eine Immobilie erworben, so ist der Verkäufer nicht dazu verpflichtet, auf eine gekündigte Wohngebäudeversicherung hinzuweisen. Vielmehr muss sich der Käufer selbst um einen entsprechenden Versicherungsschutz kümmern. Dies geht aus einem Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm vom 03.12.2018 (Az.: 22 U 104/18) hervor.

Eigenbedarfskündigung setzt entsprechende Nachweise voraus

Im Mietrecht gibt es kaum etwas Konfliktträchtigeres als den Eigenbedarf. Nicht selten wird dieser als Vorwand genutzt, um sich von unliebsamen Mietern zu trennen. Das Münchener Amtsgericht hat mit Urteil vom 06.12.2018 (Az.: 422 C 14015/18) in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine wirksame Kündigung einen konkreten Nutzungs- und Überlassungswillen voraussetzt.

Klage wegen Nachbarlärm setzt vorherigen Schlichtungsversuch voraus

Fühlt sich ein Wohnungseigentümer in Nordrhein-Westfalen durch den Lärm seines Nachbarn belästigt, so ist eine Unterlassungsklage zunächst ausgeschlossen. Vielmehr muss zuvor ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden. Erst wenn dieses erfolglos geblieben ist, kommt eine Unterlassungsklage in Betracht. So lautet das Urteil des Dortmunder Landgerichts vom 11.07.2017 (Az.: 1 S 282/16).

Zugang zur Heizungsanlage vom gemeinschaftlichen Eigentum umfasst

Zugänge zu gemeinschaftlich genutzten Heizungsanlagen stellen zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Demnach darf der entsprechende Raum nicht nur über eine Eigentumswohnung betreten werden dürfen. Schließlich werde ein ständiger und ungehinderter Zugang zur Anlage hierdurch nicht sichergestellt. So lautet das Urteil des Dresdner Oberlandesgerichts vom 29.03.2017 (Az.: 17 W 233/17).

Rechtswidrige Baugenehmigung von Studentenwohnheim mit Stellplätzen

Kommt es für die Nachbarschaft infolge genehmigter Stellplätze zu unzumutbaren Lärmbelästigungen, so ist die Baugenehmigung zum Bau eines Studentenwohnheims nebst Stellplätzen rechtwidrig. Dies entschied das Oberlandesgericht Rheinland-Pfalz mit Urteil vom 23.05.2019 (Az.: 1 A 11371/18.OVG).

Für irrtümlich selbst vorgenommene Sanierung kann Wohnungseigentümer keine Erstattung verlangen

Wer eine Sanierung am Gebäude auf eigene Faust veranlasst, kann die Kosten hierfür nicht nachträglich der Eigentümergemeinschaft in Rechnung stellen. Dies gilt selbst dann, wenn irrtümlicherweise angenommen wurde, dass die Arbeiten selbst veranlasst werden müssen. Für Renovierungsarbeiten müssen die übrigen Eigentümer nur dann aufkommen, wenn sie im Voraus gemeinsam beschlossen wurden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 14.06.2019 (Az.: V ZR 254/17) entschieden.

Seniorin muss vorbereitende Arbeiten zu Instandsetzungsmaßnahmen in ihrer Wohnung dulden

Eine Mieterin, welche aufgrund undichter Fenster die Miete kürzt, muss Handwerkern sowie Vermieter den Zugang zu ihrer Wohnung gestatten, wenn dies zur Vorbereitung der Renovierungsarbeiten erforderlich ist. Ihr hohes Alter spiele dabei keine Rolle. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 13.12.2018 (Az.: 418 C 18466/18) entschieden.

Eigenbedarfskündigung wegen besonderer Härte unzulässig

Benötigen Vermieter ihre Wohnung selbst, müssen Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist zumeist ausziehen. Stellt der Auszug jedoch für sie eine besondere Härte dar, dürfen sie der Kündigung widersprechen. Dies ergeht aus dem Urteil des Berliner Landgerichts vom 12.03.2019 (Az.: 67 S 345/18). Chancen auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses haben insbesondere kranke oder alte Mieter.

Wohnungseigentümergemeinschaft für Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses nicht verantwortlich

Entsteht einem Wohnungseigentümer ein Schaden, weil ein Sanierungsbeschluss unvollständig oder nicht umgesetzt wird, so können hierfür weder die anderen Wohnungseigentümer noch die Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich gemacht werden. Vielmehr kommt eine Schadenersatzpflicht des Verwalters in Betracht. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.11.2018 (Az.: V ZR 171/17) hervor.

Kein Recht auf Mietminderung bei gelegentlichem Kinderlärm aus der Nachbarwohnung

Lachen, kreischen, hüpfen, trampeln - Kinder können auch in einer Mietwohnung für ordentlich Lärm sorgen. Dies mag für den ein oder anderen Nachbarn eine Belastung sein. Ein Grund für eine Mietminderung ist dies jedoch längst nicht immer. Denn einen MIetmangel stelle sozialadäquater Kinderlärm nicht dar. Dies hat das Berliner Landgericht mit Urteil vom 08.01.2019 (Az.: 63 S 303/17) entschieden.

Überwachung einer Wohneigentumsanlage mit Wildkamera ist unzulässig

Installieren Wohnungseigentümer auf ihrem Gelände Kameras, welche nicht nur das eigene Grundstück filmen, müssen die übrigen Nachbarn dies nicht dulden. Denn auf Gemeinschaftsflächen dürfen Anwohner nicht gefilmt werden. Hierbei spielt es nicht einmal eine Rolle, ob die Kamera überhaupt läuft. So lautet das Urteil des Amtsgerichts München vom 28.02.2019 (Az.: 484 C 18186/18 WEG).

Negative Einkünfte aus Vermietung leerstehender Wohnung steuerlich nicht absetzbar

So mancher Wohnungsbesitzer kann seine eigenen vier Wände aufgrund von rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht dauerhaft in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und für eine Vermietung verfügbar machen. In einem solchen Fall ist für die negativen Einkünfte aus der Vermietung der leerstehenden Wohnung keine steuerliche Absetzbarkeit möglich. Denn diese setzt die Absicht auf Einkünfteerzielung voraus. So lautet das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 31.01.2017 (Az.: IX R 17/16).

Hauseigentümer haftet für Schäden am Nachbargebäude

Lässt ein Hauseigentümer durch einen Handwerker Reparaturen an seiner Immobilie vornehmen und gerät aufgrund der Arbeiten das Nachbarhaus in Brand, so muss er dafür haften. Zum nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch ist er selbst dann verpflichtet, wenn er den Handwerksbetrieb zuvor sorgfältig ausgesucht hat. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 09.02.2018 (Az.: V ZR 311/16) entschieden.

Vermietern ist der Zutritt zum Haus und der Einbau von Brandmeldern zu gewähren

Ein Mieter hat keinen Anspruch darauf, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu veranlassen und die Kosten hierfür seinem Vermieter in Rechnung zu stellen. Vielmehr muss dieser dem Vermieter den Zutritt zu seinem Haus gewähren sowie den Einbau der Brandmelder dulden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Arbeiten frühzeitig angekündigt wurden. Das hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 30.08.2018 (Az.: 432 C 6439/18) entschieden.

Mauer als Einfriedung eines Wohngrundstücks kann unzulässig sein

Werden Einfriedungsmauern zur Grünerhaltung des Baugebiets durch den Bebauungsplan der Gemeinde grundsätzlich ausgeschlossen, so ist auch die ausnahmsweise Genehmigung einer Stützmauer nicht möglich. Auch dann nicht, wenn diese der Stabilisierung einer Ausschüttung auf einem Wohngrundstück dienen soll. So lautet das Urteil des Mainzer Verwaltungsgerichts vom 20.03.2019 (Az.: 3 K 615/18.MZ).

Mieter darf nach Balkonausbau erneute Anbringung der Rollläden verlangen

Stimmen Mieter an ihrer im Erdgeschoss befindlichen Wohnung dem Anbau eines Balkons lediglich unter der Voraussetzung zu, dass an dem neuen Balkonfenster-/ Balkontürelement wie zuvor ein Außenrollladen montiert wird, so muss sich der Vermieter auch daran halten. Dies gilt zumindest dann, wenn das Vorhandensein eines Außenrollladens bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart wurde. Dies hat das Münchener Amtsgericht mit Urteil vom 22.03.2019 (Az.: 473 C 22571/18) entschieden.

Kaufvertrag über Treppenlift darf widerrufen werden

Wird ein Vertrag brieflich, telefonisch oder in der eigenen Wohnung abgeschlossen, so dürfen Verbraucherinnen und Verbraucher die Bestellung von Treppenliften widerrufen. Dies gilt auch im Falle einer Individualanfertigung. So lautet der Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 08.02.2019 (Az.: 7 O 5463/18).

Keine Aufklärungspflicht des Maklers zu Steuerfragen

Hausbesitzer sollten sich vor der Veräußerung ihrer Immobilie hinsichtlich steuerlicher Folgen auch dann gründlich informieren, wenn ein Immobilienmakler eingeschaltet ist. Denn dieser ist nicht verpflichtet, den Auftraggeber im Zusammenhang mit dem vermittelten Vertrag zu steuerrechtlichen Fragen zu beraten oder diese zu prüfen. Nur ausnahmsweise sowie bei besonderer Vereinbarung kann sich etwas anderes ergeben. Dies hat der Bundesgerichtshof am 12.07.2018 (Az.: I ZR 152/17) entschieden.

Fernwärmeversorger müssen Preiserhöhungen vertraglich vereinbaren

Anbietern von Fernwärme ist es nicht erlaubt, ihre Preise einseitig zu ändern und die Kunden hierüber lediglich über eine öffentliche Bekanntmachung zu informieren. Vielmehr ist der Fernwärmeversorger dazu verpflichtet, etwaige Preiserhöhungen mit seinen Kunden vertraglich zu vereinbaren. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 21.03.2019 (Az.: 6 U 190/17) entschieden.

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