Miete & Eigenheim

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen umfassen:

Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden (an diese Stelle ist zwischenzeitlich das Reinigen der Teppichböden getreten), Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüre sowie Fenster und Außentüren von innen

Nicht umfasst sind:

Das Lackieren von Außenfenstern, Abschleifen des Parketts sowie das Auswechseln von Teppichböden.

Gesetzliche Ausgangslage

Der Mieter bezahlt Miete, für die Abnutzung der ihm überlassenen Mietsache im Rahmen des vertraglichen Gebrauchs. Der Vermieter muss dafür während der Vertragszeit die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erhalten.

Das gesetzliche Leitbild beruht auf dispositivem Recht und kann daher vertraglich zu Lasten des Mieters abgeändert werden. Die entsprechenden Regelungen stellen AGB dar, die uneingeschränkt überprüfbar sind. Nach § 307 BGB ist damit der komplette Vertragsinhalt überprüfbar, wobei auch unbedenkliche Einzelklauseln einem sog. Summierungseffekt unterliegen können, z.B. beim Zusammentreffen von wirksamen Klauseln zu den laufenden Schönheitsreparaturen mit Endrenovierungsklauseln. Dies führt zur Unwirksamkeit sämtlicher Regelungsteile, die die Schönheitsreparaturen betreffen. Nach ganz neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Frage, ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, auch darauf an, ob die Mieträume dem Mieter in renoviertem oder unrenoviertem Zustand übergeben wurden.

Endrenovierungsklauseln sind grundsätzlich unwirksam, soweit sie auf den Renovierungszustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses keine Rücksicht nehmen. Eine für sich genommen wirksame Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen wird dann unwirksam, wenn im Mietvertrag darüberhinaus eine Endrenovierungsklausel enthalten ist.

Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan durchzuführen, sind nur dann wirksam, wenn die Fristen nicht starr oder unzulässig verkürzt sind. Starr sind die Fristen dann nicht, wenn aus ihnen durch Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „im Regelfall“ erkennbar ist, dass es sich nur um Näherungswerte handelt, von denen nach oben und nach unten abgewichen werden kann, je nach tatsächlichem Zustand der Räume. Dagegen sind starre Fristenregelungen dann gegeben, wenn der Turnus „spätestens“ abgelaufen ist oder die Schönheitsreparaturen „mindestens“ durchgeführt werden müssen. Klauseln, die es dem Vermieter nach billigem Ermessen erlauben, eine Verlängerung oder Verkürzung der Fristen vorzunehmen, sind ebenso wenig starr, wie Klauseln, die dem Mieter den Einwand erlauben, dass die Schönheitsreparaturen objektiv noch gar nicht fällig sind. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, „Schönheitsreparaturen in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung ebenfalls unwirksam, weil sie den Mieter bereits im laufenden Mietverhältnis zu einer bestimmten Farbwahl verpflichtet. Der Mieter muss im laufenden Mietverhältnis aber streichen können wie er will. Gleiches gilt dann, wenn der Mieter durch die Formulierung „Weißen der Decken und Oberwände“ in seiner Farbwahl beeinträchtigt wird oder verpflichtet sein soll, die laufenden Lackierarbeiten an Fenstern und Türen nur in Weiß auszuführen. Ebenso sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, die den Mieter verpflichten, bei Änderung der Ausführungsart vorab die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Dagegen hält eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses „lackierte Holzteile in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden“ nach Auffassung der Gerichte einer Inhaltskontrolle stand, weil der Mieter nicht in seiner Ausübung des vertraglichen Gebraus gehindert ist, sondern lediglich der Zustand bei Rückgabe definiert werde. Unabhängig von einer vertraglichen Vereinbarung über die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist der Mieter verpflichtet, eine bei Vertragsbeginn in neutraler Dekoration übernommene Wohnung in einem Zustand herauszugeben, der von Mietinteressenten akzeptiert wird, da er sonst dem Vermieter Schadenersatz schuldet.

Unwirksam ist auch die sog. Fachhandwerkerklausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durch einen geeigneten Fachhandwerker durchführen zu lassen, weil ihm dadurch die Möglichkeit genommen wird, diese selbst fachgerecht auszuführen. Diese Verpflichtung ist bei kundenfeindlichster Auslegung bereits dann gegeben, wenn die Klausel anordnet, dass der Mieter „die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen hat.“ Eine Regelung, die den Mieter verpflichtet, das Parkett abzuziehen und neu zu versiegeln, ist ebenso unwirksam. Klauseln, die den Mieter verpflichten, die anteiligen Kosten der Schönheitsreparaturen, deren Fristen noch nicht abgelaufen sind, zu übernehmen, sind grundsätzlich wirksam, wobei dem Mieter nicht das Recht genommen werden darf, die Schönheitsreparaturen dennoch selbst durchzuführen, wenn er dadurch die Kosten eines Malerfachgeschäftes vermeiden will.
Lässt der Vermieter nach Mietende die Mietsache verändern, renoviert er also, so dass die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen nutzlos würden, wird der Mieter von der Verpflichtung frei. Er schuldet dann aber einen Ausgleich in Geld, der sich danach bemisst, was der Mieter aufgewendet hätte, wenn er die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung erbracht hätte.

Solange die Schönheitsreparaturen aufgrund baulicher Schäden wirtschaftlich sinnlos sind, wird die Vornahmepflicht des Mieters erst dann fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen dafür geschaffen hat. Der Schadenersatzanspruch umfasst die Kosten der Schönheitsreparaturen in Höhe der objektiv erforderlichen Renovierungskosten. Erforderlich sind daher nur die Kosten, die durch Abnutzung im Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht worden sind. Der Schadenersatzanspruch umfasst weiterhin den sog. Neuvermietungsschaden, der eingetreten sein kann, wenn der Vermieter das Objekt nicht oder nicht schnell genug weitervermieten konnte. Der Vermieter muss hier jedoch nachweisen, dass ihm eine konkrete Weitervermietungschance tatsächlich entgangen ist. Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen mangelhaft aus, haftet er dem Vermieter gegenüber ebenfalls. Die dem Vermieter entstehenden Kosten für eine Schadenbeseitigung müssen dabei jedoch höher sein, als diejenigen Kosten, die er gehabt hätte, wenn er die Schönheitsreparaturen selbst durchgeführt hätte. Es muss also eine Vergleichsrechnung aufgestellt werden.

Der Mieter hat ebenfalls einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter, wenn er die Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, obwohl er dies gar nicht musste. Hat der Mieter selbst renoviert, bemisst sich der Wert üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Ersatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung der Arbeitsleistungen aufgewendet hat oder hätte müssen. Zum Schadenersatz gehören auch die Kosten des Mieters für seine Rechtsverteidigung, wenn der Vermieter trotz entsprechenden Hinweises auf die unwirksame Renovierungsklausel auf die Durchführung beharrt. Zu beachten ist, dass der Anspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt.

Planbereich, Innenbereich oder Außenbereich

Im Falle des beabsichtigten Erwerbs eines Grundstückes wird es für den Käufer in der Regel von maßgeblicher Bedeutung sein, ob und falls ja, in welchem Umfang sich auf dem Grundstück das gewünschte Baurecht verwirklichen lässt. Dabei muss zunächst immer geprüft werden, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Bei einem Bebauungsplan handelt es sich um eine Satzung der Gemeinde, welche verbindlich vorgibt, ob und in welchem Umfang das Grundstück bebaubar ist. Es muss also zunächst bei der Gemeinde angefragt werden, inwiefern ein entsprechender Bebauungsplan existiert. Dies kann ggf. alternativ auch durch eine Internetrecherche auf der Homepage der Gemeinde bzw. des Landkreises, in dem sich die Gemeinde befindet, erfolgen. Soweit sich herausstellen sollte, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt muss der Bebauungsplan in einem nächsten Schritt daraufhin überprüft werden, inwiefern der Bebauungsplan die gewünschte Bebauung ohne dem Erfordernis von Befreiungen oder Ausnahmen von den Vorgaben des Bebauungsplans gewährt. Nur soweit die gewünschte Bebauung den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht, kann darauf vertraut werden, dass das gewünschte Bauvorhaben auch realisiert werden kann.

Sollte dagegen für das einschlägige Grundstück kein Bebauungsplan bestehen, muss in einem nächsten Schritt geprüft werden, inwiefern das Grundstück im Innenbereich oder im Außenbereich liegt. Eine Innenbereichslage liegt nur dann vor, soweit sich das Grundstück innerhalb eines Bebauungszusammenhangs befindet und dieser Bebauungszusammenhang auch ein gewisses Gewicht (also einen gewisse Anzahl von Wohnhäusern oder sonstigen Gebäuden, die dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen) aufweist. Sollte dies der Fall sein, so richtet sich das Baurecht nach dem in der Umgebung vorhandenen Baurecht. Sollte dagegen an der Innenbereichslage Zweifel bestehen, ist zu befürchten, dass das gewünschte Bauvorhaben sich dann in der eventuell gegebenen Außenbereichslage gar nicht realisiert werden kann. Denn der Außenbereich des Grundstücks ist grundsätzlich von allen Bauvorhaben freizuhalten. Realisiert werden können im Außenbereich allenfalls so genannte privilegierte Vorhaben. Dies sind Vorhaben, die auf eine Außenbereichslage angewiesen sind, sowie z. B. landwirtschaftliche Wohnhäuser in der Nähe von beaufsichtigungsintensiven Tierhaltungsställen.

Widerrufsrecht im Wohnraummietrecht

In § 312 g Abs. 1 BGB ist geregelt, dass dem Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zusteht. Diese Vorschrift ist nach § 312 BGB aber nur auf Verbraucherverträge i.S.v. § 310 Abs. 3 BGB anzuwenden, die eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben, also nur Verträge zwischen einem Unternehmer § 14 BGB und einem Verbraucher § 13 BGB. Nicht beinhaltet sind demnach Vermietungen von Privat und solche zwischen Unternehmern.

Miete und Eigenheim

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Viele Widerrufsbelehrungen sind rechtlich fehlerhaft

Seit 01.01.2002 räumt § 495 BGB Verbrauchern beim Abschluss von Darlehensverträgen ein Widerrufsrecht ein. Darüber müssen die Banken Ihre Kunden vor Vertragsschluss informieren. Das sollte eigentlich nicht so schwer sein, zumal der Gesetzgeber Mustertexte für die Widerrufsbelehrung zur Verfügung gestellt hat. In einigen Fällen waren diese Mustertexte jedoch rechtlich angreifbar bzw. die Banken waren schlecht beraten, so dass sie die amtlichen Muster eigenmächtig änderten oder nicht der gewählten Vertriebsform anpassten. Im Ergebnis wurden zahllose angreifbare bzw. falsche Widerrufsbelehrungen verwendet.

Verbreitete Fehler in Widerrufsbelehrungen

Verbreitete Fehler in Widerrufsbelehrungen lauten etwa wie folgt:

Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.

Der Lauf der Frist beginnt erst, wenn Ihnen diese Belehrung ausgehändigt worden ist, jedoch nicht bevor uns die von Ihnen unterschriebene Ausfertigung zugegangen ist.

Der Lauf der Frist für den Widerruf beginnt einen Tag, nachdem dem Darlehensnehmer diese Belehrung mitgeteilt und eine Vertragsurkunde, der schriftliche Darlehensantrag oder eine Abschrift der Vertragsurkunde oder des Darlehensantrags zur Verfügung gestellt wurde.

Oftmals wurden auch

unvollständige oder
mehrere, inhaltlich voneinander abweichende Widerrufsbelehrungen

verwendet.

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Die Betriebskosten- bzw. Nebenkostenabrechnung

Immer wieder Anlass für Streit zwischen Mietern und Vermietern ist die jährliche Nebenkostenabrechnung. Statistiken gehen davon aus, dass fast jede zweite Abrechnung fehlerhaft ist.

Pflicht zur Erstellung einer Abrechnung

Die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung gehört (nur) dann zu den Verpflichtungen des Vermieters, wenn mietvertraglich eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist. Der Mieter hat insoweit auch einen Abrechnungsanspruch. Anderenfalls ist eine Inklusivmiete vereinbart.

Gesetzliche Anforderungen an die Abrechnung

§ 556 BGB und § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) legen hierbei einerseits bestimmte Fristen zur Nebenkostenabrechnung, andererseits aber auch die auf den Mieter umlegbaren Nebenkostenarten fest. Oft bleiben Abrechnungsfehler unentdeckt, da die Nebenkostenabrechnung häufig schwer verständlich ist.

Die Abrechnung muss der Mieter schriftlich erhalten.
Eine korrekte Abrechnung muss dabei

- nachvollziehbar sein,
- die Angabe des Abrechnungszeitraums,
- eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten,
- die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,
- die Berechnung der auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskostenanteile sowie
- eine Aufstellung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten.

Die Abrechnung muss der Vermieter dem Mieter spätestens bis zum Schluss des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums schriftlich zukommen lassen. Ist Abrechnungszeitraum wie so häufig das Kalenderjahr, muss die Abrechnung für beispielsweise das Jahr 2009 also bis spätestens 31.12.2010 zugehen. Wird zu spät abgerechnet, darf der Mieter Nachzahlungen verweigern. Ein evtl. Abrechnungsguthaben ist hiervon nicht betroffen, dieses darf der Mieter trotzdem herausverlangen.
Nach Eingang beim Mieter hat dieser ca. 4 Wochen Zeit, um die Abrechnung zu überprüfen. Hat er keine Einwände, muss er Nachzahlungen nach dieser Frist begleichen. Aber Achtung: Zweifelt der Mieter an der Richtigkeit der Abrechnung, gibt es eine Einwendungsfrist von 12 Monaten. Nur innerhalb dieser Zeit kann er Einwände gegen die Abrechnung erheben. Danach ist es zu spät (§ 556 Abs. 3 BGB).
Belege für die einzelnen Abrechnungspositionen müssen der Nebenkostenabrechnung nicht beigelegt sein. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Belegeinsicht. Der Mieter hat insoweit das Recht, sich vor Ort die Belege anzusehen und gegebenenfalls auf eigene Kosten Kopien anzufertigen. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht nicht. Dies gilt dann nicht, wenn die Einsichtnahme vor Ort für den Mieter nur mit unverhältnismäßigem Aufwand zu bewerkstelligen ist, beispielsweise, wenn sich die Hausverwaltung für eine Mietwohnung in München in Hamburg befindet.

Welche Nebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Nebenkosten darf der Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn und soweit dies auch vertraglich vereinbart ist.
Der Vermieter darf dabei grundsätzlich nicht alle entstehenden Nebenkosten auf den Mieter umlegen, sondern nur diejenigen, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.

Umlagefähig sind nach § 2 BetrKV demnach:

1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2.
die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3.
die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4.
die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5.
die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10.
die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11.
die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12.
die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14.
die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15.
die Kosten

a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;

16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17.
sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Soweit unter Nr. 17 „sonstige Betriebskosten" erwähnt werden, bedeutet dies nicht, dass alle anderen nicht unter die Nummern 1 bis 16 fallenden Betriebskosten ebenfalls umgelegt werden dürfen. Weitere Betriebskosten dürfen nur dann umgelegt werden, wenn diese ausdrücklich und namentlich bezeichnet werden. Bei den „sonstigen Betriebskosten" handelt es sich daher nicht um einen Auffangtatbestand.

Fazit

Wenn Sie Ihre Betriebskostenabrechnung erhalten haben,

prüfen Sie diese sorgfältig.
Nehmen Sie Ihren Anspruch auf Belegeinsicht wahr.
Gibt es trotzdem Unklarheiten, bitten Sie Ihren Vermieter um Erläuterung.
Führt auch dies nicht zum Erfolg, dann holen Sie sich Rechtsrat ein, entweder bei uns, bei anderen Verbraucherschutzverbänden oder bei einem Rechtsanwalt.
Verlieren Sie dabei aber immer die Zahlungs- und Einwendungsfrist nicht aus dem Auge.

Finanzierungsbestätigung anstelle von Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Beim Erwerb einer Immobilie wird im notariellen Kaufvertrag zu Lasten des Käufers in der Regel eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung mit folgendem bzw. einen dem folgenden Text vergleichbaren Inhalt vorgesehen:

„Unterwerfung: Wegen der Kaufpreiszahlungsverpflichtung aus dieser Urkunde unterwirft sich der Käufer hiermit der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, mehrere Käufer haften dabei als Gesamtschuldner. Eine vollstreckbare Ausfertigung kann ohne Nachweis der die Vollstreckbarkeit begründenden Tatsachen jederzeit erteilt werden, sofern die vom Notar zu bestätigenden Fälligkeitsvoraussetzungen gegeben sind. „

Mit dieser Klausel will der Notar sicherstellen, dass hier für den Verkäufer der Immobilie im Falle der nicht rechtzeitigen Kaufpreiszahlung eine sofortige Vollstreckungsgrundlage geschaffen wird.

Klausel mit Risiken

Der Käufer sollte versuchen, eine derartige Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel zu vermeiden. Zum einen wird der Kaufvertrag häufig bereits abgeschlossen, bevor der Käufer mit seiner Hausbank den erforderlichen Darlehensvertrag zur Finanzierung der Immobilie abschließend verhandelt hat. Der Abschluss des Kaufvertrages mit entsprechender Zwangsvollstreckungsunterwerfung führt dann dazu, dass für den Käufer eine Drucksituation entsteht, da die Darlehensverträge mit den Banken zeitnah endverhandelt werden müssen, um die Kaufpreiszahlung sicherzustellen. Dies nutzen die Banken dann häufig dazu aus, um noch höhere Zinsen und sonstige Nebenkosten durchzusetzen.

Weiter ist zu berücksichtigen, dass es hier auch zu Fehlern bei der Abwicklung des Kaufvertrages kommen kann und diese Fehler dazu führen, dass der Verkäufer von der für ihn statuierten Zwangsvollstreckungsunterwerfung Gebrauch macht. Durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beim Käufer (z.B. Kontopfändungen) kann es dann zu erheblichen finanziellen Schäden kommen.

Alternative ohne Risiko

Immobilienkäufer sollten daher versuchen, eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel zu vermeiden. An Stelle der Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel kann im Kaufvertrag aufgenommen werden, dass die Hausbank des Käufers bereits bestätigt hat, dass die Kaufpreiszahlung sichergestellt ist (Finanzierungsbestätigung). Durch eine entsprechende Klausel wird für den Käufer die Gefahr einer unberechtigten Zwangsvollstreckung ausgeräumt und der Käufer gerät nicht in den Druck, die Finanzierung mit seiner Bank nach Abschluss des Kaufvertrages endverhandeln zu müssen. Auch der Verkäufer ist besser geschützt als mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung, da im Falle einer Finanzierungszusage der Bank mit Sicherheit davon ausgegangen werden kann, dass die Kaufpreiszahlung auch erfolgen wird.

Eine entsprechende Finanzierungszusage setzt selbstverständlich voraus, dass hier der Darlehensvertrag bzw. der Darlehensrahmen mit der Bank vor Abschluss des Kaufvertrages erfolgreich endverhandelt werden kann. Die Finanzierung sollte aber ohnehin stets gesichert sein, bevor der Kaufvertrag notariell beurkundet wird.

Lärm im Mietverhältnis

Lärm in der Mietwohnung kann schnell zum Streit zwischen den Mietparteien führen, vor allem, wenn die Lärmbeeinträchtigung erst nachträglich entstand. Welche Lärmimmissionen Mieter hinzunehmen haben und wie sie sich gegebenenfalls zur Wehr setzen können, wird der nachfolgende Beitrag erläutern.

Wann ist Lärm ein Mangel?

Pflicht des Vermieters ist es entsprechend § 535 I BGB, den Mietgegenstand während der Dauer des Mietverhältnisses in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ausschlaggebend ist dabei der subjektive Fehlerbegriff. Die ordnungsgemäße Beschaffenheit der Mietsache richtet sich nach dem Zustand, der durch den Vertrag von den Parteien definiert wurde. Werden dagegen keine besonderen Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen, so ist der Zustand als vertragsgerecht anzusehen, in dem die Mietsache bei Vertragsbeginn vom Mieter übernommen wurde. Dies bezieht sich sowohl auf die Beschaffenheit des Mietgegenstandes selbst, als auch auf das unmittelbare Umfeld. Betreffend den Lärm ist dies deshalb von Bedeutung, weil hier sowohl Störungen, die im gleichen sozialen Rahmen wie das Wohnen hervorgerufen werden, als auch solche, die von außen auf den Mietgegenstand einwirken, zur Mangelhaftigkeit des Mietobjektes führen können.

Lärm definiert sich nicht aus Sicht des Verursachers, sondern aus Sicht des Betroffenen. Lärm kann sich dann objektiv messbar als Mangel darstellen, wenn er die Grenzwerte technischer Normen überschreitet oder subjektiv, sobald er beim Betroffenen als physische oder psychische Beeinträchtigung empfunden wird. Technische Normen geben objektive Anhaltspunkte dafür, wann Lärm zu einer Mangelhaftigkeit der Wohnung führt. Nach der TA-Lärm bzw. der Sportanlagen-LärmschutzVO dürfen die Geräuschemissionen in reinen Wohngebieten beispielsweise bei Tag 50 dB(A) und nachts 35 dB(A) nicht überschreiten. Diese Technischen Normen geben jedoch nur Anhaltspunkte für die Einstufung des Lärms als mietrechtlich relevant im Sinne einer Mangelhaftigkeit. Eine abschließende Beurteilung, ob es sich bei Störungen, die noch innerhalb der zulässigen Messgrenzen liegen, trotzdem bereits um eine Störung handelt, lassen sie nicht zu. Bei der Lärmbeeinträchtigung ist die Lästigkeit entscheidend, bei der die messbare Lautstärke nur eine Seite ist. Ein Mangel kann nämlich auch dann vorliegen, wenn die TA Lärm nur in einzelnen Spitzenwerten überschritten wird.

Zusätzlich muss die Beeinträchtigung auch auf ihre Üblichkeit und Sozialverträglichkeit hin geprüft werden. So gehört beispielsweise das vor dem Gottesdienst eingeleitete Glockenläuten zur Religionsausübung und ist daher als sozialadäquat zu dulden. Dagegen gehört das reine Zeitläuten nicht zur Religionsausübung (NZM 2000, 733) und muss bei Überschreitung des zulässigen Lärmpegels nicht geduldet werden. Auch Geräusche, welche die alltägliche Nutzungen in den Nachbarwohnungen verursacht werden, wie z. B. das Duschen usw. können daher störend und mängelbegründend sein.

Beschaffenheit des Mietgegenstandes

Der mietrechtliche Mangelbegriff ist geprägt vom subjektiven Fehlerbegriff. D.h. die Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes ist dann fehlerfrei, wenn sie dem vertraglich vereinbarten entspricht. Fehlen ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, so ist nach Auffassung jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet.

Grundsätzlich ist von dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab auszugehen. Es besteht kein Bestandschutz im Hinblick darauf, dass sich bestimmte Geräuschemissionen nicht verstärken, wenn sonst die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen weiter eingehalten werden. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes schuldet der Vermieter unabhängig von den tatsächlich eintretenden Lärmereignissen lediglich die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung des Vertragsgegenstandes geltende technische Standard. Nach Auffassung der Literatur dagegen hat es einerseits lediglich Indizwirkung für einen Mangel, wenn die Nichteinhaltung der maßgeblichen technischen Normen festgestellt wird, da hierdurch subjektiv noch keine Störung eintreten muss. Andererseits kann auch bei normgerechter Herstellung dann ein Mangel vorliegen, wenn über den Baukörper Lärm emittiert wird, welcher subjektiv als Störung empfunden wird. DIN-Normen oder vergleichbare technische Regelwerke sind auch keine Rechtsnormen, sondern haben lediglich empfehlenden Charakter.

Lärmemissionen aus der Nachbarschaft

Bauarbeiten in der Nachbarschaft können sich als besonders störend erweisen, soweit hierdurch eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eintritt. Der Mieter hat dann grundsätzlich ein Recht, die Miete deswegen zu mindern, denn Veränderungen in der Wertschätzung des Mietobjektes aufgrund einer gewandelten Umwelt- und Umfeldbeschaffenheit fallen regelmäßig in den Risikobereich des Vermieters. Allerdings geht die Rechtsprechung inzwischen zumindest im städtischen Bereich davon aus, das dort typische Belastungen mit Verkehrslärm und Bauarbeiten bei Vertragsschluss „mitgedacht" seien und daher als vertragsgerechter Zustand akzeptiert werden müssen. Eine Minderung ist insoweit dann ausgeschlossen.

Die entsprechende Problematik wird in drei Fallgruppen eingeteilt, nach welchen zu entscheiden ist, ob der Mieter gemäß § 536 b BGB von seinen Gewährleistungsrechten ausgeschlossen ist.

Bei Abschluss des Mietverhältnisses wird im Umfeld der Mietsache bereits gebaut. Hier können die Parteien, die Beeinträchtigungen bei der Preisvereinbarung bereits berücksichtigen. Ein Minderungsrecht scheidet aus, es sei denn der Mieter behält sich seine Gewährleistungsrechte ausdrücklich vor.
Der Mieter weiß bei Abschluss des Mietvertrags, dass in absehbarer Zeit ein Bauvorhaben geplant und durchgeführt wird. Hier kennt er zwar die Umstände, welche zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führen können. Wie sich diese konkret auswirken wird, ist ihm aber nicht bekannt. § 536 b BGB ist nicht anwendbar.
In unmittelbarer Nähe zur Mietwohnung befindet sich eine Baulücke oder ein sanierungsbedürftiges Objekt. Auch hier ist § 536 b BGB nicht anwendbar, da weder der Eintritt der Gebrauchsbeeinträchtigung noch deren konkrete Auswirkungen geklärt sind.

Darlegungs- und Beweislast

Im Hinblick auf die Darstellung der minderungsrelevanten Umstände stellt die Instanzrechtsprechung hohe Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters. Bei der Minderung wegen (Bau-) Lärms ist in aller Regel ein Mangelprotokoll zu führen, in dem für jeden Tag die minderungsrelevanten Ereignisse eingetragen und im Prozess in gleichem Umfang vorgetragen werden.

Der BGH dagegen geht von geringeren Anforderungen an die Substanziierungspflicht aus:

Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtsatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht in der Person der Partei als entstanden erscheinen zu lassen.

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines Protokolls bedarf es nicht.

Mietminderung

In gemieteten Wohnungen treten immer wieder Mängel auf, so dass sich für den Mieter die Frage stellt, ob er deswegen eine Mietminderung gegenüber seinem Vermieter durchsetzen kann.

Minderung

§ 536 BGB regelt die Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln. Die Miete wird dem verminderten Wert der Mietsache angepasst, wenn der vertragsgemäße Gebrauch aufgehoben oder beeinträchtigt wird.

Die Minderungsbefugnis beginnt mit dem Auftreten der Mängel. Sie tritt kraft Gesetzes ein. Deshalb kann der Mieter z.B. auch dann mindern, wenn er die Sache gar nicht nutzt. Der Mieter muss den Mangel lediglich anzeigen; die Minderungsabsicht selbst muss hingegen nicht mitgeteilt werden. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei der Wohnraummiete unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Dies gilt auch für die in manchen Formularmietverträgen verwendete Klausel, wonach der Mieter nur mindern kann, wenn er dies dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses anzeigt. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen. Hat der Mieter trotz des Mangels den Mietzins in voller Höhe weiterbezahlt, so ist der Vermieter in Höhe der Minderungsquote ungerechtfertigt bereichert. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter den Mietzins zu Beginn eines Monats im Voraus gezahlt hat und die Mietsache nach der Zahlung mangelhaft wird. Mit dem überzahlten Betrag kann der Mieter gegenüber dem Mietzins des Folgemonats aufrechnen. Die Möglichkeit dieser Aufrechnung kann bei der Wohnraummiete nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Hat der Mieter den Mietzins trotz eines Mangels über längere Zeit in voller Höhe weiterbezahlt, so kann der Rückforderungsanspruch aber ausgeschlossen sein.

Die Minderungsbefugnis endet mit der Beseitigung der Mängel. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung verweigert.

Sachmangel

Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit in negativer Weise von der Soll-Beschaffenheit abweicht und die Tauglichkeit der Mietsache hierdurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird. Maßgeblich für die Soll-Beschaffenheit sind nicht objektive Kriterien, sondern das vertraglich vereinbarte. Deshalb kann eine reparaturbedürftige Sache mangelfrei z.B. sein.

Ist keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, so ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.

Zu den Mängeln gehören Gebrauchsbeeinträchtigungen,

die durch eine fehlerhafte Beschaffenheit der Mietsache hervorgerufen werden (z. B. undichte Fenster und Türen),
Beeinträchtigungen durch die Beschaffenheit benachbarter Räume oder Gebäudeteile,
Umwelteinflüsse, die einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit ausüben (z. B. Baulärm aus der Nachbarschaft, Straßenbauarbeiten) oder auch
Störendes Verhalten Dritter (Lärm durch Nachbarn).

Auf ein Verschulden des Vermieters am Mangel kommt es dabei nicht an. Unerheblich ist auch, ob der Vermieter den Mangel beseitigen kann. Deshalb ist die Miete auch dann gemindert, wenn der Mangel infolge einer Naturkatastrophe (z. B. Überschwemmung) eingetreten ist.

Höhe

Allgemein verbindliche Kriterien für die Bewertung von Mängeln zur Festlegung der Höhe der Minderungsquote gibt es leider nicht. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls, in erster Linie nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsminderung, dem Absinken auf den Mindeststandard bzw. dessen Unterschreiten und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

Einen groben Überblick liefert Ihnen zunächst nachfolgende Tabelle.

Tabelle zur Berechnung der Wertigkeit der Beeinträchtigung:

0 % keine bzw. unerhebliche Beeinträchtigung
10 % fast keine Beeinträchtigung
20 % noch leichte, geringe Beeinträchtigung
30 % mäßige Beeinträchtigung
40 % deutliche, schon etwas stärkere Beeinträchtigung
50 % starke Beeinträchtigung
60 % sehr starke Beeinträchtigung
70 % schwere Beeinträchtigung
80 % sehr schwere Beeinträchtigung
90 % massive Beeinträchtigung
100 % völlige Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit

Achtung

Mindert der Mieter den Mietzins zuviel, gerät er ja in der entsprechenden Höhe in Mietrückstand. Dies wiederum gibt dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn „der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht" (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB) oder wenn in der dauerhaft zu niedrig bezahlten Miete eine Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 3 BGB gesehen werden kann.

Einzelne Beispiele

Abwasser aus der oben gelegenen Wohnung fließt in die Toilette 20%
Abwasserstau, aus der Toilette / Badewanne tritt übelriechendes Wasser aus 38%
Antenne - Störung des Fernsehempfanges wegen Entfernung der Dachantenne 5%
Asbest in Nachtspeicheröfen verursacht Gesundheitsgefahren 50 %
Badewanne nicht nutzbar 20 bis 25%
defekter Badewannenabfluss 3%
einzige Bade- oder Duschmöglichkeit funktioniert nicht 33%
Balkon ist nicht nutzbar 3 bis 15%, je nach Ursache
Bauarbeiten: Dachgeschoss wird ausgebaut 10% / Einrüstung der Fassade: 5% / Lärm, Schmutz, Baugerüst, Kran: 60 bis 80%
Bauarbeiten: Rohre und Leitungen werden - auch in der Wohnung - neu verlegt, Fenster und Heizung erneuert 20%
Bauarbeiten: Sanierung des gesamten Hauses einschließlich der Wohnung des Mieters mit allen Arbeiten 100%
Baulärm vom Nachbargrundstück: 5 - 20%, auch, wenn Vermieter nichts dagegen unternehmen kann
Baulärm und Erschütterungen: eine normale Unterhaltung ist nicht möglich 25%
Bauschutt auf dem Wohnungsgrundstück 10 %
Bedrohung durch Nachbarn 25 %
Wohnung nach Brand unbewohnbar 100%
Briefkasten ist nicht vorhanden 3 %
Dach undicht: ab und zu Wasser in Wohnung 5%
Dusche liefert nicht durchgehend Warmwasser 5 %
Dusche funktioniert nicht 16 -17%
mitgemietete Einbauküche fehlt bei Einzug 100%
Elektrische Anlage fällt aus, betroffen sind Warmwasserversorgung, Licht und Herd 100 %
Fahrstuhl fällt aus 10 %
Fensterrahmen sind nicht absolut dicht, ab und zu dringt Wasser ein 5 %
Fensterscheiben sind blind 5 - 10%
erhebliche Feuchtigkeitsschäden und Nässe, Tropfwasser an der Decke und Durchfeuchtung des Teppichbodens 50%
erhebliche Feuchtigkeitsschäden durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit 60%
Gegensprechanlage defekt 1 bis 6%
Gegensprech- und Klingelanlage defekt 10 %
mangelhafte Heizung oder ungenügende Beheizung:
- 13% Mietminderung bei einer Raumtemperatur von 17 - 18°;
- 15% bis 30% bei einer Raumtemperatur von 15°,
- 20% bei 18° im Kinder- und Schlafzimmer,
- 20% bei einer Raumtemperatur unter 20° an Winterabenden,
- 20% bis 30 % bei einer Raumtemperatur von 16 - 18°,
- 25 bis 50% bei Heizungsausfall in der gesamten Wohnung,
- 20 % bei Heizungsausfall im Schlafzimmer im Winter,
- 0 bis 50% bei Heizungsausfall außerhalb der Wintermonate,
- 50% bei Heizungsausfall im Sommer und Außentemperaturen von 13 - 17,5°,
- 75 bis 100% bei Heizungsausfall während der Wintermonate,
- 50 bis 70% bei Raumtemperaturen von 14 bis 15° im Winter und Ausfall der Warmwasserversorgung,

Vorzeitige Beendigung und Sonderkündigungsrechte

Viele Mieter wissen nicht, dass sie sich aus einem Zeitmietvertrag nicht ohne weiteres vorzeitig lösen können. Dies gilt im Übrigen auch für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene einfach befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel. Diese Altverträge sind nach der Rechtsprechung nach wie vor wirksam. Die gleiche Problematik stellt sich auch in den Fällen eines vereinbarten Kündigungsausschlusses. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die Möglichkeiten und Gelegenheiten einer vorzeitigen Vertragsbeendigung.

Einvernehmliche Vertragsaufhebung

Im gegenseitigen Einvernehmen kann jeder Mietvertrag unabhängig von Laufzeit und Kündigungsfrist zu jedem beliebigen Zeitpunkt aufgehoben werden.

Unbefristetes Mietverhältnis nach dem 01.09.2001

Für Mietverhältnisse ab dem 01.09.2001 wurde die Kündigungsfrist auf 3 Monate verkürzt. Für die die Zeit davor gelten gestaffelte Kündigungsfristen.

Anspruch auf vorzeitige Vertragsauflösung

Bei Vorliegen besonderer Umstände kann der Vermieter verpflichtet sein, Sie binnen 3 Monaten aus einem befristeten Mietverhältnis vorzeitig zu entlassen. Voraussetzung dafür ist, dass eine fristgerechte Vertragsbeendigung aufgrund besonderer Umstände für Sie unzumutbar ist und Sie einen zuverlässigen Ersatzmieter stellen. Solche besonderen Umstände, die im Kündigungsschreiben darzulegen sind, können sein: Vom Arbeitgeber veranlasste Versetzung an einen auswärtigen Arbeitsplatz, Aufnahme in ein Alten- oder Pflegeheim, Heirat oder Familienzuwachs. Kein Anspruch besteht dann, wenn Sie lediglich in eine bessere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung umziehen wollen.

Sonderkündigung mit besonderen Fristen

Ein Sonderkündigungsrecht besteht dann, wenn Ihnen der Vermieter eine Modernisierung oder eine Mieterhöhung ankündigt.
Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an und handelt es sich nicht lediglich um Bagatellmaßnahmen, können Sie bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats mit Wirkung zum Ablauf des nächsten Monats (und nur zu diesem Termin) kündigen. Bis dahin brauchen Sie die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden (§ 554 Abs. 3 BGB).

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren oder nach einer durchgeführten Modernisierung, so sind Sie berechtigt, bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Die Mieterhöhung trifft Sie dann nicht mehr.

Sonderkündigung mit Dreimonatsfrist

Insbesondere bei Zeitmietverträgen wird häufig vereinbart, dass sich die Miete zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten um bestimmte Beträge erhöht. Ist eine solche Staffelmiete wirksam vereinbart, darf das Kündigungsrecht des Mieters aber nicht um mehr als 4 Jahre eingeschränkt werden. D.h. bei Zeitverträgen, die für längere Zeit als 4 Jahre geschlossen werden und eine Staffelmietvereinbarung enthalten, kann der Mieter erstmals zum Ablauf des 4. Jahres nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung unter Einhaltung der Dreimonatsfrist kündigen.

Tod des Mieters

Der Tod eines Mieters beendet nicht automatisch das Mietverhältnis. Es bestehen sowohl für Verwandte, Haushaltsangehörige als auch Erben mehrere Möglichkeiten, das Mietverhältnis fortzusetzen oder ggfls. auch vorzeitig zu beenden.

Verweigerte Untervermieterlaubnis

Lehnt der Vermieter die begehrte Untervermietung ab, so löst dies die Möglichkeit der Kündigung mit Dreimonatsfrist aus. Wichtig aber: Die Erlaubnis zur Untervermietung muss für eine oder mehrere konkret benannte Person/en schriftlich beantragt werden. Weiter ist eine Fristsetzung (mind. 3 Wochen) erforderlich. Nach schriftlicher Ablehnung durch den Vermieter oder nach Fristablauf ist die Kündigung unter Hinweis auf § 540 Abs. 1 BGB unverzüglich zu erklären.

Die Beendigung eines Mietverhältnisses

Die Beendigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses wirft für Sie viele Fragen auf: In welchem Zustand muss ich die Wohnung zurückgeben? Wie verhalte ich mich bei der Wohnungsrückgabe? Wann bekomme ich meine Kaution zurück? Bevor Sie kündigen sollten Sie unsere Beratung aufsuchen. Gut über Ihre Rechte informiert, können Sie möglicherweise viel Geld und Ärger sparen.

Rückgabe der Wohnung

Am Ende der Mietzeit dürfen Sie nicht einfach ausziehen, sondern müssen die Wohnung einschließlich aller Nebenräume vollständig geräumt, in vertragsgemäßem Zustand und rechtzeitig zurückgeben. Dazu gehört auch die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder seine Beauftragten; und zwar spätestens am Morgen des Tages nach Ablauf der Mietzeit. Anderenfalls riskieren Sie, weiterhin eine Nutzungsentschädigung in Höhe von mindestens der bisherigen Miete oder sogar zusätzlich Schadensersatz leisten zu müssen.

Beweise sichern

Am Tag vor der Wohnungsrückgabe sollten Sie die Wohnung mit zwei Zeugen begehen. Notieren Sie gemeinsam die Zählerstände. Halten Sie den Zustand der Wohnung in einem Protokoll fest – insbesondere, dass von Ihnen durchgeführte Arbeiten wie Rückbauten, Schönheitsreparaturen oder Reinigungsarbeiten ordnungsgemäß erledigt wurden. Dokumentieren Sie auch Mängel der Bausubstanz (z.B. Schimmelflecken), die der Vermieter zu vertreten hat und die Streicharbeiten unmöglich gemacht haben. Es empfiehlt sich, Fotos anzufertigen und /oder sachverständige Zeugen (z.B. Maler) hinzuzuziehen.

Denken Sie daran, dass eine Zwischenablesung der Verbrauchswerte von Heizung und Warmwasser durch die zuständige Wärmedienstfirma zu veranlassen ist. Vom Energieversorgungsunternehmen sollten Sie schriftlich eine Endabrechnung zum Auszugstermin anfordern. Teilen Sie selbst die Zählerstände mit oder bitten Sie um eine Ablesung.

Gemeinsamer Übergabetermin

Bringen Sie selbst Zeugen mit. Gleichen Sie ein Protokoll des Vermieters mit einem evtl. bei Einzug angefertigten ab; vor allem aber mit dem eigenen vom Vortag. Unterschreiben Sie nichts, womit Sie nicht voll und ganz einverstanden sind. Es besteht keine Verpflichtung, ein vom Vermieter vorgefertigtes Protokoll zu unterschreiben; denn Ihre Unterschrift wirkt im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten.

Kein gemeinsamer Übergabetermin

Weigert sich der Vermieter, zum Ende der Mietzeit mit Ihnen gemeinsam die Wohnung abzunehmen, hält er Sie bei der Terminvereinbarung für die Abnahme hin oder werden Sie zum vorgesehenen Termin versetzt, sind Sie nicht zur gemeinsamen Abnahme verpflichtet. In diesem Fall ist es besonders wichtig, dass Sie die Ratschläge zur Beweissicherung durch eigene Zeugen berücksichtigen.
Für die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter bieten sich zwei Möglichkeiten an: Entweder lassen Sie die Schlüssel von einem Bekannten als Boten überbringen und die Abgabe oder den Einwurf in den Briefkasten vom Boten bestätigen. Oder Sie schicken Ihrem Vermieter die Schlüssel als Wertbrief zu (Einschreiben mit Rückschein!).

Vertragsgemäßer Wohnungszustand

In welchem „vertragsgemäßen" Zustand Sie die Wohnung zurückgeben müssen, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag.

Einrichtungen und Einbauten mit denen Sie die Wohnung versehen haben oder die Sie direkt von einem Vormieter übernommen haben, dürfen Sie beim Auszug entfernen und mitnehmen. Da Sie dann aber den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen und evtl. Beschädigungen beseitigen müssen, kann das teurer kommen, als die Sachen entschädigungslos zurückzulassen.

Auf Verlangen des Vermieters sind Sie jedoch grundsätzlich zum Rückbau verpflichtet. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie anlässlich des Einbaus mit Ihrem Vermieter eine anderweitige Vereinbarung getroffen haben oder dies noch nachträglich tun. sollten Sie eigene Einrichtungen auf Verlangen des Vermieters zurücklassen, ist er gesetzlich dazu verpflichtet, Sie angemessen zu entschädigen.

Eingriffe in die Bausubstanz dürfen Sie immer nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters vornehmen. Sonst riskieren Sie Schadensersatzansprüche oder gar eine Kündigung. Erfolgten die umbauten ohne Genehmigung, müssen Sie den ursprünglichen Zustand spätestens bei Auszug wieder herstellen.

Streng voneinander zu unterscheiden sind: Abnutzungsspuren, die der gewöhnliche Mietgebrauch an die Bausubstanz hinterlässt (z.B. abgenutzter Teppichboden) und Schäden, die Sie verursacht haben (z.B. Brandlöcher im Teppichboden).

Für den vertragsgemäßen Gebrauch (Abnutzung) zahlen Sie die Miete, weshalb der Vermieter Ihnen hierfür keine weiteren Kosten in Rechnung stellen kann. Nur die sog. Schönheitsreparaturen können innerhalb gewisser vertraglicher Grenzen vertraglich auf Sie abgewälzt werden. Darüber hinaus kann sich eine Kostenübernahmepflicht auch aus sog. Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag ergeben. Da diese Klauseln gerade in älteren Verträgen oft unwirksam sind sollten Sie sich insoweit in jedem Falle beraten lassen.

Schäden, die während der Mietzeit von Ihnen verursacht wurden, müssen Sie fachgerecht beseitigen bzw. die dafür entstehenden Kosten ersetzen. Sollte Ihr Vermieter einen berechtigten Schadensersatzanspruch gegen Sie geltend machen, so müssen Sie in den meisten Fällen jedoch nicht den vollen Wiederbeschaffungswert bezahlen, sondern können den sog. „Abzug neu für alt" vornehmen. Bei einem beschädigten Teppichboden mit einem durchschnittlichen Abnutzungszeitraum von 8-12 Jahren müssen Sie demnach nur noch für den verbliebenen Restwert anteilig einstehen.

Schönheitsreparaturen

Nach der gesetzlichen Regelung des § 538 BGB sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Zur Abwälzung dieser Vermieterpflicht auf den Mieter bedarf es einer ausdrücklichen und wirksamen Vertragsregelung. Liegt eine solche nicht vor, genügt es, wenn Sie die Wohnung besenrein gesäubert hinterlassen, Nägel entfernen, Dübellöcher kleinflächig zugipsen und vorhandene Teppichböden reinigen. In fast allen Mietverträgen findet sich ein Passus, der die Pflicht zur Durchführung dieser Renovierungsarbeiten auf den Mieter abwälzt – oft in übermäßiger und damit unzulässiger Weise. Ob diese Klauseln wirksam sind oder nicht, kann nur anhand des vollständigen Vertragstextes beurteilt werden. Nachfolgende Ausführungen sind daher als allgemeine Hinweise zu verstehen.

Schönheitsreparaturen sind das Malern und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden sowie die Lackansprüche innerhalb der Wohnung, also Heizkörper einschl. Heizungsrohre, sowie die Innentüren mit Rahmen und der Fenster und Außentüren jeweils von innen.

Wirksam wäre eine Regelung, wonach Sie in folgendem Turnus die sog. laufenden Schönheitsreparaturen vornehmen müssen: in Bädern und Küchen alle 3, in Wohn- u. Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5, in Nebenräumen und für Lackanstriche alle 7 Jahre. Dabei darf es sich aber um keine starren Fristen handeln, welche die Renovierung nach Ablauf der jeweiligen Fristen ausnahmslos vorschreibt. Eine Auszugsrenovierung schulden Sie dann nur bei schon abgelaufenen Fristen seit der jeweilig letzten Renovierung. Eine Klausel, wonach „der Mieter die während der Mietzeit notwendigen Schönheitsreparaturen zu tragen hat", wird als bestimmt genug und daher wirksam erachtet. Zulässig können auch Vertragsbestimmungen sein, die den Mieter bei Auszug zeitanteilig mit den Kosten für bereits angebrochene, aber noch nicht abgelaufene Fristen belasten; und zwar nach dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes. Diesen Kosten können Sie aber dadurch entgehen, dass Sie selbst fachmännisch renovieren.

Unzulässig ist die Überbürdung von Anfangs- und Endrenovierung, von einer Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Durchführung oder von der Renovierung einer unrenoviert übernommenen Wohnung „nach Bedarf". In solchen Fällen kann die gesamte Durchführung von Schönheitsreparaturen zu Ihren Gunsten unwirksam sein. Ähnliches kann gelten, wenn „Zusatzvereinbarungen" zum Mietvertrag bestehen (Summierungseffekt).

Selbst bei einer an sich wirksamen vertraglichen Überbürdung der Schönheitsreparaturen kann die Durchführung dann nicht verlangt werden, wenn Mängel der Wohnung, die Sie als Mieter nicht zu vertreten haben, die Arbeiten sinnlos oder unmöglich machen. Anders dagegen, wenn die Wohnung nach Auszug umgebaut oder saniert werden soll und durch die Bauarbeiten eine vorangehende Renovierung unsinnig erscheint. Besteht eine wirksame Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter, billigt die Rechtsprechung hier dem Vermieter einen Geldersatzanspruch zu.

Schönheitsreparaturen müssen Sie dann natürlich nicht leisten, wenn Sie aufgrund eigener (berechtigter) fristloser Kündigung aus der Wohnung ausziehen.

Wie muss renoviert werden

Faustregel: Fachmännisch, in mittlerer Art und Güte. Eine Klausel, wonach Sie einen Fachhandwerker mit der Renovierung beauftragen müssen, ist unwirksam.

Kommen Sie einer wirksam vereinbarten Renovierungspflicht bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht nach, laufen Sie Gefahr, dem Vermieter alle Kosten für die erforderlichen Arbeiten durch einen Fachbetrieb ersetzen zu müssen. Hinzu kommt auch noch der Mietausfall für die Dauer der Nichtvermietbarkeit. Voraussetzung dafür ist aber, dass Sie der Vermieter zunächst mit einer Nachfrist und detaillierter Darstellung seiner Beanstandungen zur Renovierung auffordert. Vorsicht: Wenn Sie Ihre Leistungspflicht oder notwendige Nachbesserungen endgültig ablehnen, wird die Nachfristsetzung entbehrlich. Für Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen besteht eine kurze sechsmonatige Verjährungsfrist.

Kautionsabrechnung

Barkautionen, die nach dem 31.12.1982 vereinbart wurden, müssen nach der Regelung des § 551 Abs. 3 S. 1 BGB verzinst werden und zwar zu den marktüblichen Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Parteien können allerdings auch andere Anlageformen wählen, bei denen Erträge zu erzielen sind.

Zum „Abwohnen" der Kaution (indem Sie am Ende der Mietzeit keine Miete mehr zahlen) sind Sie nicht berechtigt, da Sie mit Ihrem Rückerstattungsanspruch nicht gegen fällige Mietforderungen aufrechnen dürfen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter über Ihre Kaution abrechnen. Allerdings darf er evtl. Gegenansprüche prüfen, wofür die Gerichte je nach Sachlage bis zu sechs Monaten Zeit zubilligen. die Kaution darf jedoch nur in einer Höhe zurückbehalten werden, die nötig ist, um noch ausstehende Forderungen zu sichern. Wurde jedoch über Nebenkosten bereits abgerechnet oder sind Nachzahlungen nicht zu erwarten und hat der Vermieter die Übergabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand bestätigt, muss die Kaution kurzfristig zurückgezahlt werden.